明日は、嘘をついてもいいといわれているエイプリルフールです・・・

嘘はどうでもいいのですが・・・いよいよ、消費税が8％にＵＰします。

消費増税前の電化製品の駆込み購入の現場を見れるものと思い、今日は、新宿で用事を済ました後に、秋葉原の電機街に寄ってみました。

パソコン売場から携帯電話売場から・・・あらゆる売場には人がごった返していました。

中国語、韓国語、も織り交ざっての賑やかな価格交渉が繰り広げられていました。

今日までなら、〇〇〇円という広告チラシが購入欲を沸き立たせてくれます・・・

消費増税前最終日の賑わいを感じてきました。

消費増税後の景気への影響はどのような形となって現れてくるのでしょうか・・・？

気になるところでは、あります・・・

そして、家計への負担増はこの消費増税だけでは終わりません・・・

昨年から復興特別所得税が課されています・・・これは、2037年まで続く予定です。

今年1月には、株式やＥＴＦの売却益や配当並びに投信やＲＥＩＴの売却益や分配金の税率が20％にＵＰしています。

6月には東日本大震災の復興財源のため、住民税が一律で年1000円高くなります・・・

10月には厚生年金保険料の引き上げがあります・・・この料率引き上げは2017年まで毎年続くこととなります。

さらに、来年10月には消費税率の10％の引き上げが予定されています・・・この引き上げは、どうなることやら・・・

今回の消費増税後の景気動向を見ての判断となるでしょうが、いずれにしても、いつかは10％となってくるでしょう。

一方で、収入面では、公的年金が今年4月に0.7％減額されます・・・そして、来年4月にもさらに0.5％の減額が予定されています。

これは、過去に物価の下落に合せて減額しなかった分を、年金の財政悪化から、昨年10月より段階的に減額することになったものです・・・いわゆる、物価スライド方式を過去に遡って適用させているというものです。

一昨年の秋に、つくば市で日本ＦＰ協会主催のフォーラムでセミナー講師をさせていただきました・・・

テーマは、資産防衛です。

消費増税にどう、備えるか・・・？　相続増税にどう備えるか・・・？といったような内容でした・・・

その対策としては・・・

・住宅ローンの借り換え

・同居以外の老親等の老親扶養控除（48万円）　さらに同居をすれば58万円

・個人型401Kへの加入

・生命保険料控除　介護医療保険料控除で12万円まで可

・NISAの利用

・小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例

・住宅取得資金の非課税

等をあげていました。

一昨年のセミナーでしたので、NISAという名称は無く、日本版ISAと表現していました。

また、当時は教育資金贈与の非課税は施行されてなく、盛り込んでおりませんでした。

いま、レジメを見て、懐かしく思うのですが、いま、ホットな話題となっているもののような気がします。

当時は、日本版ISAとお話しても、反応は今ひとつでしたが、NISAという名称で大々的に売り出されたら、大変な人気を博しています。

税制や各制度の将来の見直しを確認することで、いろいろな対策の準備は出来てきます。

この増税時代に向けての対策と考えた場合・・・個人的には・・・

・ライフプランの見直し（財産棚卸＋家計の見直し＋将来のｷｬｯｼｭﾌﾛｰ）をしてみる（消費増税やこれからの社会保障の変遷を想定して見直しをするのとても重要かと思います。）

・生命保険を見直してみる（本当に必要な保障をライフプランを見直してもう一度検証してみることが重要かと思います。）

・住宅ローンの借り換えを検証してみる。（色々な金融機関にあたって、借り換えのメリットがどこまで得られるかを確認してみることは、とても重要です。）

・アパートローン等の借り換えを検証してみる。（上記同様です。上手くいけば、同じ支払金額でリフォームができるかもしれません）

・資産運用の見直し（適度なポートフォリオによるリスクヘッジをしながら運用利回りをあげていく）

・相続増税に備えて・・・

・住宅取得資金や教育資金の贈与の非課税の利用（優遇税制は、余すことなく使う）

・暦年贈与による生前の財産移転（毎年の110万円の贈与税の非課税を利用、連年贈与に注意）

・小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例の利用（来年からは、居住用の宅地は330㎡まで80％もの評価が軽減されます）・・・相続時に同居が原則（特例もあります）となりますので、2世帯同居のプランを検討してみるのもいいかもしれません。・・・2世帯で住みやすいプランができれば、円満な同居も可能となるでしょう。

・広大地の適用は見逃さない。（該当するか、否かの、事前の調査は、その後の対策を考える上でとても重要です。）

・貸家等の建築（とにかく経営上のリスクに注意です。）

・土地の評価減の工夫（利用区分や不整形地評価等々で工夫していく。）

以上のような感じでしょうか・・・

とにかく、国の制度もいろいろと変わってきていますので、改めて、足元をしっかりと見直してみてみたらいかがでしょうか・・・

平成23年2月に最高裁の判決が出た武富士事件・・・

この武富士事件とは、簡単に概略をお話すると・・・

武富士の創始者が長男を香港に在住（名前だけの香港支店をつくった）させ、香港在住時に武富士の株式の多数を所有している海外法人の株式を長男に贈与をしました。

当時の相続税法では、海外の居住者が海外の財産を贈与または相続で取得した場合は課税対象外となり、贈与税または相続税は課されないものとなっていました。

当然、贈与をうけた長男も贈与税の申告はしませんでした。

この事実に対し、所轄税務署長は贈与税の決定処分を下し贈与税を課すこととしました。

その決定処分の理由は、住所の考え方でした。

所轄税務署側は、香港の住所は、税務上の住所ではない・・・税務上の住所は国内の家にあるとしたものです・・・

その根拠は、香港の住まいはホテルのような住まいであり、生活のすべてを移転したとはいえない、これは税負担を回避することを目的とした寓居であるといった感じです。

その他の根拠は、年間の日本に滞在している日数等も立証項目とあげていました。

そして、何といっても、この税負担を回避すべきスキーム等を考えた公認会計士等が、長男の日本国内に滞在する日数を一定以上超えないように指導していた事実などをあげていました。

