損したくない人へ!生活者サイドのFP、GOのブログ - FPブログドットコム
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2011-02-04T01:35:00Z
2011-02-04T10:35:00+09:00
笑顔な家庭を作るファイナンシャルプランナーGOです。
住宅ローン特集です。
頭金に回せるお金を考えてみよう、
というテーマで今日は書きたいと思います。
家を買って貯蓄ゼロ。
これは危険な状態かもしれませんし、そうでないかもしれません。
しかし、この状態だと、
生命保険、医療保険も必要になるので、お金はかかります。
ある程度手元資金も残しておきたいものです。
当然のことなのかもしれませんが、
貯蓄額=頭金、というわけにはいかないわけです。
では、どのくらいが頭金に回せる金額になるのでしょうか。
以下の算式で計算することができます。
①預貯金など金融資産残高-
②手元に残すお金-③諸経費+④親などからの援助資金
それぞれ分解してみると、
① 説明は不要ですね。貯まっているお金です。
②手元に残すお金
子どもの教育費などの積立と緊急予備資金などです。
年齢にもよりますが、老後準備資金は考えなくてもいいと思われます。
老後を重視して貯金を余らせようとすると、
余計にローン金利を払って結果的に損、ということにもなります。
さて、緊急予備資金はどのくらいあればいいのでしょうか?
一般的には、月の生活費の6カ月分なんて言われています。
目安は200万円と言われていますが、
これはサラリーマンか個人事業主か、会社の規模や安定性によります。
サラリーマンなら、病気やケガで働けなくても、
業務内の病気やケガなら労災保険からお金が入るし、
業務外でも有給休暇を消化し、
その後1年6カ月は傷病手当金というのがもらえます(標準報酬日額の3分の2)。
使えなくなったらポイ捨てされるような会社だったり、
歩合色の濃い給与体系でなければ、
月収の3分の2-月の生活費 で計算した不足額の6カ月分あれば、
と思います。
長期入院もそうはできる可能性は少ないですから。
③諸経費
家や土地の登記費用だったり、仲介手数料だったり、印紙代だったり、
ローンの保証料だったり、(団体信用)生命保険料だったり、火災保険料だったり、
その他諸々ある場合もあります。
だいたい物件価格の3%~7%くらいで計算しておきましょう。
④親などからの援助資金
これがあればありがたいですね!
しかも今は税制面で優遇されています。
この点については詳しく次回に書いていきますのでお楽しみにしてください!
もう一回まとめますと、
住宅購入の頭金に回せる金額は
①預貯金など金融資産残高-②手元に残すお金-③諸経費+④親などからの援助資金
の計算になります。
資金計画をするうえで参考にしていただければ嬉しいです!
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2011-01-30T00:34:00Z
2011-01-30T09:34:00+09:00
笑顔な家庭を作るファイナンシャルプランナーGOです。
さて今日は住宅ローンの話。
住宅ローンを借りる時のポイントを3つあげるとすれば、
①家賃並みの返済額で借りてはいけない!
②変動金利や短期固定で多額のローンを組んではいけない!
③購入後の家計を予測してから借りる
でしょうか。
①は、当然のことながら、
家を所有すれば固定資産税がかかります。
また、修繕のための積立(マンションなら修繕積立金、戸建でも自身で積立)
も必要です。
ローン以外の費用も含めて家賃並み、ということに気をつけてください。
ましてや、毎月の支払は家賃並みですが、
それにプラスしてボーナス払いが、なんて危険すぎます。
マンション業者のチラシに多いパターンなので気をつけてください。
基本、ボーナス払いは使ってはいけません。
ボーナスは繰上返済資金にしてほしいものです。
家賃が同じなら買った方がトクと思いがちですが、
所有にはお金がかかります。
修繕も必要だし、そのあたりも考えておくべきです。
②は①に関連します。
組んだ時の変動金利で計算して家賃並みでも、
金利が上がったらどうなの?と思います。
私が見る限り、
ほぼ100%マンションのチラシは一番安い変動金利になっています、
今後、給料は上昇せず、金利だけ上がる、ということも考えられます。
変動金利を使うなら、金利が上がっても家計は大丈夫という計算結果が出た場合か、
もしくは長期固定とミックスして使って、
繰上返済可能な分だけを変動金利にする、
などにしておいた方が安心です。
③購入後の家計収支の見通しを立てておけば、
購入後の家計が赤字になり大慌て、という事態を避けることができます。
購入後のキャッシュフロー表を作るのは必ずやった方がいいと思います。
将来、お子様の教育費がかさむところが落とし穴だった、など、
あらかじめ予測を立てることで対策が立てられます。
また、家計の見直しで数百万円単位の大きな効果が得られることだってあります。
老後の生活を逼迫させないためにも、
60歳時の残高もチェックしておきましょう。
家賃を払うくらいなら買ってしまえ、というくらいの軽い気持ちや勢いで買ってはいけません!
