子育ても終わり、子どもは無事就職し転勤族となりました。

やっと、一人前の社会人となってほっとしていたのもつかの間、子どの結婚、初孫の誕生と慌ただしいセカンドライフが始まりました。

そして、気がつくと、夫婦二人の生活の中で子育てをするために購入した自宅は、老後の生活には、何か、そぐわない・・・

環境重視の公園の多い駅から少し離れた立地、そして、坂の多い道・・・

若いころには、何の苦労も感じなかったこの環境が、老い始めて来たこの体にこたえてくる。

いっそ、住み替えを考えてみようか・・・

と・・・マイホームを処分して新たな老後の生活を考えたてる方は、相当数、いらっしゃると思います。

先日の日経ＷＥＢ版に、住み替えに関する記事が掲載されていましたので、参考のためご紹介させていただきます。

せっかく手に入れた持ち家でも、経済的な理由などで処分せざるを得ない場合があります。そのときに、自宅をお金に換える方法としては、何が最も適しているのでしょうか。今回の記事では、自宅を賃貸に出すときなどの注意点について解説します。


「どうせ使うのはリビングだけ。1人で住むにはもったいないな」。商社マンのHさんは、住宅ローン残高の通知書を見てつぶやいた。

4年前、兵庫県宝塚市内に4000万円で自宅を購入。子供の教育環境を考えての住み替えだった。4LDK（98平方メートル）は家族4人には程よい広さだった。ところがその後、Hさんは離婚。独り住まいになった上、週の半分は国内外の出張で家を空ける。「転勤になったら売却しよう」と思いつつ、多忙に任せて住み替えを先送りしている……。

このHさんに限らず、思わぬ収入減やリストラ、離婚などで持ち家が重荷になる人は少なくない。資産価値の下落で老後資金の計画にも狂いが生じたとき、どんな対応策が取れるのか。ここでは代表的な対策を紹介しよう。

■貸すべきか売るべきか

まず考えられるのは、自宅を売ることだ。とはいえ、住宅ローンの残債が物件価値を上回る「オーバーローン」の状態だと、売却時に追加資金が必要になる。その場合、妻が専業主婦なら働くことや、親に贈与を頼むことができるのであれば、それで補てんするという手もあるだろう。「1軒目で損が出たら、値上がりが見込める家をもう1軒買って損を帳消しにする方法もある」と、ファイナンシャルプランナー（FP）の藤川太さんは指摘する。

株式運用と同じ発想で、含み損を抱えたまま放置せず、「損切り」をするという考え方だ。ただし、1軒目の損を穴埋めできるだけの手持ち資金がある場合に限られる。さらに2軒目でも失敗しないよう、不動産見極めがより重要になるのは言うまでもない。

一方、交通の便が良いエリアに家がある場合、売るより貸す方が有利なケースもある。売却するのと賃貸に出すのでどちらがいいのかは、自宅の「PER」を見ながら検討してみよう。PERはもともと株式投資で使われている用語で、株価収益率と呼ばれる。企業の利益と株価を比べて、株価が割高か割安かを考えるときに使われている。この株価を不動産価格に置き換えて、家賃に対して自宅の価格が割高か割安かという収益性を判断することができる。

家賃水準は、ターミナル駅からの所有時間で決まることが多い。交通の利便性が高ければ、たとえ自宅の価格が高くない場合でも高い家賃を取れるエリアとなる。こうしたエリアにある自宅は、売却するよりも賃貸向きと言える。なお、ローン返済中の物件を賃貸に回すことは原則認められないが、返済困難な場合など考慮してもらえることもある。

希望の家賃では入居者がつかないことも多いだろうが、「家賃を下げると物件の価値を下げてしまうことになる。極力、最終手段としたい」と不動産情報サイト「HOME’S」を運営するネクストの大出裕之さんは助言する。

空室対策には、敷金・礼金をゼロとする、あるいは当初（1～6カ月など）の家賃を無料にするフリーレントと呼ばれる方法もある。仲介業者が負担する物件広告の費用を持つことで、より熱心に入居者募集をかけてもらう人もいる。

■「地価断層」を狙って転居

ローン返済中の物件でも、条件を満たせば借り上げる住み替え支援制度もある。一般社団法人「移住・住みかえ支援機構（JTI）」の「マイホーム借上げ制度」だ。

耐震基準など条件を満たせば、JTIが借り上げて賃貸に回す。ただし、ローンを組んでいる金融機関が認める場合に限る（フラット35なら可能）。同制度は国の基金が債務保証をしており、空き家になった場合も査定額の85％ほどの賃料が保証される。家主が希望すれば最長3年で家を明け渡してもらえるメリットもある。