この贈与税は、実に1300億円もの金額にも上るものでした。

この決定処分に対しては、当然ながら、納得するわけもなく、税務訴訟にとなりました。

東京地裁は、香港に住民票も移転してあることから、国内の住所という論拠には無理があるとして、国の敗訴となりました。

東京高裁は、税負担回避の意図的な海外移転であるとして、国の勝訴となりました。

最高裁は、租税法律主義は守られるべきとして、遺憾ながらも住所を国内として課税することには無理があるとして、国の敗訴となりました。

この判決によって、還付加算金も含めて約2000億円が還付されるようになったようです・・・

この一連の訴訟を行っている間にも、同様の租税回避の行為を避けるべく、相続税法の納税義務者の規定についての改正を行いました。

前々から、同様の改正は行っていきたい意向であったようですが、なかなか改正に踏み切れなかったものが、この武富士事件を契機に改正への道を辿ったようです。

この改正で、海外居住者であっても、日本国籍を有する一定の者については、海外財産を贈与や相続で取得した場合、課税されることとなりました。

これで、とにもかくにも、日本国籍を有する者であれば、海外に住所を移転しても、海外財産の贈与や相続の課税を行えることとなってきます。

逆にいえば、日本国籍を有さない海外居住者者の贈与や相続により取得した海外財産は課税されないこととなります。

それで、昨年の税制改正で、さらに、日本国籍を有しない海外居住者であっても、贈与や相続時の海外財産の贈与者もしくは被相続人が国内に住所を有している場合は、課税できることとなりました。

武富士事件を、契機に、海外財産の相続や贈与での課税強化がされることとなってきました・・・

海外に財産を移すことによって、相続税や贈与税を軽減する・・・

これは、日本に限らず、先進諸外国でも、行われています。

また、タックスシェルターと呼ばれる節税用商品も頻繁に販売されています・・・

日本の場合、節税効果の高い金融商品などは、都度、税制改正でその評価方法を見直し、節税の効果をなくさせています。

年金の受給権の評価方法（相続税法旧24条）の改正などが、その代表例でしょう。

その他、たとえば、法廷相続人の数に算入する養子の数の制限の改正なども、課税強化の一環です。

もっとも、養子の場合は、不自然すぎるほど、養子縁組をするケースが目立ちましたので、その改正が行われたのでしょう。

相続開始前、3年以内に取得した土地や建物の相続税評価額が、相続発生時の取引相場価格（路線価や固定資産税評価額は使わない）と改正されたのも、税負担を免れるために不動産を直前に購入するケースが続いたことが要因でしょう。

相続税の基礎控除の減額もあることながら、海外への財産移転に対する課税の強化もされてきています。

民主党政権時の税制改正大綱に盛り込まれた生命保険金等の非課税の対象者の制限（同居親族、未成年者、障害者）は、政権交代で見送られてきました。

この流れで、生命保険金等の非課税にも改正は及んでくるのでしょうか・・・

気になるところではあります・・・

今日の読売新聞の一面に、東急リバブルの広告が出ていました。

あんしん仲介保証という保証システムのＰＲ広告でした。

この記事を見かけて、住宅仲介での保証って何を保証するのだろう・・・？という感じを受けました。

あくまで、仲介であって売主ではありません・・・何のことと・・・よくよく見てみれば・・・

一戸建て・マンション向けの保証は、①建物保証・・保証は最長一年間、最大250万円（対象：雨漏り、シロアリ、給排水管の故障等）。　②住宅設備保証・・建物本体に加え、32種類の設備が対象。となっています。

そして、土地（更地）向けの保証は、①埋設物撤去保証・・埋設物撤去費用を200万円まで、新たに保証。　②地盤調査保証・・検査して工法、費用を開示する新しいサービス。となっています。

さらに、広告には、こんなコピーが記載されています。

『なぜ、住宅仲介で、そこまで保証するのか？』

『保証すること。それって実は「あたりまえ」のことかもしれません。』

『まさかの時の住宅仲介パートナー。それこそが、真のパートナー』

『保証力』こそ、パートナー選びの新基準。

このシステムの対象は、東急リバブルの専属選任か専任媒介契約で売却し、その不動産を購入した場合（別途諸条件があるようです）となっています。

これは、不動産仲介時に東急リバブルで土地や建物の検査をして、そして保証（無料）というもののようです。

当然、検査の結果で保証の不適合の判定がでた箇所は、その保証は除かれることとなっているようです。

細かい取り決めは、とても、書ききれませんので、直接、東急リバブルのＨＰ（http://www.livable.co.jp/baikyaku/anshin/?gclid=CLDkipjrtL0CFQJxvAodSoYA9A）をご覧いただきたいと思います。

これからの人口減少に向けて住宅は余剰状態になってきます。

かつ、新耐震基準（1981年）以降の建物は、きちんと維持管理さえすれば長く住むことは可能でしょう。

これからは、築30年位で建て替えという時代では、なくなってくるでしょう。

こうなってくると、中古住宅市場での安心して購入できるシステム造りが重要となってきます。

中古住宅の購入の際、何が心配か・・・

やはり建物の状況、そして土地の地盤や埋設物でしょう・・・建物の防水はまだまだ大丈夫か、シロアリの被害は無いか、屋根は吹替えか、外壁は塗り替えか、等々、そして、土地の地耐力や埋設物の心配等々・・・