勢いは必要だとは思いますが、
決断するときは、しっかりとした計画や分析を立てることが大切だと思います!。
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fpgo
2011-01-29T01:12:00Z
2011-01-29T10:12:00+09:00
笑顔な家庭を作るファイナンシャルプランナーGOです。
最低でも購入価額の20%は頭金がなければマイホームは買ってはいけない、
なんて話を耳にします。
実際どうなのだろうかと思い、考えてみます。
私は、
安定した会社で安定した収入があて将来的にも安泰という人や、
どこに行っても通用するスキルがあり、収入の見通しは明るい人であれば、
なぜ今貯蓄がないのかを分析し、今後の見通しを立てた上で、
長期固定金利のローンを組み購入するのはありと考えています。
でも、具体的な情報なしで単純に買っていいかだめなのか、の2択で聞かれたら、
だめ、と答えます。
貯金がない人はなんらかの理由があるはずですから。
これは具体論(この場合は少し)と一般論の違いです。
各家庭で環境は違いますし、お金の使う割合は大きく違います。
また、今後の収支も大きく変わってきます。
だから頭金が20%あっても危険な人は危険です。
返済額が年収の25%以内なら安心、といった一般論もあてにならないのです。
だから、それがすべてではありませんが、
家を買う前には必ず、キャッシュフローシミュレーションをしてみることを
おすすめします。
しっかりと考えて見通しを立ててみる、
これはリスク管理の上で非常に大切ですから。
もちろん、貯蓄はあればあった方がいいに決まっています。
結婚したときや、子どもが生まれたときなど節目のときに、
たとえば「子どもが幼稚園入園するまでに家を買う」
など具体的な目標を立て実行していく。
これができれば最高ですね!
宣伝みたいになってしまいますが、
そのお手伝いをするのが私みたいなファイナンシャルプランナーの仕事です。
払った額以上の効果を出すのはほぼ間違いないと思いますので、
ぜひご利用くださいませ♪
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2011-01-19T01:30:00Z
2011-01-19T10:30:00+09:00
笑顔な家庭を作るファイナンシャルプランナーGOです。
現在住宅ローン特集の最中で、
前回出てきた、団体信用生命保険(以下、団信)について少し書きます。
団信とは、簡単にいえば、
借りてる人が亡くなれば、借金がチャラになる生命保険です。
銀行のローンだと強制加入のところも多いですが、
フラット35では任意加入です。
特にフラット35の団信の保険料は、
一般の収入保障保険(亡くなったら毎月いくら受け取るという保険)に比べて高いのでは?
なんて質問を受けます。
なので、そのことを書いていきたいと思います。
結論から申しますと、
結果はわかりません。
なぜなら、団信の保険料は、毎年減っていきます。
それは、ローンの残高が減っていくから、
亡くなった時払われる保険金も減っていくからです。
繰上げ返済を進めれば進めるほど、安くなります。
それに比べて収入保障保険の保険料は変わりません。
だから、ローンを組む時の保険料だけと比較すれば、
一般の収入保障保険の方が安くても、
総支払額は団信の方が安いかもしれません。
でも、特に健康でタバコを吸わずに体型も普通の方は、
収入保障保険も考慮に入れてもいいかもしれません。
保険料がとても安いですから!
