桜の花は満開・・・見ごろになりましたと言った途端に、雨模様の天気・・・

桜の花は、いつまで、見頃でいてくれるでしょうか・・・

桜の花は満開・・・消費増税の報道も満開の4月の3日間でした。

消費増税後の景気の落ち込みが心配になってきます。

株価に影響がでなければいいのですが・・・

ブログを書こう・・何を書こうと思い悩んでいる時に、昔、相談を受けた土地活用が思い浮かびました。

旧職の財産コンサルタントのサラリーマン時代に受けた相談です。

浜松町や横浜、吉祥寺の方に、マンション、貸家、貸地、駐車場等を所有している方からの相談でした。

一部上場企業にお勤めのかたで、住居は練馬区の方にマンションを購入して住んでいました。

浜松町の不動産は、親御さんからの相続で、兄弟3人で分割して取得したものです。

そのなかで、一部は、共有所有となっていました。

浜松町のマンションが兄弟3人で共有、これは、まだ軽傷・・・

吉祥寺の方にある貸地は、祖父の代からの共有ですから、共有者の数は実に20人程度、こうなると、何ともはや、どう処分しようかという感じです・・・このまま共有者を増やし続けていくものやら・・・考えることすら疲れているような状況でした。

この時の、ご相談内容は、この貸地の問題ではなく、浜松町の駐車場の土地活用の相談でした。

某ハウスメーカーから、1階にコンビニ、その上の4層を賃貸マンションにする5階建ての活用です。

1階のコンビニは、建設協力金方式で確か15年の契約期間であったような記憶です。

途中退去の場合、建設協力金の残金は返金するとなっていた記憶です。

相談内容の第一は、この立地でコンビ二を経営して大丈夫か・・・

コンビニを建てて、途中退去されると、その後のテナント付けに苦心しキャッシュフローが心配・・・といったものです。

コンビニを建てても大丈夫かと・・・色々と立地のリサーチをしてみました。

結論、大丈夫でしょうと答えを出し、かつ、コンビニ会社もその場所の出店を熱望しているとのことでしたのでＯＫでしょうと話しました。

かなり、慎重な方で、今度は・・・本当に大丈夫かと、怒りながら詰め寄ってくる始末・・・

なんで、大丈夫なんだ・・・といわれても、立地上はＯＫでしょう・・・と回答。

それでも、本当に大丈夫か、万が一があったら責任はとれるのか・・・的な感じの詰め寄り方でした。

こうなってくると、本当に大丈夫とは言えなくなってきます。

本当に大丈夫かは・・・分かりませんと答えました。

その理由として、そのコンビニの店長となる方、経営される方を、私は知らないし・・・会ったこともないと・・・お話し、必ずしも立地の条件だけでコンビニは成功しているわけではないし、立地が劣る場所でも、店内はいつもきれいで店員さんの態度も申し分なく、そしてトイレがいつもきれいな、ものすごく流行っているコンビニもあれば、立地がよくても、その真逆で流行っていないコンビニもあると、なかば、怒った口調で答えました。

そして、そんなに、リスクが心配あれば、建設協力金の契約途中での退去の場合の返還義務を無くす交渉をすればいいですよとアドバイスしました。（もともと、説明する予定でしたが、売り文句に買い文句のようになってしまいました）

これには、いい話しを聴いたとばかりに、多少は態度は和らいできました・・・

けっこう、当たり前の話なのですが・・・ありがたいアドバイスになったようです。

ただ、その時の私の言葉使いが、多少は苛立っていましたので、返す刀でとばかり・・・

コンビニだけとその上に賃貸マンションがあるパターンとどっちがいいんだと・・・詰め寄ってきました。

その回答次第では、けちょんけちょんにやっつけてやろうと、思っている節が、見え隠れしています。

人のアドバイスにケチをつけては、俺は頭がいいんだと言いたいばかりに見えてきます・・・

ここは、きちんとした、なぜ、この選択がいいのかを理路整然と説明する必要がありそうです・・・

とはいうものの・・・

私が発した第一声は、まず、自分がどうしたいのか・・・すなわち、将来、どうしたいのか、どういう生き方をしたいのかを、話してくださいと言いました。

それが、分からないと答えようがないと・・・

実は、このご夫妻には、お子様がいらっしゃらなかったのです・・・

単純に、事業収支で30年先、40年先に、いくら残りますよが重要ではなくて、どういう老後の暮らしかたをしたいのですかと、聞きました・・・

また、土地活用、土地活用、いくら残せる、といった考え方についても、具体的に誰にいくらづつ、残してあげたいのかを教えてくださいと言いました・・・

結局、本人がなくなったあと、誰に財産がいくんですか・・・甥や姪子さんですよ・・・考えたことがありますか・・・？

と聞きました。

その時、ご主人は、はっとした顔になりました・・・肝心なことを忘れていたという感じです・・・

5階建てのマンション付コンビニの方が、甥子さんや姪子さんは、とても喜ぶでしょう・・・

でも、定年後に莫大な借金を抱えて、その残債分が貯まるまでのおおよそ17年間は、空室リスク等を考えて家賃収入には手を出さない方がいいので、結局、80歳位までは倹約した老後の生活を送らざるを得ないと話しました。