今回の『あんしん仲介保証』は、中古住宅の購入前に、しかるべき検査をしてその結果を確認することが出来ます。

さらに、保証までついてくれば、その安心感は倍増でしょう。

ただ、このようなことが出来るのは、大手の不動産仲介会社くらいでしょう。

東急リバブルの後をおって、他の大手の不動産仲介会社が同様のシステムを取り入れてくるのか、注目したいところです。

昔、あるハウスメーカーが20年保証を謳いました・・・その後、こぞって他のハウスメーカーも20年保証を取り入れてきました。

今回も、追いつけ、追い越せとばかりに、同様のサービスをこぞって取り入れてくるでしょうか。

このようなシステムは、安心して中古住宅を購入できることから、流通市場の活性化に繋がるでしょう・・・

ただ、懸念すべきは、大手はこのシステムは対応できそうですが、個人の宅建業者は、正直、取り残されそうです。

このような、仲介取引が慣例化した場合、不動産は2極化、不動産業者も2極化となってくるやもしれません。

保証は出来ないまでも、検査の質は大手に負けない程度のコワークの確率は必須のようです・・・

20年近く、注文住宅営業の仕事をしてきました。

大手デベロッパーの建売住宅の下請受注の営業の仕事も経験しました。

この経験は、ものすごく貴重で、売れ筋の住宅設備やデザインなどのノウハウの勉強ができました。

建売住宅には建売住宅御用立つのメーカーが存在することも知りました。

面白いもので、かなりのデベロッパーは、同じメーカーの商品を使っていたりします・・・

また、親会社の分譲地の条件付更地の販売の経験もさせていただきました。

この経験で、土地の融資から建物の融資まで、住宅を一から求める資金計画についてのいい経験ができました。

土地取得の伴わない注文住宅の営業ですと、比較的、建物のローンのみで、土地の取得までのローンに触れないことがおいものです・・・

ありがたいことに、色々と経験をさせて頂いたような気がします・・・

その住宅営業時代の中で、あの時・・・こうしておけば良かったと思うことは、正直な話、いくつかはあります・・・

そのなかで、思い出すのは・・・

営業の立場としては、最後に見積金額の交渉が控えているわけですが・・・

予算より大きくオーバーすると、お断りされるとの思いから、見積金額を抑えられる仕様に誘導したりするわけです。

本当は、内部の建具や造作材を濃い茶色にしたいと要望があったにも関わらずに、多少の予算が抑えられる白い建具等を奨めたりとか・・・

このパターンは、私の初めての契約のお客様の件なのですが、出来ればといったような感じでしたので、予算を抑えられる部材を奨めたわけです・・・今にして思えば、なぜ、あの時、その差額の見積金額を提出して、いくら高くなりますがこれでよろしいですかと・・・聞かなかったのかと思います・・・

また、予算を意識して、玄関の面積を抑えたプランで進めたこともあります。

これは、使い勝手上は、何も問題はないのです・・・

一つは、中庭のある延床で60坪もあるような家なのですが、当初から金額が間に合うかとの議論を交わしていました・・・

何とか、中庭つきの寄棟の邸宅風の満足いただくプランが出来あがり、予算もまとまり、無事、建物も完成し非常にお喜びいただいて、お引き渡しをさせていただきました・・・

自分で言うのもなんですが、非常にプランも良くまとまっており、いい住宅でした・・・

ただ、玄関と中庭との距離が一般の住宅より、少し長いだけだったのですが・・・もうすこし、4分の1間（455mm）でいいから延ばしておけば、余裕の贅沢な玄関が演出できたのにと・・・思いました。

これは、使い勝手上の失敗では無いのですが・・・正面に中庭があるのであれば、それに即した贅沢な空間の演出は欲しかった・・・という感じです・・・

もう一つは、非常に贅沢な空間で建られたモデルハウスを一回りコンパクトにして、お建ていただいたことがあります。

この時も・・・やはり、空間・・・この時も、やはり玄関の広さが気になりました。

使い勝手上は、全然、問題ありません・・・

ただ、空間の贅沢さがたりない感じでした。

この場合も、広くして・・・いくら、UPするの検証をすればよかったと思います・・・

営業担当しては、玄関を広くして、予算オーバーは歓迎できないことから、ついつい、必要最小限と考えがちとなってしまいました。

たかが、玄関・・・されど玄関・・・ちょっと広くするだけで、その雰囲気は大きく変わってきます・・・

空間の贅沢さも意識して住宅建築を考えてみたら、いかがでしょうか・・・

今日は、めっきり、暖かく春らしい日となりました・・・

1週間ほどすると、桜の花も咲き誇ってくるでしょう・・・

4月からは、いよいよ・・・消費税が8％となります。

駆込みでの生活必需品の購入が盛んなようです。

消費税後の景気の落ち込みが、やや、心配となってきます。

来年からは、いよいよ、相続税の基礎控除額が減額されます。

現行は、5000万円＋1000万円×法定相続人の数（その被相続人に養子がある場合の法定相続人の数に算入する養子の数は次の区分に応じそれぞれの養子の数に限るものとし、相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合における相続人の数。以下同じ）ですが、来年からは、3000万円＋600万円×法定相続人の数となります。

法定相続人への養子の数の算入制限

①その被相続人に実子がある場合、または実子がなく養子の数が1人である場合・・・1人

②その被相続人に実子がなく養子の養子の数が2人以上である場合・・・2人

また、上記の実子には、民法に規定する特別養子縁組による養子となった者、その被相続人の配偶者の実子でその被相続人と養子となった者、他、代襲相続人となった者が含まれることとなります。

この基礎控除額の減額により、法定相続人が妻と子ども2人の3人である場合で、実に3200万円もの基礎控除額が減額することとなります。

仮に、超過累進税率で30％（基礎控除額減額後の課税価格が5千万円超～1億円以下）に該当する場合で、3200万円×30％＝960万円、黙っていても・・・実に960万円もの税金が多くなってしまうこととなります。

まさに、相続増税時代と言われる所以です。

先々の相続に備えて、まず、すべきことは、財産の診断でしょう・・・

健康診断のように、今の、財産の状況を細かく確認してみる・・・そして、何か悪いところはないか、改善すべき点はないか、等を調査し分析すべきでしょう・・・

まずは、財産の棚卸をし、具体的に財産を列挙していく・・・

そして、財産の評価をする・・・換金したらいくらになるかの時価評価額、相続税の計算のための相続税評価額・・・土地の評価では、時価評価額は公示価格をベースに、相続税評価額は路線価がベースとなってきます。

