自分の家の売却をするときには、先ず数社の不動産仲介会社に売却査定を依頼することとなります。

あえて、高い査定金額を提示して、おませくださいとばかりに専任媒介契約を結んで、高い金額ゆえになかなか売れない・・・

そして2カ月程度、経過した時点で値下げの要求をしてくる・・・

最近、近くで安い取引事例が出てきましたので、この金額では売却できません等々・・・

それであれば、最初から売却価格を抑え目にして売却に出して、早く売れた方がメリットが高かったということもあるかもしれません。

不動産の売却も生命保険の加入も業者の思惑に左右されないことが重要でしょう。

今日はそんな不動産の売却に関する記事が日経ＷＥＢ版に掲載されていましたので、ご紹介させていただきます。

人生で何回もない不動産の売買。購入に労力を注いでも、売却となると業者頼みになりがちだ。しかし任せっぱなしは禁物。業界の慣行に振り回されず、納得して売却するには準備が必要だ。来年４月の消費増税を控え不動産買い替えに関心も高まるなか、担当者の見極め、相場観の養成など自分ができることは多い。

「あれは業者のシナリオだったのだろう」と東京都の小林一郎さん（49、仮名）は振り返る。複数の不動産仲介業者にマンションの査定を頼み、一番高い額を提示した相手と３カ月の媒介契約を結んだ。ところが週１回の報告では「引き合いがありません」の繰り返し。焦ってきたところで「隣のマンションで広い部屋がもっと安く成約した。この値段では難しい」と大幅な値下げを提案された。

改めて相場を調べ直すと、最初の提示額があまりに高すぎた。また熱心に売り込むとの言葉とは裏腹にマンションにビラ１枚入れた形跡がない。「これはおかしい」と契約満了を機に業者を変更し、納得する価格での売却にこぎ着けた。

■利益相反の取引も

東日本不動産流通機構（東京・千代田）のまとめでは、５月の首都圏中古マンションの成約件数は９カ月連続で前年同月を上回った。成約単価（１平方メートル当たり）は2011年２月以来２年３カ月ぶりに40万円台に乗るなど不動産売却への関心は高い。ただ、住宅ジャーナリストの榊淳司氏は「中古住宅の売買では一般にあまり知られていない慣行がある」と指摘する。

その代表例が「両手取引」だ。仲介業者は400万円を超える物件の場合、売買価格の3.15％＋６万3000円を上限に仲介手数料を受け取る。売り主だけでなく買い主も自分で見つければ、両方から手数料を受け取れる。これを両手取引と呼ぶ。

もちろん結果的に両手取引になることはありうるが、不動産コンサルタントの長嶋修氏は「問題は業者が両手取引を狙って物件情報の流通を阻害し、売り主が不利益を被ること」と強調する。具体的には次のケースだ。

多くの売却物件は不動産流通機構のシステム（レインズ）に登録され、会員の不動産業者が照会できる。ところが都内の不動産業者はこう明かす。

「レインズに登録されている物件を売り仲介業者に照会すると『商談中です』と言われ、直後に顧客に直接電話してもらうと『すぐに紹介できますよ』と答えがコロッと変わるケースが少なくない」。これは売り仲介業者が両手取引を狙い、物件を自分の手元にとどめるためで「囲い込み」と呼ばれる。

売買価格が3000万円の物件で仲介手数料は最大100万8000円。１割値下げすると売り主の売却収入は当初予定を300万円下回るが、仲介手数料は10万円弱しか減らない。囲い込んだ物件を値下げして両手取引に持ち込めれば収益は大きい。冒頭の小林さんが最初の業者を疑った背景にはこうした業界の慣行がある。

■まず査定額見極め

仲介は１社に任せる専任媒介契約と、複数の業者に依頼できる一般媒介契約がある。専任契約は業者が活発に売り込んでくれる可能性がある一方、囲い込みのリスクもある。一般契約は囲い込みの心配はないが、各社がどこまで真剣に取り組むかは読みにくい。

どちらを選んでも「売り主のために動いてくれる担当者を見つけた時点で売却の８割は成功」（長嶋氏）。その見極めの第一歩が査定額の判断だ。「突出して高い額を提示する業者に飛びつかない方が無難」と長嶋氏。冒頭の例のように専任契約を結んだ後で値下げを提案する例が多いという。住居を買い替えるなら資金計画に影響しかねない。

不動産調査会社、東京カンテイ（東京・品川）が首都圏の中古マンションを対象にした調査では、売り出し後１カ月以内で売れた物件は希望価格のマイナス3.8％で成約するが、売れるまで時間がかかるほどマイナスの乖離（かいり）率が大きくなる。売れ残り物件とみられると訴求力も弱まる。早く売りたいなら適正な売り出し価格の設定がカギだ。

そのため相場観は養っておきたい。レインズの「不動産取引情報提供サイト」、国土交通省の「土地総合情報システム」は物件の特定はできないが、地域ごとに成約価格を調べられる。民間の不動産情報サイトも「掲載されているのは売り出し希望価格」（榊氏）という点を踏まえれば参考になるだろう。

並んで重要なのが売却戦略だ。埼玉県草加市にある築17年の一軒家の売却を請け負った「あゆみリアルティーサービス」（東京・中央）は売り主に、第三者が外壁や室内、床下などの劣化状況を調べる住宅診断を助言。周囲には類似の物件も多かったが、建物の状態に客観的な評価を得たことでほぼ売り出し価格での契約に成功したという。