それでも、残してあげたい・・・と強く思える人がいれば、それでいいですよと、結論として、子供がいればマンション付コンビニをお奨めします。

子供がいなければ、コンビニのみをお奨めしますと回答しました。

最悪、契約期間内に退去をしたとしても建設協力金の残金は払わなくて済みますから、賃料収入は使ってしまっても怖くないでしょうから、健康で丈夫な80歳前に贅沢な老後の生活がおくれますよと話しました。

いずれにしても税金もかかりますし、ご主人が亡くなったあと、奥様が不自由なく暮らせる金額をのこして、かつ、甥子さん姪子さんに遺してあげたいものは残して、それ以外は、元気なうちに海外旅行や豪華客船の船旅等で使ってしまうのも相続対策かもしれませんとお話しました。

本当は、ご主人がなくなった後の相続についてのお話・・・つまり、ご主人が亡くなったときは、遺言書が無ければその相続財産の4分の3は奥様、4分の1はご主人の身内の親族が取得、その後奥様が亡くなった場合、その相続財産は、誰のものになりますか・・・をお話したかったのですが、、奥様が常に同席されてまししたので、流石に言えませんでした・・・

もともと、ご主人の親から引き継いできた財産ですから、ご主人の身内の親族により多く引き継がせたいのであれば、遺言書を遺しましょうまでのアドバイスがしたかったのですが、なかなか、切り出すタイミングがありませんでした。

いずれにしても、最後は、すっきりした表情で帰られて、その後、ハウスメーカーと相談して建設協力金の返還義務なしでコンビニの建設をされました。

定年後は、機会があるたびに、海外旅行等を楽しまれているようです。

どうしても、当事者は、土地活用というとその活用の効率的なものばかり見てしまいがちですが、どういう目的があるのか、どうしたいのか、どう生きていきたいのか、を改めて見直してみることも重要かも知れません・・・

 

最近になって、新聞に2世帯住宅の一面広告を見かけるようになりました・・・

広告を出しているのは、旭化成へーベルハウスです。

来年からの相続税の基礎控除額の減額（現行の60％、相続人が3人の場合、実に3200万円もの基礎控除額が減ってしまうこととなります。）を見据えての一面広告のような気がしてきます。

基礎控除額の減額に向けては、路線価の高い都心部では、相続税の特例規定は適用の受けられるものは、とにかく受けるようにすることが第一の相続税対策でしょう・・・

その代表例が、小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例の規定です・・・

すでに、殆どのかたが・・・耳にした言葉と思います・・・

被相続人もしくは被相続人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていた宅地は、来年からは、330㎡までは相続税の評価額は80％軽減されることとなります（現行は240㎡）。

そして、この要件には、原則、相続開始時には被相続人との同居が必要となってきます・・・

例外として、同居を必要としない一定のケースもありますが、最低でも、その規定の適用を受ける本人と配偶者が所有する家に、相続の開始前3年以内に住んでいないことが必要となってきます。

相続増税に備えて、小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例の規定（以下、小規模宅地等の特例という）を、固く使えるようにするためには・・・やはり同居でしょう。

同居となれば・・・2世帯住宅・・・

その敷地には、どんな間取りの2世帯住宅ができるのでしょうか・・・

2世帯住宅の間取りの考え方は、いといろな考え方があります。

基本的には、玄関も水回りも一つだけの同居型といわれるパターン・・・

玄関は、一つだけど、キッチンやお風呂はそれぞれの世帯毎に設けている準分離型のパターン・・・

玄関と水回りは別、そして家の中では行き来ができない完全分離型のパターン・・・

そして、分離型には、上下分離型や左右分離型に分類されます。

お互いのプライバシーをどこまで保つか・・・どのように考えるか・・・

で、その住まい方は決まってくるでしょう・・・

2世帯住宅は、何といっても、間取りでしょう・・・

お互いが、ストレスを感じない円満同居のできる間取りを考えたいものです。

私の経験では、準同居型の2世帯住宅を建てられる方が、多かったです。

玄関は一つ、ＬＤＫは別々、浴室は一つのパターンが多かった記憶があります。

浴室が二つは、経済的に勿体ないという意見が多かったです。

そして子世帯用にシャワーをつけるといったパターンも多かったです。

私のお気に入りの準同居型は、玄関（南）に入って、正面に中庭、そして中庭の東側が共用の大きなＬＤＫ、北側が水回り、西側が親世帯のスペース、そして2階は子世帯の小さなＤＫ、寝室、子供室、といった間取りでした。

夜、子世帯の友人が集まって１階のＬＤＫでくつろいでいても、親世帯とゾーンが分かれますので、比較的、プライバシーが保たれる間取りでした。

ただ、２世帯住宅を考える上で、もっとも、大事なことは・・・

将来の遺産分割を考えておくことでしょう・・・

相続税の評価額軽減につながるといって２世帯住宅を建てたはいいものの、子供への遺産分割をきちんと考えていなくて、結果、相続が発生したときに２世帯住居の被相続人が所有していた敷地相当分が相続財産全体の金額のうち多くを占めることから、法定相続分での分割を求められ、２世帯住居を売却して遺産分割を行ったケースもあります。

２世帯住居での同居を考えるうえでは・・・

相続財産を何を誰に遺してあげるか・・・同居をする子供にその比重が偏るのであれば、代償分割ができるように生命保険で準備しておくとか・・・を考えるとか・・・

そして、何といっても、やはり遺言書を遺して円滑に手続が進むようにしておくことが万全な備えでしょう。

分割を考えながら、納税や節税を考える。

分割・納税・節税・・・この３つを常に一緒に考えるようにしてみてください。