この評価額をもとに、大体の相続税の予想を立てる・・・いくら位が税金としてキャッシュアウトするのかイメージをもとましょう・・・

財産の評価とともに、それぞれの財産を分析していく・・・

金融資産は預貯金に偏っていないか、生命保険金の非課税枠に余裕はないか、リスクの高い株式等はどれくらいあるのか等々

土地については、キャッシュフローや今後の相場観などを考慮して、残すべき土地、納税用の土地、売却や組替したい土地、等に分類してみましょう。

土地は更地でもっていても固定資産税がかかってくるからだけですから、何かしらの活用の可能性がない場合は売却して、生命保険や不動産の組替等の手当てをしてもよろしいでしょう・・・

財産の分析等が、できたら・・・出口戦略です・・・

遺産分割をどうするか・・・遺言書は残しておくべきか・・・そもそも、誰に何をのこしてあげるか・・・生命保険を使った円滑な分割・・・等々

納税はどうするか・・・ある時期に不動産を売却して準備しておくか、賃貸収入で生命保険を使って積み立てておくか、延納か、物納か・・・等々

節税できる方法はないか・・・まずは、税法の特例を余すことなく利用すべきでしょう・・・広大地の特例、小規模宅地等の特例、住宅取得資金や教育資金の贈与の非課税、暦年贈与や相続時精算課税、生命保険金や退職手当金等の非課税、農地や非上場株式の納税猶予等々・・・のチエックをします。

そして、土地の評価を検証する・・・利用区分を分ける、全ての土地に不整形補正率を適用させてみる、セットバックは見逃さない、等々

併せて、建物の建築による評価減の効果を探る・・・自宅でいくら下がる、貸家でいくら探る等々・・・貸家建築については、その事業計画に注意が必要です。

無理した貸家計画で事業収支が破たんしたら元も子もありません・・・

そして、何といっても、現時点での対策が大事です・・・

たとえば、金利の高いアパートローンの借換えを進めてみる・・・もしかしたら、かなりのリフォーム工事代金のローン支払額が捻出できるほど、返済額が下がってくれることも考えられます・・・

ローンの見直しでリフォームをすれば・・・建物の競争力はあがる、所得税の確定申告では修繕部分の税金が安くできる

等々のメリットがあります。

同族会社をつくっての節税の可能性を探ったり・・・もあるでしょう・・・

先々の相続も考えながら、修繕計画や所得税の節税も考えなければなりません・・・

個人の所得税を考えるときは、併せて、消費税や法人税も考える必要があります。

とにかく、出口戦略の各対策の成功率は、入口の財産の分析の出来次第で変わってくるでしょう・・・

まずは、しかっりとした財産分析を実施することをお奨めします・・・

先日のＦＰ相談で、３０歳前半の女性からマンション売却と戸建住宅新築の相談がありました。

この女性は、独り暮らしで、都内に1900万円の中古マンションを、購入して住んでいます。

相談の内容は、戸建住宅の新築を考えている・・・それにあたってマンションは売却（簡易査定2300万円）した方がいいものか・・・否か・・・

そして、建築資金は、祖母から1000万円位、贈与で貰えそうであるとの話しでした・・・

年収は400万円を少し下回る位、都内で事務の仕事をしているそうです・・・

そもそも、建築地の手当てはと尋ねたところ・・・祖母（現在85歳）から3歳の時に貰っているとの回答・・・

そして、いろいろな、質問をさせていただきました・・・

お祖母ちゃんは、母方ですか、父方ですか・・・母方ですとの回答・・・

母方で貰える・・・？お母さんの兄弟は何人ですかと尋ねたところ・・・弟が一人ですとの回答・・・

伯父さんがいるのに貰える？・・・従兄は何人ですかと尋ねたところ・・・10歳位年下の男の子の従兄が一人との回答・・・

すなわち・・・お祖母ちゃんの孫は2人で、あなたは初孫のただ一人の女の子の孫ですねと、当たり前すぎる質問をしました・・・

さらに、相当、可愛がられてきませんでしたかと尋ねたところ・・・溺愛状態だった様子・・・

さらに、過去にお祖母ちゃんから近くで住まないかと手招きされませんでしたかと尋ねたところ・・・20歳から実家（立川）を離れて都心で暮らしているが、何回か戻ってこい（お祖母ちゃんは多摩）と言われているとの回答・・・

そして、中古マンションの購入は、お祖母ちゃんが、がっかりするので秘密にしているとのこと・・・

中古マンションが駅近くで便利なことから、離れがたく、その悩みもあるようでした・・・

ここで、住宅取得資金の贈与税の非課税の規定のお話をさせていただきました・・・

今年一杯は、住宅取得を目的とした資金の贈与は1000万円（省エネ住宅等）まで非課税であること・・・その条件として、原則その資金をつかった住宅に来年3月15日までに住むこと、遅くとも来年中に住まないと非課税の適用にはならないと説明しました。

お祖母ちゃんは、この贈与の非課税を利用して自分の元気なうちに近くに住んで欲しいと思っているのではないですかと話ししました・・・

これは、住宅取得資金の贈与の非課税を利用したお祖母ちゃんからの最後のプレゼントのような気がしますねとお話しました・・・

相談に来られた本人は、そもそも、住宅取得資金の贈与の非課税の規定など知る由もなく、いきなり、1000万円の贈与があるらしいと伝えられ、訳もわからずに、いま建てたほうがいいのか、マンションはどうしたらいいかのアドバイスを求めたかったようです・・・

本人は、住宅取得資金の贈与の非課税のことを知って、すっきりした感じでした。

期限のあることもしり、戸建住宅の新築で考えるようでした・・・

そうなると、中古マンションの行方ですが・・・売るべきか、残すべきか・・・です・・・

私は、先ずは、維持できるか否かを検証したらと話しました。

セカンドハウスローンもしくは賃貸住宅のローンとしての組み換えが可能であるかを調べてみたらと奨めました・・・

こうなってきたら、銀行に直接、話を聞くのが一番、早いと・・・奨めました・・・

キャッシュフローは中古マンションを賃貸に出せば何とかなりそうですが、融資が組めなければ元も子も無い話ですからと・・・融資の承認が取れるとなったら考えてみるように話しました・・・

