みなさんこんにちは。

笑顔な家庭をつくるファイナンシャルプランナーGOです。

1月は住宅ローン特集ということでやっています。

ときどき、

「10年間住宅ローン控除があるから、繰上げ返済を遅らせている」なんて人を聞いたことがあります。

銀行員さんもそういう話法を使う人もいるみたいです。

ではそれは実際どうなのか、検証してみたいと思います。

Mさんより

この内容のご質問をいただいたので、

せっかくなので、それにあてはめて計算してきます。

まずは、いただいた質問の抜粋です。

>今のところフラット35Sを考えてます。
>お尋ねしたいのですが、繰り上げ返済のことです。
>繰り上げ返済を考えてまして、二年で100万ペースで繰り上げ返済をしようと考えてました。
>しかし!フラット35Sは最初金利優遇で安くなりますよね?
>二年おきに100万ずつ返すのではなく、
>金利が上がる11年後前に500万を繰り上げ返済したほうがよいでしょうか?
>当初10年は住宅ローン控除もあるので…


条件は
・借り入れ金額→3470万円
・年収430万
・フラット35Sを利用。(金利→2.41。はじめ10年間は1.41)
・本人=37歳 妻=専業主婦 子=2人
ということでした。


まずは、
2年に1回100万円ずつ繰上げ返済する場合と、
10年後に1回500万円繰上げ返済する場合の総返済額を比較してみました。

- 10年目500万円 2年に1回100万円
元金 34,700,000   34,700,000
利息 9,593,501    9,169,943
支払合計 44,293,501 43,869,943
最大月額   114,324 114,198
支払期間 29年7ヶ月 29年4ヶ月
終了年月 2040年9月 2040年6月
支払額の差は423,558円となります。

2年に1回繰上げ返済した方が約42万円総支払額が少なくなります。


結果同じ金額を繰上げ返済したとしても、
なるべく早く繰上げ返済していったほうがお得なわけです。
結構な差になりますね。

で、あとは住宅ローン控除を踏まえるとどうなるかですね。

年末残高を計算し、毎年の減税額を算出しました。

本来払うべき年間の税額は毎年30万円にしました。
だいたいこれよりは少ないと思われますので、
わかりやすく30万円です。


2年に1回100万円の場合
     元金残高  控除限度額 税額※ 払う税額
1年目 ¥33,927,622 ¥339,276 ¥300,000 0
2年目 ¥33,144,281 ¥331,443 ¥300,000 0
3年目 ¥31,340,881 ¥313,409 ¥300,000 0
4年目 ¥30,520,830 ¥305,208 ¥300,000 0
5年目 ¥28,703,910 ¥287,039 ¥300,000 ¥12,961
6年目 ¥27,846,439 ¥278,464 ¥300,000 ¥21,536
7年目 ¥25,946,594 ¥259,466 ¥300,000 ¥40,534
8年目 ¥25,049,985 ¥250,500 ¥300,000 ¥49,500
9年目 ¥23,140,973 ¥231,410 ¥300,000 ¥68,590
10年目 ¥22,204,549 ¥222,045 ¥300,000 ¥77,955
                 ※税額は所得税と住民税の合計です以下同じ

2年に1回100万円の場合は、
10年間で約27万円払うことになります。


10年目に500万円払う場合

    元金残高 控除限度額 税額 払う税額
1年目 33,927,622 339276 300000 0
2年目 33,144,281 331442 300000 0
3年目 32,349,824 323498 300000 0
4年目 31,544,094 315440 300000 0
5年目 30,726,927 307269  300000 0
6年目 29,898,165 298981 300000 1018
7年目 29,057,640 290576 300000 9424
8年目 28,205,188 282051 300000 17948
9年目 27,340,635 273406 300000 26594
10年目 26,463,810 264638 300000 35362

10年目に500万円の場合は、
10年間で約9万円払うことになります。

27万円と9万円の差額で18万円。
この18万円が繰上げ返済を遅らせて税金が得になる金額です。
つまり10年目に500万円繰上げ返済のほうが18万円得ということです。

ちなみに、もっと税額が増えても、
結局どちらも払う税額は増えるので差はそこまで開きません。
よほど高収入のひとでなければ。


と、いうわけで
2年に1回100万円の繰上げ返済を行ったほうが、
・ローンの支払額で420,000円 オトク で、
・税金で180,000円 損


結果として
2年に1回繰上げ返済をした方が、
240,000円得する

ということになります。

付け加えるなら、
フラット35の団信は、繰上げ返済が進めば安くなるので、
この結果のさらにプラスになります。

さらに

あとは10年ためておくお金には利息がつくので、
この結果にはマイナスです。(たかがしれてますが)


とにかく、
住宅ローン控除というのに惑わされず、
なるべく早く繰上げ返済をしましょう!
というのが今回の結論です。


表などわかりづらくてすいません。
表の埋め込みかたなど勉強したいものです・・・・。

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