その際の注意は、
「収入保障保険でもいざというときは一括で受け取ってローンがなくなる金額で、
保険を設定しよう」、ということです。
なぜかというと、
毎年受け取っていたら、所得税がかかる可能性があります。
所得税が上がれば、健康保険料などにも影響がでる場合があります。
だからです。
一括で受け取る場合は、
単純に、年金額×残っている年数 ではないことにご注意ください
年金額×年金現価率
できまります。
年金現価率とは残っている年数や予定利率で決まります。
だいたい月の返済額に設定すれば大丈夫な場合も多いです。
保険に入るときは一応ローンの返済予定表から計算して、
大丈夫なことを確認してくださいね。
わからないことがありましたらどうぞお気軽にご質問ください!!
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2011-01-15T00:45:00Z
2011-01-15T09:45:00+09:00
笑顔な家庭をつくるファイナンシャルプランナーGOです。
1月は住宅ローン特集ということでやっています。
ときどき、
「10年間住宅ローン控除があるから、繰上げ返済を遅らせている」なんて人を聞いたことがあります。
銀行員さんもそういう話法を使う人もいるみたいです。
ではそれは実際どうなのか、検証してみたいと思います。
Mさんより
この内容のご質問をいただいたので、
せっかくなので、それにあてはめて計算してきます。
まずは、いただいた質問の抜粋です。
>今のところフラット35Sを考えてます。
>お尋ねしたいのですが、繰り上げ返済のことです。
>繰り上げ返済を考えてまして、二年で100万ペースで繰り上げ返済をしようと考えてました。
>しかし!フラット35Sは最初金利優遇で安くなりますよね?
>二年おきに100万ずつ返すのではなく、
>金利が上がる11年後前に500万を繰り上げ返済したほうがよいでしょうか?
>当初10年は住宅ローン控除もあるので…
条件は
・借り入れ金額→3470万円
・年収430万
・フラット35Sを利用。(金利→2.41。はじめ10年間は1.41)
・本人=37歳 妻=専業主婦 子=2人
ということでした。
まずは、
2年に1回100万円ずつ繰上げ返済する場合と、
10年後に1回500万円繰上げ返済する場合の総返済額を比較してみました。
- 10年目500万円 2年に1回100万円
元金 34,700,000 34,700,000
利息 9,593,501 9,169,943
支払合計 44,293,501 43,869,943
最大月額 114,324 114,198
支払期間 29年7ヶ月 29年4ヶ月
終了年月 2040年9月 2040年6月
支払額の差は423,558円となります。
2年に1回繰上げ返済した方が約42万円総支払額が少なくなります。
結果同じ金額を繰上げ返済したとしても、
なるべく早く繰上げ返済していったほうがお得なわけです。
結構な差になりますね。
で、あとは住宅ローン控除を踏まえるとどうなるかですね。
年末残高を計算し、毎年の減税額を算出しました。
本来払うべき年間の税額は毎年30万円にしました。
だいたいこれよりは少ないと思われますので、
わかりやすく30万円です。
2年に1回100万円の場合
元金残高 控除限度額 税額※ 払う税額
1年目 ¥33,927,622 ¥339,276 ¥300,000 0
2年目 ¥33,144,281 ¥331,443 ¥300,000 0
3年目 ¥31,340,881 ¥313,409 ¥300,000 0
4年目 ¥30,520,830 ¥305,208 ¥300,000 0
5年目 ¥28,703,910 ¥287,039 ¥300,000 ¥12,961
6年目 ¥27,846,439 ¥278,464 ¥300,000 ¥21,536
7年目 ¥25,946,594 ¥259,466 ¥300,000 ¥40,534
8年目 ¥25,049,985 ¥250,500 ¥300,000 ¥49,500
9年目 ¥23,140,973 ¥231,410 ¥300,000 ¥68,590
10年目 ¥22,204,549 ¥222,045 ¥300,000 ¥77,955
※税額は所得税と住民税の合計です以下同じ
2年に1回100万円の場合は、
10年間で約27万円払うことになります。
10年目に500万円払う場合
元金残高 控除限度額 税額 払う税額
1年目 33,927,622 339276 300000 0
2年目 33,144,281 331442 300000 0