悩んでいるなら、その可能性を追求して、調べて調べつくしてから、結論を出した方が後悔は少ないでしょうと奨めました・・

もっとも、売却の方向で考えているような感じはしましたが・・・

昨年来より、教育資金の贈与税の非課税を利用するため、かなりの方がその利用のための手続を始めたそうです・・・

まさに、ＮＩＳＡか教育資金かといった感じです・・・

生前に、子や孫にまとまったお金を贈与してあげたい、または、出来る方、考えている方が、相当数いらっしゃるということでしょうか・・・

住宅取得や教育資金に該当する子や孫がいない場合は、暦年贈与を利用しての生前での財産継承となるでしょう・・・

ただ、80歳を過ぎてくると、生前贈与加算のことを考えなければなりません・・・

住宅取得や教育資金のような非課税は80歳をすぎても安心して利用できますので、この需要は大きくなっているのでしょう・・・

80歳をすぎると・・・不動産を購入しての相続対策も時価評価とってしまうリスクがあります・・・

何か、住宅取得や教育資金の非課税と代わりとなるいい手立てはないか・・・

生命保険の商品等を使って・・・と考えてみました・・

そんななか、解約返戻金の無いと言っていほど解約返戻金の低い商品で死亡時に一時金の出る商品がありました・・・

その保険料を、お祖父ちゃんかお祖母ちゃんが一時金で支払い、被保険者かつ契約者である親が死亡した時に、保険金受取人である孫に一時金が入るといった場合・・・

お祖父ちゃんかお祖母ちゃんは、保険会社にお金を払っていますので、その契約者である親には、お祖父ちゃんもしくはお祖母ちゃんの相続時には、契約者たる親が自由に使えることのできる解約返戻金相当額が相続税として課税されることとなります・・・

被保険者の親が死亡した時に、親が保険料を負担した者とみなされて、孫に相続税が課税されることとなります・・・

ここで、被保険者の親に生命保険の非課税枠に余裕があれば、非課税という結果となるでしょう・・・

これは、生命保険金の非課税枠に余裕がある親族の非課税枠を余すことなく利用できるといった効果が産まれるということでしょうか・・・

最も、お祖父ちゃんやお祖母ちゃんが70歳代であれば、暦年贈与の生前贈与を利用すべきでしょうが・・・

あくまで、80歳代で暦年贈与は生前贈与の加算が心配といった場合にいかがでしょうといった程度のものでしょう・・・

この保険では、被保険者一人で一時金500万円が限度ですので、1000万円くらいの利用が目安となるでしょう・・・

たかが、1000万円、されど1000万円。超過累進税率が30％である場合、約300万円弱の相続税の削減効果となってきます（厳密には、ほんの少しの解約返戻金がありますので満額が対象とななりませんが・・・）。

80歳を過ぎて、住宅取得や教育資金の非課税が利用できないといった場合、その代わりになるものはと思い、調べてみたわけですが、お祖父ちゃんやお祖母ちゃんの年齢や親の年齢等々・・・いろいろな条件次第での判断となるかなと感じています・・・

しかし、80歳を過ぎると相続対策に限界を感じます・・・やはり、相続対策は、早目、早目、に考えて手を打った方がいいなと・・・改めて感じ入りました・・・

先日（20日）日本ＦＰ学会の講習会に初参加してきました。

知らない人ばかりで、最初は、どぎまぎしましたが、数人の知人も参加しており、ほっとしました・・・

その受付で、実学としてのパーソナルファイナンスという本を頂戴しました。

全320ページにも及ぶ立派な本です・・・

私は、ＣＦＰと一級ＦＰ技能士という資格を取得しています・・・

それなりに、資格取得のための勉強を必死にやって合格したものです・・・

ただ、その勉強は過去問題を何度も何度も解き直すというものでした・・・

来る日も・・・来る日も・・・一日の問題量のノルマを決めて解いては解説で確認し・・・また、問題を解く・・・

といったものです・・・

最後のころには・・・４択１の問題ですので答えを覚えてしまっていて、理解するというより、問題と解答を暗記していたような感じでした・・・

あらためて・・・パーソナルファイナンスという・・・ＦＰの基本的な単語とその本の内容を垣間見ると・・・

見覚えのある文章や計算式が並んでいます・・・

しかし、その意味するところは忘れてしまっているものが多くありました・・・

というよりも・・・過去問題を解きまくっての合格でしたので、その場はなんとなく理解したような感じで、記憶が薄れるのが極端に早いせいかも知れません・・・

そして、見覚えのないものも書き記されています・・・

ざっと見た感じでは・・・ＦＰとして必要なものがよく、纏められているなと感心させられる本でした・・・

ＦＰの参考書が一冊に纏まっているような感じの本です・・・

本の帯の表には、個人が独立の気力をもって生計を律し国難に立ち向かう。そのために必要なのが、『パーソナルファイナンス』であると書かれています・・・

いまの日本は、まさに国難・・・

この本を読みとおして、パーソナルファイナンスとは・・・何？・・・

であるかを・・・確認してみたいと思います・・・

昨日の日経ＷＥＢの記事に、基礎年金（国民年金）の納付期間延長の記事が掲載されていました・・・

記事の概要は次の通りとなっていました・・・

まず、厚生労働省は公的年金制度の見直しの検討に入ったようです。

その検討内容は、全国民に共通する基礎年金（国民年金）保険料の納付期間を５年延ばし原則65歳までとする内容で、厚生年金に入るパート労働者もその対象者となるようです・・・