では、貸した後にどこに住むか。「都心に比べ地価がぐんと下がる『遠郊外』なら居住コストを抑えることができる」と言うのは、移住・住みかえ支援機構の代表理事、大垣尚司さん。大垣さんによると、都心まで普通列車で70分ほどかかるあたりに、土地価格が激減する「地価断層」がある。その外側近くの「遠郊外」に引っ越すことで住宅コストを圧縮できる。

FPの藤川さんもまた、自宅が「カネを食う家」になり老後資金がためられなかった人に、定年後は思い切った住み替えを勧めている。「例えば都心から1時間半ほど離れれば、神奈川県箱根などで2LDKの中古マンションが500万円ほどで手に入る」（藤川さん）。

自宅をおカネにする手段にもう1つ、「リバースモーゲージがある。自宅を担保におカネを借りる方法で、家主は自宅に住み続けることが可能。借りたおカネは、基本的に家主の生存中は返す必要がなく、死亡後、家と土地の売却により清算される。

扱うのは東京スター銀行、三井住友信託銀行、地方銀行など。基本は一戸建てが対象だが、東京スター銀行なら首都圏など一部地域でマンションも扱う。ただし融資額は自宅と土地の評価の5～8割の範囲。また土地価格が下落した際は、当初予定より融資額が減るリスクもある。
【日経ＷＥＢ版2013/7/10 】

いかがでしたでしょうか・・・

結婚して子どもが産まれ念願のマイホームを購入して、子育てが終わり子どもは立派に独立・・・

そして、思い出の詰まった家に夫婦二人の生活・・・

親子4人で暮らすことを前提の購入した2階建てのマイホーム・・・

高齢になったら2階には上がらない・・・ただの物置のスペースといっても、2階に上がらないのだから物置にもならない。

思い出はあるけれど・・・暮らしやすい家に住み替えることが合理的だとは思います。

そして、その時に、我が家の処分をどうするのか・・・

これからの社会のサイクルを考えると、中古住宅市場の活性化が必要でしょう。

安心して購入できる中古住宅、大事なことは中古住宅の性能や品質の状況を明確に示してあげるシステムの整備でしょうか・・・

中古住宅の性能や品質を診断する専門家を育成し中古住宅市場において診断に基づいた情報を開示することによって安心して中古住宅の購入に踏み切れるのではないでしょうか・・

いずれにしましても、これから先、なお一層、高齢者の方のマイホーム売却等で処分するケースは増えてくるでしょう・・・

その後の受け入れ先としての、高齢者用住宅の整備が、今後とも望まれるところです。


本日は登記以外の資料の調査についてお話させていただきます。

１．登記記録以外の資料の調査

①地図・公図・地積測量図・建物図面

ⅰ．地図
不動産登記法14条は土地及び建物の所在、位置、区画を明らかにするため、図面（地図・建物所在図）を登記所に備えることとしており、この図面は測量された現地復元能力を有する図面であることとされ、この地図の整備には時間と費用を要するため、十分に備えつけは完了していません。

ⅱ．公図
公図とは、各筆の土地の区画及び地積を明確にした地図をいいます。
測量精度は高くありません。
登記された土地が現地のどこに位置し、その形状や区画がどのようなものであるか確認できるよう、この公図を不動産登記法では登記所に備えるようにしています。

ⅲ．地積測量図
土地の形状および面積測定の結果を示した図面です。
土地の表示登記、地積の変更の登記、土地の分筆または合筆の登記申請書に添付して提出するもので、すべての土地について存在するものではありません。

ⅳ．建物図面
建物の位置及び形状を明確にするために作成された図面です。
主たる建物または付属建物の別、付属建物の符号、各階の別、及び床面積等を記載しなければなりません。

②供給処理施設（インフラ）
ⅰ．上水道施設図
前面道路内に上水道菅が埋設されているか、敷地内に上水道が引き込まれているか、その上水道管の口径は何ミリのものが入っているか、かつ、その位置（現地で）を確認します。
口径（一般的に13ｍｍ）によっては引き込み直しが必要なときがあります。

ⅱ．下水道設備図
前面道路に下水道管が埋設されているか（埋設されていないとき浄化槽の種類）、敷地内の汚水枡の有無、かつ、その位置（現地で）を確認します。

ⅲ。ガス引き込み図
敷地内引き込み有無、かつ、その位置の確認

以上、『登記記録以外の資料の調査』について、お話させていただきました。