3年目 32,349,824 323498 300000 0
4年目 31,544,094 315440 300000 0
5年目 30,726,927 307269 300000 0
6年目 29,898,165 298981 300000 1018
7年目 29,057,640 290576 300000 9424
8年目 28,205,188 282051 300000 17948
9年目 27,340,635 273406 300000 26594
10年目 26,463,810 264638 300000 35362
10年目に500万円の場合は、
10年間で約9万円払うことになります。
27万円と9万円の差額で18万円。
この18万円が繰上げ返済を遅らせて税金が得になる金額です。
つまり10年目に500万円繰上げ返済のほうが18万円得ということです。
ちなみに、もっと税額が増えても、
結局どちらも払う税額は増えるので差はそこまで開きません。
よほど高収入のひとでなければ。
と、いうわけで
2年に1回100万円の繰上げ返済を行ったほうが、
・ローンの支払額で420,000円 オトク で、
・税金で180,000円 損
結果として
2年に1回繰上げ返済をした方が、
240,000円得する
ということになります。
付け加えるなら、
フラット35の団信は、繰上げ返済が進めば安くなるので、
この結果のさらにプラスになります。
さらに
あとは10年ためておくお金には利息がつくので、
この結果にはマイナスです。(たかがしれてますが)
とにかく、
住宅ローン控除というのに惑わされず、
なるべく早く繰上げ返済をしましょう!
というのが今回の結論です。
表などわかりづらくてすいません。
表の埋め込みかたなど勉強したいものです・・・・。
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fpgo
2011-01-12T09:59:00Z
2011-01-12T18:59:00+09:00
笑顔な家庭をつくるファイナンシャルプランナーGOです。
さて、今回は前回の続き。
日本の将来のことです。
住宅ローンは長期にわたる借金です。
日本で働いている以上、
日本の将来を抜きに住宅ローンは語れないと思います。
私もいろいろ考えてみました。
私は、経済の専門家ではないし、
まったくの私見なのであまり気にしすぎないでくださいね。
現実としてある問題は
①財政不安
②人口減
が考えられます。
少子高齢化というワードは、①、②両方に影響を与えますよね。
①財政不安で住宅ローンに影響を与える何が起こるかというと、
金利の上昇です。
景気がよくて金利の上昇であれば、
皆さんきっと恩恵を受け、収入が増えるはずだから問題ありません。
財政不安による金利の上昇は家計に大打撃です。
簡単にメカニズムは
日本の財政不安←誰も国債買いたくない
→国債利回りの上昇→住宅ローンも連動=ローン金利も上昇
となります。
上記のようになれば、国の借金の負担をかるくするために
ハイパーインフレ(物価が超上がる)を起こす、なんてことも考えられます。
物価が今の100倍になれば、国の借金900兆円は9兆円の負担になり、
楽になりますから(そんな簡単ではないですが、一応わかりやすく)。
そうすれば不動産価格も上がるはずです。
混乱には陥りますが、これは一応いい方のシナリオでしょうか。
②人口減では不動産価格に影響が出るのではないでしょうか。
需要が減る→不動産も→不動産価格は下がる
=売却しようとするとき苦しい。
なんてシナリオも考えられます。
直接は関係ないですが、
日本の空洞化が進み、じわじわとデフレが進んで、
給料下がるけど、住宅ローン負担は変わらない=苦しくなる
なんて可能性もゼロではありません。
どちらもすぐに起こることではありません。
しかし、住宅ローンは長期のものであるので、
返済が終わるころのことはどうなっているかわかりません。
だからなるべくリスクを少なくする方法を使ってほしいです。
たとえば、
なるべく固定金利を使う。
これであれば、金利の上昇のリスクはなくなります。
また、将来の売却する可能性があるのであれば、
なるべく借入金額を抑える。
これで、不動産価格の下落に対処しやすくなります。
なんだか暗い話になってしまいました・・・。
明るい話をすれば、
家を買うって、多分に「夢」という要素を含んでいると思います。
その「夢」を不安が少ないようにかなえるために、
今月いろいろと書いていきたいと思います!
これに懲りず、今後ともよろしくお願いいたします!!