これは・・・人口減などの社会情勢の変化に年金制度が追いついていないためのようです・・・

この改革案は制度の持続性を高める狙いのようですが、負担増や給付減への反発は強いものと予想され、その実現には曲折が伴いそうであると締めくくられていました・・・

今回の改正で・・・いよいよ支給期間の延長から保険料の納付期間の延長へと推移してきました・・・

実質、国の年金制度の財政への負担を考えると・・・

何かしらの改正を加えていかなければならないとは思います。

どこまで、この改正による国民の負担は増えていくのでしょうか・・・

消費増税に基礎年金の保険料の負担増・・・社会保障と税の負担増は、まだまだ、続いていくやもしれません・・・

これからのファイナンシャルプランニングは、無駄をなくす、資産運用の効率ＵＰが必要かもしれません・・・

まず、無駄をなくす・・・

この第一歩は・・・家計の現状把握が重要かもしれません・・・

何にいくら使ったかを、まずは記録しておくことでしょう・・・

それを、毎月、一覧で比較して観れるようにするといいかもしれません・・・

食費、ガソリン代、携帯代、電気代、水道代、ガス代、等々・・・

その現状把握の次に、人生の計画や目標や夢を纏めてみる・・・

住宅を何年後に購入するか予算をいくらにするか、子どもの教育の考え方、老後の生活設計や海外旅行などの夢等々・・・

そして、その支出予想額を想定して、先々のキャッシュフロー表を作成してみることが大事でしょう・・・

第二には、現状把握により無駄なもの、削減できそうなものを考えてみる・・・

代表的なものは、住宅ローンの借り換えや、生命保険の見直しでしょう・・・

住宅ローンは、何％の金利となっているか・・・そして、どんな条件で借り換えが可能であるかを調べてみる・・・

銀行によって、条件はまちまちとなりますので、借り換えに応じてくれる銀行、そしてその中でより良い条件を出してくれる銀行を探さばなければなりません・・・

金利だけの比較ではなく、借り換えにかかる手数料や内入れの時にかかる手数料などの、都度かかってくる諸費用も含めての比較が重要です・・・

借り換えは、銀行選びや、借り換えに必要な書類の準備等が、大変、面倒です・・・

多少のコストはかかりますが、住宅ローンのアドバイスを行っているＦＰの方に、依頼するのも手でしょう・・・

これで、ＦＰに支払うコスト以上の何倍もの住宅ローンの負担が減れば安いものです。

そして、生命保険の見直しは、何といっても必要な保障額の再確認でしょう・・・

生命保険のセールスの方に、何気に勧められたもので、加入しているケースが数多くあります・・・

ライフプランニングを立てて、必要な保障額を検証してみることが大事です・・・

そして、生命保険会社によって、それぞれ、強み弱みがあります・・・

死亡保障の保険料が安い会社、医療保障の保険料が安い会社・・・各社さまざまです・・・

自分で必要な保障を、一番、低コストで賄える会社を選ぶべきでしょう・・・

この会社選びも一般の方には、非常に手間がかかり・・・困難なこととなってきます・・・

公正明大に、提案してもらえる独立系ＦＰに依頼するのもとても有効です・・・

続いて、資産運用の効率ＵＰですが・・・

いかにして、運用利回りをあげていくか・・・

日本は米国と比べ、金融資産に占める預貯金の割合が異常に高いようです。

米国は、預貯金、債権、株式、投信、等の分散投資を行うのが、当たり前の感覚となっているようです・・・

これは、学校の教育でのお金に対する取り組み方からして異なっているようです・・・

多少のリスクを負いながらも、ポートフォリオでリスク分散をしながら、運用利回りの改善をしていくことも、重要かもしれません。

いざという時の、すぐ使える預貯金はキープしつつ、最初は50万円等に制限して取り組んでみるのもいいかもしれません。

慣れてきたら、すこしずつ・・・その比率を高めていく・・・

株式がいいのか、債権がいいのか、投信がいいのか、Ｊリートがいいのか、コモデティがいいのか・・・

少しずつ、その知識を高めながら・・・

そして、節税できる特例は、極力、使う・・・

個人型401Ｋに加入できる人は検討してみるとか・・・

消費税もあがる、基礎年金の保険料も負担増、こんな時代は、いろいろなことを知ることがまずは重要かもしれません。

まずは、知ることが、ライフプラン対策の第一歩かも知れません・・・

一昨日の18日に公示地価が発表されました。

東京をはじめとした三大都市圏の平均は、住宅地及び商業地とも6年振りに上昇に転じたようです・・・

これは、景気回復や日本銀行の大規模な金融緩和でお金が不動産投資にむかったことや、20年の東京五輪・パラリンピック開催決定が、地価上昇の後押しとなったようです・・・

東京五輪の選手村が建設される予定の晴海地区の分譲マンションの売行きが想定を上回る好調さで売れているようです・・・

マイホームとしてはもとより・・・賃貸収入目的での人気も高いようです・・・

東京五輪の開催が関連する場所は公共交通機関整備の期待も高く、勝どき付近の公示地価は、対前年10.9％近く上昇した模様です・・・

また、景気回復の恩恵で、オフィス需要も堅調のようです・・・

都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の平均空室率は8ヵ月連続で改善されたようです・・・

名古屋地区では、住宅地が2年連続で上昇したようです・・・

これは、紛れもなく円安効果のトヨタの好業績によるものでしょう・・・

大阪圏では、『あべのハルカス』や、『グランフロント大阪』の集客力が周辺の地価を押し上げたようです・・・

この背景にはアベノミクスによる金融緩和の資金が金融機関を通じ、不動産市場に流れ込んでいるからのようです・・・

ちなみに13年にリート法人が購入した土地や建物は約2兆3千億円にもなるそうです。

これは、過去最高（平成6年）の2兆2千億円を超えた模様です・・・

08年のリーマンショック後に鎮静化していた海外のファンドやリートによる取引も、この円安で増加傾向にあるようです・・・

地方の主要都市でも、地価上昇の傾向は出始めているようです・・・

とはいうものの・・・地方圏の実に4分の3は下落している状況となっています・・・

少子高齢化で人口が減り続けていくなかで、都市部に人口が集中し、地方の人口が極端に少なくなっていくという現象を危惧する声も良く耳にします・・・

バブルが崩壊して、地価が総崩れし、都心の地価が下がったことに拠り、都心部に住めるようになった人が増えて都心部のマンション等が人気を博し、都心回帰現象が生じ、あわせて、商業ビルも地価の下落にといもなった価格の正常化に拠り、活発な取引きがされることとなりました。

