消費増税を控えた住宅取得の駆け込み需要は、いかほどとなってくるでしょうか・・・

先の消費税導入時に、ハウスメーカで住宅営業に携わっていた私は、その現場を実際に観てきました。

まさに、活況そのもの・・・

消費税導入時に販売された廉価型企画商品をベースに、それこそ、とりあえずこのプランでいいですからの契約も数多くありました。

メーカーによって契約までの手順に違いはありますが、私の在籍していた会社では、お客様の希望のプランを固め、仕様の確認をし、敷地の調査を行って外部設備まで含んだ正式な見積もりを提出してからの契約が原則でした。

消費税導入時には、とにかく、増税前の期限前に契約を締結してしまおうと企画プランの中から、とりあえず・・・これで契約という感じでした。

さらにいえば、契約後の追加工事は消費税がUPしてしまいますので、念のため増額分を見越して多めの契約にしておくということもありました。

住宅の営業マンにとって、この消費増税は、かっこうの契約誘導セールス・トークとなります。

当然、消費増税後の駆け込み需要の反動が怖いのですが。今度は8%から10%へのUPと住宅ローン減税の拡充というセールストークが活躍しそうです。

私も、たまに、住宅展示場に訪れます。

流石に、中に入っての見学は気がひけますので、平日の閑散としている時に、参考見学とお断りして、見学させていただくことはあります。

自分がモデルハウスの店長をやっていたころをなつかしく思いながら、ついつい目を向けてしまうのが、色々な情報を掲示しているコーナです。

時には、玄関前に机を出して風船等と一緒にその情報チラシを配布したりとか・・・
玄関先に設置したりとか・・・
リビングに設置したりとか・・・
2階に設置したりとか・・・
その工夫は、各社ごと、腕のみせどころです。

そして、その内容は、各社さんとも消費増税の件と住宅ローン減税の件、そして住宅ローンの低金利のことかなと想像します。

さらに、賃貸住宅を扱っている会社さんが、相続税の基礎控除減額をアピールすることでしょう。

来週平日に、各社さんごとのその掲示内容を、観に行こうと思っています。

どこのメーカーさんが、目立ったアピールをしているでしょうか?

もっとも、よその会社さんに、その辺の情報は、まかせておいて、あくまでも、いいプランといい建物で勝負という考えもあります。

ただ、お客様からしてみると、建物の善し悪しの他に、住宅ローンの提案、消費増税の対処、住宅ローン減税の取扱い、等々、周辺のことまで、こまめに気を遣ってくれる営業の方が、ありがたい存在なのではと・・・思います。

昔の住宅営業マン時代を懐かしく思い出しながら・・・展示場見学してきます。



本日は、『特別受益④』について紹介させていただきます。

1.再転相続と特別受益

相続が開始して遺産分割未了の間に第二次の相続が開始した場合において、第二次被相続から特別受益も受けた者があるときは、その持ち戻しをして具体的相続分を算定しなければなりません。


2.特別受益の確定

寄与分の確定につきましては家庭裁判所の審判事項であることが明文で規定されていますが、特別受益の確定につきましては現行民法に明文がないため、これが訴訟事項か審判事項か争いがあります。

この問題につきましては未だ定説は見ませんが、審判事項と解するのが実務の大勢ではないかと思われます。


3.相続分なきことの証明書

登記実務上、しばしば『相続分なきことの証明書』なるものが提出されることがあります。

これは、共同相続人の1人あるいは一部のものが『私は既に相続分を超過する贈与を受けているので、被相続人の死亡による相続人については相続する相続分はないことを証明します』という趣旨を記載した書面で、これと作成者の印鑑証明書を添付して、他の相続人から相続登記の申請があった場合、これを受理して相続登記をしているのが古くからの登記実務の扱いです。

ところで、このような登記実務がなされているために、また相続放棄の申述手続に手数と費用がかかることもあり、正規の相続放棄や遺産分割協議などの手続きによらずに相続人の一部の者に相続財産を取得させる便法として、超過特別受益などないにもかかわらず、これをあるかのごとくに記載した内容虚偽の証明書が作成されることが時として見受けられます。

このような内容虚偽の証明書は本来作成すべきではありませんが、現実問題としてこのような書面が作成された場合にその効力をいかに解するかが問題となります。

まず、作成者がその証明書の意味内容を理解していない場合は、もちろんその書面は無効と解されます。問題は、作成者がその意味内容を理解して作成している場合ですが、その証明書の作成及び交付という事実行為から一定の法律行為を推認できないかが問題とされています。

これにつきましてはかかる推認を否定する判例もありますが、最近は、相続分の譲渡、放棄、贈与があったとみたり、遺産分割協議の成立があったとする裁判例が増えているようです。

推認が可能かどうか。可能としてどのような法律行為の推認ができるかは、要は事実認定の問題に帰着するものと思われます。

以上、『特別受益④』について、紹介させていただきました。

次回は、『特別受益⑤』について、紹介させていただきます。