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2011-01-11T00:54:00Z
2011-01-11T09:54:00+09:00
笑顔な家庭を作るファイナンシャルプランナーGOです。
1月は住宅ローン強化月間として、
住宅ローンの話題を中心に書いていきたいと思います。
当たり前のことですが、住宅ローンは借金です。
借金だから返さなければならないという義務が生じるわけです。
でも逆から考えれば、返せさえすればいい、ともいえます。
たとえフルローンで借りて、物件の時価がローン残高より安くても、
返済が滞りさえしなければいいのです。
FP的にいかがなものかという意見かもしれませんが、
しかしこれは間違いなく真理で<前のことですが、住宅ローンは借金です。
借金だから返さなければならないという義務が生じるわけです。
でも逆から考えれば、返せさえすればいい、ともいえます。
簡単に挙げるとすれば、
このような要因で返済がピンチになると思われます。
*******************************************************
◎収入が減る(なくなる)リスク
会社の業績←有利な転職できるようなスキルがあれば可
本人の失職←同上
本人の病気やケガ←保険などにより回避可
社会的要因(デフレなど)←全員が共通してピンチになるので
国などの援助はあるかも・・・。
◎(総)返済額が上がるリスク
金利の変動←長期固定にすれば回避
◎他の支出が増えてローン返済がピンチに
子どもの教育費←キャッシュフロー表などを使って
ある程度は見据えることができる。奨学金利用なども。
本人以外の病気やケガ←保険などによる回避可
*******************************************************
挙げればきりがありませんが、主なものはこのくらいでしょうか。
返済が滞らなければいいと書きつつも、
まずは安全を第一に考えるのが一番だと思います。
正直日本の将来のことって、世界中のだれからみても
先はよみづらいと思います。
次回はこのあたりのことを軽く書いていきたいと思います。
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2011-01-07T02:00:00Z
2011-01-07T11:00:00+09:00
笑顔な家庭をつくるファイナンシャルプランナーGOです。
今年に13兆円分の個人向け国債や定額郵便貯金などが満期を迎えるので、
証券会社や銀行が営業強化という記事がありました。
満期を迎えるのは、国債や定期預金といういわゆる「安全な資産」。
対極にあるのが株や投資信託などの「リスク資産」
今回は安全な資産の満期が多いということなので、
営業強化する割にはほとんどが「安全な資産」への移行となるみたいなことが書いてありました。
一時期、貯蓄から投資へなんて政治主導で言われていましたが、
現実的にはそこまで大きな流れにはなっていないと思われます。
私的にも、ローンがなく、ある程度の余裕があっての投資、だと考えています。
しかし、一応世界を見てみようではないか、というのが今回のブログです。
以下、少し古いですが国際比較のグラフです。
(新しいの探していたのですが、みつからず、あきらめました・・・)
いい、悪いというのではなく、
日本はやっぱり貯蓄の割合が、他国と比べ圧倒的に多いです。
でもそれがどうしたと言いたい!
投資も貯蓄も関係なく、目的からどこにお金を置くべきかを考えてほしい。
まず、手元の資金が乏しいなら貯蓄。
余裕があって、数年置いておけるお金ならば投資へ回す。
自分でデータを引っ張り出しておいてなんですが、
惑わされず、しっかりと本質で考えるべきだと思います!
知識的に知っておいていただければと思って今回のブログです。
最後までお読みいただきありがとうございます。
相談して一安心!ライフプラン会員(メール)募集中!
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2010-12-27T02:41:00Z
2010-12-27T11:41:00+09:00
笑顔な家庭をつくるファイナンシャルプランナーGOです。
金利高めに、というか、計算方式の変更があるようです。
まず、個人向け国債とは何かっていうと、
国の借金である国債を、
個人だけが買えるようにし、買いやすくしたものです。
証券会社なんかだと、一定金額以上買えば商品券やポイントなどがもらえる、
キャンペーンの対象になってます。
金利が固定型の3年満期と5年満期のもの、
変動の10年満期のものの3種類があります。
変動型のものは半年ごとに金利が見直されます。
変動型の金利の計算方式が変更になるというのが今回の記事です。
低金利下の今のような時だと金利が高めになる計算です。
詳しくはどんぐりの背比べなので省略しますが、
ちょっと付随してひとつ。
このご時世では、個人向け国債10年変動型は、
長期でおいていけるお金がある人には「あり」な商品です。
低金利下のセオリーは
「短期商品か変動金利商品」を選ぶ、というものです。
今の低金利下で長期で固定の契約をしてしまうと、
低金利を固定してしまうということになりますから。
その点個人向け国債10年変動は、半年ごとに見直されます。
ちなみに、
日本の財政が危ないから個人向け国債はちょっと・・・、という方、
銀行や保険会社はたくさん日本国債もってますので、
そう考えると、銀行や保険も預けたり買ってはいけないものになります。
学資保険の加入を考えていて今まとまったお金があるなら、
個人向け国債も一つの選択肢だと思いますよ~。
ライフプラン会員になって、損しないようにしましょう!