ファンドといわれる投資会社が、都心の不動産を買いあさるようになり、ファンドバブルがおきましたが、リーマンショックで沈静化しました・・・

ここにきて、アベノミクスによる景気回復と東京五輪による影響で都心部の不動市況は回復の兆しが現れたたようです・・・

消費増税後の駆込需要の反動や東京五輪開催後は・・・どんな状況となっていくでしょうか・・・

上がっては下げ、下がったらまた上げる・・・といったような上げ下げを繰り返すような気がします・・・

その繰り返しのなかで、最終的に上がっていくのか、下がっていくのか・・・

立地によって・・・かわっていくでしょう・・・

地方は、下落が続いています・・・

地方の再生がなくては、結局は、アベノミクスの意味もなさないかもしれません・・・

一部の海外投資家が・・・喜ぶ結果となるだけかもしれません・・・

アベノミクスに期待です・・・

明日は、某証券会社のセミナーに参加してきます。

テーマは『相続発生後に起きること』を知って、事前に行う相続対策　～遺産分割・相続手続き・相続税申告と納税～　となっています。

都内の大手某税理士法人の税理士のかたが講師を務められるようです・・・

このセミナーに参加してみたいと思ったのは、『相続発生後に起きること』を知って・・・という入り口がとても気になりました。

相続対策には、その対策を練る本人が、相続発生後のことをまず知ることが大事ではと、常々、思っていました・・・

そして、相続発生後に起きることや、やるべきこととは・・・

まず、相続発生後にやるべき手続・・・市役所等の行政や銀行や保険会社等の金融機関に対してやるべことはたくさんあります、戸籍も取得しなければなりません・・・その他土地や建物の謄本等々・・・手続だけで目一杯の状態となりそうです・・・

そして・・・民法の知識が必要となる遺産分割、一言で遺産分割と言っても、その範囲は非常に広く、相続人の確定から法定相続分、相続財産の洗い出し、相続財産の評価、承認・放棄、そして分割協議（持ち戻し、寄与分、分割方法）と・・・ざっといってもこんなた具合でしょう・・・

さらには、遺言や家族信託のお話も入ってくるでしょう・・・

さらに、税金のお話・・・やはり、相続税の課税体系のお話からでしょうか・・・

相続税の計算は、どんな手順で計算していくのか・・・

相続や遺贈でもらった財産に生命保険金や信託などの固有の財産をみなしで加算する・・・この時点で何のこと・・・となりかねません・・・そもそも・・固有の財産って・・・何？

そして、その中から非課税の財産（墓所、公益事業に供した財産、国等に贈与した財産等）はマイナスし、そこに相続時精算課税財産を加算し、債務を控除する・・・最後に。相続前3年以内の贈与財産を加算して相続税の課税価格が算出されるわけですが・・・

さらに、基礎控除額をマイナスして・・・ここから、また面倒な相続税の総額の計算の考え方と総額を出してから各相続人に按分計算するまでを、お話すると・・・もはや聞くことが疲れてくるやもしれません・・・

手続、遺産分割、税金、まで網羅すると・・・とんでもない範囲となりそうです・・・

私自身、相続に関するセミナー講師を何度か、行ったことがあります。

今回のセミナーと同様に、相続発生後に起きること、やるべきことを知った上で、相続対策を考えていきましょうというテーマで取り組みました・・・

そして、毎回、毎回、悩んでしまうのが・・・レジメの多さです・・・90分弱で40頁を用意したこともあります・・・

そのような時は、全体の概略と大きな項目をお話して、詳細はレジメで確認してくださいとお願いしています・・・

明日のセミナーに参加して、このテーマを全体的にどのようにお話するのか、レジメをどのように纏められているのか・・・を参考にしたいと思っています。

また、一般的には、相続対策の順位は、分割、納税、節税・・・と言われていますが・・

個人的には、出来得る限りの節税の方法を考えたあげることは、とても大事であると思っています。

結局、税金で財産が目減りしていくことは、相続人全員にとって、大きなキャッシュアウトとなってきます・・・

とはいえ、分割や納税のことも考えないで、節税のみを考えて対策を講じると・・・分割や納税が円滑に行えない結果となるやもしれません・・・

やはり、全体を総括して考えながら、相続対策は講じていくもではと・・・思います・・・

極端に分割や納税ばかりで節税は無いというのも、宜しくないかもしれません・・・

いかに、全体でバランスをとっていくかが重要でしょう・・・

私も、久々の相続のセミナー参加ですので、楽しみにいってきます・・・

今日、東急ホームズから、一通のDMが届きました・・・

内容は、東急ホームズで開発した『WEB　STUDIO』というシステムの案内でした・・・

東急ホームズの『東急ホームズ　ウエブスタ』（http://web-suta.jp/）に入っていくとそのサービスが受けられることとなります・・・

このシステムには、東急ホームズの規格型プランが450パターン入力されています・・・

この中から、好みのプランを選び、間仕切りの変更や収納の変更、さらには設備（キッチン、洗面、浴室、トイレ）の変更も選択でき、その選択によってリアルタイムにその金額が算出されるようになっていました・・・

そして、敷地も記入できるようになっています。

敷地の線を入れていくと、面積も計算されて表示されますので、測量図を見ながら角度を似通わせて面積を合わせていけば、大体の土地の形状は合わせられるでしょう・・・

外観の３D映像も出るようになっています・・・

内観も、立体的に観られるようになっています・・・

これは、面白いシステムと思いながら試しに何プランかを選択して試してみました・・・

ボリュームチエックには・・・有効な感じがしました・・・

ただ、自分で注文住宅のプランを選択して考えるのは、意外と・・・味気ないかもしれません・・・

自分が住宅営業をやっているときは、規格型プランで提案する場合であっても、お客様の好みを聞いて、外観のデザインや間取りや空間を工夫して提案していました・・・

私は、予算の関係上、規格型プランの提案をする場合であっても、どのプランがいいですかとは聞きませんでした・・・

あくまで、お客様の要望を聞いて、その要望に合いそうなプランを選択して、多少のデザインの変更や空間の工夫（吹抜け等）をして提案していました・・・

そのように提案すると、自由設計で一から設計してきたような形で話ができます・・・

お客様が規格プランを見てしまうと・・・その間取りが頭にこびりついて、自由な発想を損なってしまうことがあるやもしれません・・・

結局は・・・出てからのお楽しみを・・・残しておいてやりたかったということでしょうか・・・

ただ・・・これは、あくまでも私の個人的な考えです・・・

東急ホームズのこのシステムは、自宅のパソコンで気軽にプランを選べて、かつ、ある程度の間仕切りも変えることができて、収納も見直せる・・・そして、設備もOPが選べる・・・その結果の金額もリアルタイムで出てくる・・・その上、敷地の形状も記載できる・・・