同社の田中歩社長は業界慣行に反対の立場。「いずれ具体的な物件名、価格などの成約情報は一般の人にもオープンになる可能性がある。競合物件との差別化などコンサルティング能力が重要になる」と話す。

もう一つのポイントが物件の印象の向上だ。買い手が一番気にするのは水回り。見学の前にバスルームやキッチンを清掃するのはもちろん、ハウスクリーニングを活用するのも一つの手だ。80平方メートルのマンションでは10万～15万円程度で済むという。部屋の汚れが目立つ場合は壁紙を貼り替えても「元が取れることが多い」（田中社長）。成否を分ける他物件との「鼻の差」（同）は、自分が積極的に動けばつけられることも少なくない。
【日経ＷＥＢ版2013/7/14】

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本日は、『役所調査／都市計画・用途地域』　について、お話させていただきます。

１．役所調査

（１）都市計画・用途地域確認

都市計画区域の指定は、次のように指定します。

・１つの都道府県に指定する場合は関係市町村と都市計画地方審議会の意見を聞き国土交通大臣の認可を得て都道府県知事が指定します。

・２つ以上の都府県にわたって指定する場合は関係都府県の意見を聴き国土交通大臣が指定します。


①市街化区域及び市街化調整区域

◇市街化区域とは、既に市街地を形成している区域（規制市街地）＋おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（計画開発区域）

◇市街化調整区域は、市街化を抑制する区域

◇未線引き都市計画区域とは、市街化区域と市街化調整区域に区分されていない区域（三大都市圏の一定の区域と一定の大都市以外の区域に定ることができます）


②地域地区
地域地区は市街化区域と市街化調整区域の２つに分けられます。

ⅰ．用途地域
　住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類の合計12種類があります。
　　　　　　　　　　
【住居系】
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域 　　　　
第二種住居地域 　　　　　
準住居専用地域 　　　　　

【商業系】
近隣商業地域
商業地域 　　　　　　　　　　　

【工業系】
準工業地域 　　　　　　　　　　　
工業地域 　　　　　　　　　　　
工業専用地域 　　　　　

市街化区域内では少なくとも用途地域を定める。市街化調整区域では原則として用途地域を定めないこととする（同法13条）。非線引き都市計画区域や準都市計画区域内においても、用途地域を定めることができる。


ⅱ．補助的用途地区（主なものを列挙）

特別用途地区・特定用途制限地域、特例容積率適用地区、高層住居誘導地区、高度地区（建築物の高さの最高限度または建築物の高さの最低限度を定める地区）、高度利用地区（容積率の最高・最低限度及び建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区）、特定街区、都市再生特別地区、防火地域または準防火地域（市街地における火災の危険を防除するために定める地域。都市計画で、防火地域及び準防火地域が指定されると建築基準法で具体的な規制が行われる。）、景観地区、風致地区（都市の風致を維持するため定める地区。建築物の建築、宅地の造成、木材の伐採についての規制）


③建築基準法

ⅰ．集団規定
　
a)用途についての規定・・別添資料６①

特定行政庁の許可があればこの用途制限規定にかかわらず、建築物を建築することができる。また、敷地が2以上の用途地域にまたがるときは、過半の属する地域の用途制限を受ける。

ｂ）建物の建ぺい率の制限・・別添資料６③の一部参照

・建ぺい率とは建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう（同法53条）
◇建ぺい率＝建築物の建築面積÷敷地面積

・敷地が建ぺい率制限の異なる地域にわたる場合の取扱い
建物の敷地が建ぺい率の異なる規制数値である異なる複数の地域にわたる場合は、それぞれの地域の建ぺい率の最高限度の数値に、その地域に係る敷地が敷地全体に占める割合を乗じた数の合計が、その敷地全体の建ぺい率の最高限度となる。（加重平均）

・建物の敷地が防火地域の内外にわたる場合の取扱い
その敷地内の建物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地は、すべて防火地域内にあるものとみなして建ぺい率の緩和に関する規定を適用する。（同法53条）


ｃ）建物の容積率の制限

・建物の敷地が、容積率の規制数値の異なる複数の地域にわたる場合は、それぞれの地域の容積率の最高限度の数値にその地域に係る敷地の敷地全体に占める割合を乗じた数値の合計が、その敷地全体の容積率の最高限度になる（加重平均）

・次の床面積は容積率算定上の延べ床面積に算入しなくてよい。
◇自動車車庫等の床面積で建築物の床面積の合計の5分の1までの面積
◇住宅用地の地階（天井が地盤面から高さ1ｍ以下にあるもの）の床面積で建築物の住宅部分の床面積の合計の3分の1までの面積
◇共同住宅における共用廊下または階段（エレベーターそのものは除く）の床面積

・以下の建築物で特定行政庁が交通上、安全上、防火上、及び衛生上支障がないと認めて許可したものの容積率はその許可の範囲で緩和される。（同法52条）
◇その敷地の周囲に広い公園、広場、道路、その他の空地を有する建築物
◇同一敷地内の建築物の機械室、その他これに類する部分の床面積の合計が、建築物の延べ面積に対して、著しく大きい割合を有する場合。
　

ｄ）建築物の高さに対する制限

道路斜線、隣地斜線、北側斜線の制限が適用された場合に一定の位置において確保される採光、通風等について一定の基準に適合する建築物については天空率による制限に適合した建物を工夫することにより、斜線制限を超えた高さの建物の建築が可能。


ｅ）防火・準防火地域内の制限

以上、『役所調査／都市計画・用途地域確認』について、お話させていただきました。

次回は、『役所調査／道路の確認』について、お話させていただきます。