先週の金曜日（6/28）と土曜日（6/29）に、第一回日経相続フェアーに行ってきました。

私が理事を務めている『日本相続士協会』でブースを出展させていただきましたので、無料相談と相続士資格の案内を配布させていただきました。

メインのセミナーが初日が伊藤元重東京大学教授、二日目が竹中平蔵慶応大学教授であったことや、主催者が日本経済新聞社ということもあり、多くの参加者の方で賑わった二日間となりました。

メインのセミナー以外でも、相続業界では署名な方達のセミナーもありましたので、終日、コンスタントに参加者の方が訪れていました。

あの賑わいぶりを見ますと、やはり、相続に関する皆さんの関心は高まっていると感じました。

2年後の相続税の基礎控除額の減額が、やはり気になっているのでしょう。

今のうちに、何か、対策を打っておいた方がいいのか、否か・・・

相続税は、かかってくるのか、否か・・・

子どもたちに財産はどうやって、分けてあげようか・・・

遺言は書こうか、否か・・・

等々、何をどうしていいのか、何から手をつけた方がいいのか・・・

考えあぐねているようです。

誰に相談すればいいのか・・・

税金がかかるのか否か・・・税理士の先生に相談するのは敷居が高すぎるし・・・

遺産分割についてアドバイスが欲しい・・・弁護士の先生に相談するほどでもないし、行政書士の先生は相続の専門家というわけでもないし・・・

納税資金対策で保険の営業の方に相談すると、強引に奨めてくるし・・・

納税資金対策で手持ちの不動産の売却を不動産会社の方に相談すると、一番条件のいい
土地を今すぐ現金で買いますと手付金をいきなりテーブルの上に差し出されるし・・・

本当は、条件の劣るものから捌いて欲しいのに・・・

等々、相続は遺産分割、納税、節税がその対策のメインとなりますが、これらの全てを、まとめて、相談に乗ってくれる人は意外に少ないものです。

大手生命保険会社の販売員向けの相続の勉強会に出席しましたが、肝心の相続税の課税価格の計算方法（主には土地の相続税評価額の計算）には触れませんでした。

いかにして、相続のための終身保険に誘導すべきかの内容が多かったような記憶です。

メインの不動産は長男に、そして手持ちの金融資産で長男受取人の生命保険に加入して、その保険金で他の兄弟に代償分割しましょう等々・・・

それは、それでいいのですが・・・

代償分割に必要な金額は、本来、相続税の課税価格をきちんと押さえる必要があります。

これから、土地の評価額を下げられるものは下げていく工夫をする（用途区分等）提案や余りにも立地条件の劣る不動産は近所の人に買ってもらえないか等の提案もしながら、最終的に加入すべき保険金額も見ていくべきでしょう。

営業の上手な人は、わかりやすく、優しい口調で、不動産をご長男に遺す遺言を書かれてご長男受取人の生命保険に加入しておけば、代償分割での争族対策と納税対策は完璧ですよと説明し、大口の契約をとってくることでしょう。

基礎控除額の減額まで考えていくと、そもそもの課税価格をどうすべきか、どうもっていけるかが、大きなポイントなってくるような気がします。

争族対策の生命保険の加入や節税対策の貸家建築は、相続対策の手段であって、対策の方法は手段のまえに遺産分割や納税対策や節税対策等を総括的に分析して行っていくべきでしょう。

相続対策の方法を考えることが重要であって、その手段は方法さえ決まってくれば自ずと答えは導き出されます。

これからは、相続対策の方法を真剣に提案してくれる人、もしくは提案できる人が信用を勝ち得ることでしょう・・・

日本相続士協会は、身近にかつお気軽に相続の相談ができる、そして相続対策の方法を真剣にご提案させていただけるスキル向上のお手伝いをその目的としており、資格試験制度をこの7月から開始しました。

第一回目の試験は7月21日（日）で申し込みは定員に達し、次回は9月の試験となります。

資格試験の他にも、定期的に相続士養成スクールも開講しています。

詳しくはＨＰ　【http://www.souzokushi.or.jp/】をご覧ください。

この2日間の熱気を感じるにつれ、『相続士』の仲間が1人でも多く増えることが必要だなと感じました・・・



本日は、『不動産の現状分析方法②』についてを、お話しさせていただきます。

本日は、不動産現状分析方法のうち、現地調査についてのお話をさせていただきます。

１．現地調査

①交通・接近状況
最寄り駅や、駅からのルートについて調査します。
駅からの距離、バス便であれば最寄駅からの時間、バス停からの距離を調査します。

②市場性等
貸ビル、賃貸マンションまたはアパートの建設の場合など、賃貸需要がどの程度見込めるか、現地や周辺の状況を調査します。
必要な場合は、地元不動産業者に聞き込みを行ったりします。

③現地の状況
現地は更地か、または建物が建っているかを確認します。
新たに建物を建設する場合に解体撤去に要する期間や費用を調査します。

④地形、地勢
土地の形状や傾斜、高低差などを、おおよそ目視で確認します。

⑤境界
現地には境界杭があるのか、塀などに境界らしきペイントがなされているのかを確認します。
土地の売却の場合はもちろん、建物を建築する際も境界を確定する必要が生じます。
また、越境物はないかどうかも確認します。

⑥道路
接道状況はどうなっているか、接道状況によっては共同住宅等の建設ができない場合があるので注意を要します。
また、対象となる土地には、隣地の通行の用に供されている部分はないか、袋地通行権の対象となる無道路地を囲んでいるほうの土地ではないか、等々、権利関係調査のまえに目視で確認します。

⑦生活関連施設

ⅰ．上水道
前面道路の埋設状況の確認（公営か民営か）、水道管の口径の確認（何ｍｍか）、井戸か敷地内に引き込み済みか、かつ、その位置の確認等をします。

ⅱ．下水道
本下水対応か、浄化槽対応か、本下水対応地域の時、前面道路の埋設は、かつ、敷地内に汚水枡の引き込み済みか、かつ、その位置の確認をします。

ⅲ．ガス
都市ガスかプロパンガスかの確認をします。

ⅳ．電気
電柱の位置、敷地内の電柱の有無の確認をします。

以上、『不動産現状分析方法』のうち現地調査について、お話させていただきました。

次回は、引き続き『不動産現状分析方法③』について、お話させていただきます。