生命保険を貯蓄的な目的で加入することがあります。

終身保険や年金保険、養老保険等々・・・

銀行の金利を考えれば、何かの時の保障もあるし、保険の積立がいいかも・・・

というようなことでしょうか・・・

先日の日経ＷＥＢ版に生命保険の貯蓄機能について意見を述べたコラムが掲載されていましたんので紹介させていただきます。

なるほど・・・と思える内容でしたので、参考にしてみてください。

「契約から○年後以降は、いつ解約しても元本割れしません」。個人年金保険や学資保険など貯蓄型の保険営業で、こんな説明を受けたことがある方は多いと思います。私自身も大手生命保険会社でお客様に商品を勧める際、同じようなことを話してきました。いわば常套句（じょうとうく）ともいえるセールストークです。

しかし、いまさらですが「自分は間違っていた」と感じています。お金の価値が時間によって変わることを無視していたと思うからです。

例えば、いまの時期にちなんで夏のボーナスで考えてみます。仮に「会社の都合で７月のボーナス支給を来年６月まで延期したい。ただし額面はまったく変えない。100万円支払うことになっていた人にはちゃんと100万円支払うので、従業員は１円も損しない」と説明されたら、納得する人がいるでしょうか？　「１円も損しない」というのをずうずうしいと感じ、「支給が１年も延びるのなら、100万円のままではなく120万円くらいに増額して埋め合わせるべきだ」と主張する従業員がいても不思議ではないでしょう。

あるいは会社側から「どうしても７月中の支給を求める人については、例えば100万円を80万円に減額させてほしい。100万円の満額支給を望むなら申し訳ないが来年まで待ってもらうしかない」という妥協案の提示があれば、「来年の100万円より今月の80万円」を選ぶことを考える人も出てきそうな気がします。現時点で手に入るお金と、将来の受け取りが約束されているお金とでは、明らかな価値の違いを感じると思うのです。

ところが保険の話になると、こうした感覚がどこかに置き去りにされるような感があります。ある50代の男性が運用目的で大手生保の「一時払い終身保険」への加入を勧められたときの例を挙げましょう。営業担当者から「死亡保障は1000万円で保険料は約940万円。加入後３年の間に解約すると元本割れしますが、４年後には払い戻し率が100％に達します。４年待てば元本保証でその後は銀行預金よりお金が殖えます」という説明があったそうです。

かつての私が担当者であっても、同様の説明をすると思います。しかし仮の話とはいえ、先のボーナスの例で考えると、４年後の払い戻し金が払い戻し率にして100％、つまり額面で１円も減らないことへの受け止め方も変わってくる気がします。４年間という時間の長さを考えると、一時払い保険料と払い戻し金の額面が同じであることは「事実上、相当額が減額されていることになり、喜んでいる場合ではないのかもしれない」といった考え方もあっていいはずだからです。

もう一つ、個人年金保険に加入している男性のケースもみてみましょう。30代後半から60歳まで保険料を払い込む商品で、50歳手前まで続けるとようやく元本割れしなくなる設計になっています。現時点では契約から２年しか経過していないため、解約すると払い戻し率は30％のマイナスです。そこで男性は「元本割れを避けるため、せめて50歳くらいまでは契約を継続する」といいます。お気持ちは分かりますし、私が知る限り同じ判断をする方が多数派です。

しかし繰り返しになりますが、十数年も経過した時点で元本割れしなくなっている状況は断じて「プラスマイナスゼロ」ではなく、実質的にはマイナスであるはずです。

ちなみに保険会社で商品開発にかかわっている人や有識者の方に確認したところ、保険商品の貯蓄性を評価するうえで適切な比較対象は10年物の国債だそうです。参考までに財務省のホームページで確認すると、「個人向け国債（変動金利型10年満期）」は購入から１年経過後はいつでも購入金額の一部または全額を換金することができ、購入時の額面を割り込むことはありません。

保険商品の元本割れ期間の長さとそのリスクについては、７月３日付の「『葬式代は保険で』が賢い備えとは限らない」や６月21日付の「保険料一括払いの終身保険、『損しない』を疑おう」などでも問題提起してきましたが、比較的最近のことです。私は我が身を振り返り、もっと若いころから敏感であるべきだったと反省しています。
【日経ＷＥＢ版2013/7/17】

いかがでしたでしょうか・・・

期間的な時間軸とお金の価値という観点でしょうか・・・

ＮＩＳＡの導入もあいまって資産運用に興味を持たれる方は増えてくるでしょう・・・

先日の相談でも、終身保険と収入保障保険をセットで奨められていますが、終身保険には抵抗があるという方がいらっしゃいました。

私は、終身保険は払込期間がすぎれば解約返礼金は100％超えてきますし、年々、解約返戻金は増えていくことから、何かの時の保障つきですからいいのではと思っているのですが・・・

要は、年間で2から3％の運用益を望んでいることから株や投信の運用を望んでおり、その意見を聞きにきたようです。

結局は、金額を50万円等に限定して少しずつ練習しながら進めていくようなことなお話になりました。

リスクはつきものという前提でのお話です。

ここにきての株高、円安効果で、多少の欲が出始めてきているのかもしれません・・・

分譲マンションの売れ行きも好調のようです・・・

時勢の流れを感じますが・・・

半年後、1年後は・・・どんあ状況となるでしょうか・・・

アベノミクスや規制緩和に期待です・・・


本日は、不動産の価格調査についてお話させていただきます。

Ⅰ．不動産の価格評価

１．不動産の価格の特徴

不動産の価格は、不動産の効用および総体的希少性並びに不動産に対する有効需要に影響を与える次の要因により形成されます。

①需要と供給の原則
②変動の原則
③代替えの原則（代替性を有する材の価格は相互に影響する）
④最有効使用の原則（不動産の価格は最有効使用を前提に形成される）
⑤均衡の原則（構成要素の均衡により最有効となる）
⑥収益逓増及び逓減の原則（追加投資の判断）
⑦収益配分の原則（収益は資本・労働・経営・土地に配分される）
⑧寄与の原則
⑨適合の原則（周囲の環境との適合により最有効となる）
⑩競争の原則・予備の原則があり、相互に関連している

２．公的土地評価

公的な土地の価格の目安となるものとして、それぞれ、次の種類のものがあります。

◇土地価格の種類

①公示価格・・・・・国土交通省土地鑑定委員会が公表　　
　基準値標準価格・・都道府県が公表

②路線価価格・・・・相続税評価に用いられる

③固定資産税評価額・固定資産税の課税標準のもとになる

④実勢価格・・・・・実際の売買実例より推定される


３．不動産鑑定評価

不動産の鑑定評価方法としては、各々、次の方式があります。

◇不動産鑑定の評価方式

①原価方式・・不動産の最調達（建築造成等による新規の調達）に要する減価に着目

②比較方式・・不動産の取引事例または賃貸借等の事例に着目する。

③収益方式・・不動産から生みだされる収益に着目する。

鑑定評価方式の適用にあたっては、鑑定評価方式を当該案件に即して適切に適用すべきです。

この原則として減価方式、比較方式及び収益方式の３方式を併用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により３方式の併用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めなければなりません。

以上、『不動産の価格評価』　について、お話させていただきました。