ハッピーライフプランニング.net
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fpgo
2010-12-25T01:30:00Z
2010-12-25T10:30:00+09:00
アラサー世代のファイナンシャルプランナーGOです。
さてさて、今日は少し過激な感じのタイトルをつけてみました。
「公的年金はあてにならないし、老後も不安だから個人年金保険でも入ろうかしら」
そんな発言を耳にしたもので、こんなタイトルをつけました。
そう、少なくとも
今、「個人年金保険」に加入してはいけません!
理由を簡単に言うと、
1.保険会社のマーケティング戦略に騙されてはいけない!
2.結婚資金や教育費、住宅購入資金など、
その他の資金の準備は大丈夫ですか?
3.今利率が低い時期だから!
この3つでしょうか。
まずは、冒頭の発言をひも解いてみると、
「公的年金はあてにならない」
↑その通りかもしれません。しかし、普通の考えでは0になることはありえないと思います。
減額などはありえるかもしれませんが、0になるときは日本を脱出すべきときですし、
もしそう考えるならば、外貨(ドルとかユーロとか)でためるべきです。
あとは論理的に、
公的年金が不安=個人年金 入るというのは明らかな思考停止で、
もっと他に選択肢を考えるべきだと思いませんか??
ということで、
1.保険会社のマーケティング戦略に騙されてはいけない、ということになります。
とてもわかりやすい商品名だから、ちょっと乗っかってしまいそうになります。
私もそうでした。
でも自分で準備をすることだって可能です!
3.で書きますが、今は利率が低い時期なので魅力は薄いです。
まずは自分で積み立てるか、
もし、サラリーマンでも会社で企業年金制度や確定拠出年金の制度がなかったり、
自営業の人であれば、個人版確定拠出年金の加入をお勧めします。
保険会社の人は税制のメリットを言ってきますが、
個人版確定拠出年金のほうが圧倒的に税のメリットはあります。
(詳しく書くと大変なことになるので、もし知りたい人は連絡ください)
でもそれは、
2.その他の資金の準備は大丈夫ですか?をクリアしてからにしてください。
個人年金保険は途中でお金が必要になって解約となると、
払った額よりも低い額しか受け取れません。
要するに損します。
途中で、結婚資金のために、解約なんてことすると損するわけです(私の体験談)
だからしっかりと計画を立てたうえでないと加入すべきではありません。
保険会社の人は売りやすいから、貯金のために気軽にといってきますが、
本来は先を見通したときに初めて検討の余地があるものなのです。
(ちなみに個人版確定拠出年金は中途解約はできません)
3.今は利率が低いときだから
前回の続きにもなりますが、
利率が低いときに、長期の契約にしてはいけない、
低い利率に固定されるから、と書きましたがこれも同じ理由です。
公表資料から計算すると、
30歳男性の方が月1万円積み立てて10年年金で受け取るとすると、
総額429万3700円になるようです。
毎月1万円を1.1%程度で運用するのと同じ成果です。
であれば、
MRF、MMFで積み立てたり、
長期の資金で大丈夫なら、
手数料の低い投資信託、ETFなどで積み立てた方がいいのではと思います。
結論はタイトルの通りになりますが、
付け加えるならば、
お金は大事です。
セールストークに騙されず、
さまざまな選択肢を検討したうえで自分に合ったものを選んで積み立てましょう!!
ライフプラン会員になって、安全に安定した生活を手に入れよう!
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