これは、便利なシステムと思います・・・

何といっても、平面図、立面図をみてもその立体的な空間を理解することは難しいことですが、自宅のパソコンで３D画面のる外観や内観が観れるのは、とても親切なシステムと感じました・・・

本当に便利な世の中になったものと・・・時にはこの便利さについて行けない時もありますが・・・感心してしまいます。

普段は、余り読み込んでいない『FPJournal』2月号を、病院の待ち時間中に目を通していました。

今回の記事は、『中古・リノベーション物件活用のポイント』となっています。

最初の記事は、国土交通省の住宅局の方の記事が掲載されていました。

中古住宅の流通促進や活用に感ずる政策についての記事でした。

まず、中古住宅の流通シェアについての記述がありました。

日本の全住宅流通に占める中古住宅の流通シエアは約13.5％であり欧米諸国と比較すると約6分の1程度と低い水準にあるようです。

その要因としては、建物評価と住宅金融上の担保評価にあるようです。

中古住宅の建物評価においては、流通市場サイドと担保評価する金融サイドという2つの目線があるとあります。

例えば、日本では木造戸建住宅は約20年で価値がゼロにつという常識が横たわっていますが、流通住宅市場サイドでは『金融機関が担保評価してくれないので、築20年超の戸建住宅は思うように売れない』といい、反して金融サイドは『流通市場サイドで評価されないので担保として十分な評価ができない』といったような負のスパイラルに陥っているようです・・・

ここで、建物の評価について、日本と欧米の違いはというと・・・

まず、欧米諸外国では、住宅をメンテナンスをすると資産価値が経年でさほど下落しない形で評価されるとあります。

日本では、経年で一律減価する建物評価となっているようです・・・

このことはどういうことに繋がっていくのか・・・

欧米では、住宅に投資した額の減価が少ないことから、住宅が資産としてストック化されることから、住宅投資額の累計額と住宅資産額が一致しているようです・・・

日本では、新築住宅を作って20年で価値が減退し、取り壊して新築するというプロセスを繰り返すため、住宅が資産としてストック化されないことから、住宅投資額の累計額と住宅資産額の間に500兆円の差が開いてしまっているようです・・・

この対策として考え始められているのは・・・

理論的裏付けをもって建物の評価方法である原価法を抜本的に改善し、建物評価の適正化を図る必要があるとしています。

この具体策として、いま、あがっているのは・・・

リフォーム等による建物の価値向上を・・

①リフォーム等による価値増分が建物価格の上昇につながると考える方法・・・

②リフォーム等により時計の針が戻る（実質経過年数が短くなる）ことが建物価格の上昇につながると考える方法・・・

が、あるようです・・・

①は、日本の鑑定評価の原価法に基づく方法で、100万円のリフォームをしたら価値の向上分を70万円～80万円にするという考え方だそうです。

②は、米国の鑑定評価の考え方で、実質的な経過年数が戻るという方法で、リフォームをするたびに年数が若返ることになり、理論上ではリフォームを繰り返せば長期的に価値の維持ができるもののようです。

その他、経年劣化のリスクに伴うコストの原価については、これを、明確に区分しｋもの部分は一律20年で減価する方法も考えているようです。

さらには、金融機関の担保評価においては鑑定評価の在り方が重要となってくることから、上記の指針を反映した既存住宅評価の鑑定評価の環境整備を、今後、行っていくこととしているようです・・・

また、宅建業者（不動産業者）の評価については、2014年度に建物評価の指針を踏まえた化買う査定マニャアルを改訂し、新たな評価手法を参考地として取引の現場に活かすことも検討に入っているようです・・・

他には、検査済証を取得していない中古住宅は、金融機関から融資を受けにくい状況にあることから、民間の検査機関（指定確認検査機関）等が認証を出せるように平成25年中にガイドラインを出すことを検討しているようです・・・

以上、ながながと・・・要点をご紹介させていただきましたが、なにせ、原文の文章が難しく書かれており、要点をまとめるのに苦心しましたが、そんなには、外れていないと思いますので、ご参考にしてみてください・・・

日本は、人口減少と高齢化の問題が深刻化しています・・・

このまま、新築住宅を建て続けると、相当数の住宅が余ってくることでしょう・・・

20年はおろか、築10年は、もう古い・・・となって10年で価値が無くなるといった事態が起こってしまうかもしれません・・・

賃貸住宅も同様に、節税対策とばかりに新築物件が林立してくると、築10年はもう古いといって、賃料の大きな下落となるかもしれません。

それでも、駅に近い、小中学校に近い、大型ショッピングセンターに近いなど、立地に恵まれていれば、空室のリスクは少ないでしょう・・・

駅から歩いて10分以上かかる等の条件の落ちてくる場合の土地活用は、要注意でしょう・・・

いま、所得税の税制改正が検討されているようです・・・

配偶者控除を無くして、世帯課税にするということのようです・・・

詳細は、未確認ですが、TVのニュースによると、子供が2人以上いれば、現状の配偶者控除と比較して減税となるようです。

子供が5人いれば、所得税は０円となるそうです。（年収がいくら位かは、覚えていないのですが・・・）

これで、子どもの学費の負担が少なくなること（例えば、超低金利の奨学金の創設等）、子どもの学童保育等の預り施設の充実、老人介護施設の充実等、がなされれば、少子対策となるかもしれません・・・

昔、ハウスメーカーに勤務していたころ、他社研究として、旭化成のへーベルハウスを研修したことがあります。

もう、15年くらい前のことですが、当時から『ロングライフ住宅』を謳っていたへーベルハウスは、末長く安心に、安全に、快適に住める住宅を目指していたようです・・・

そして、その中古となった住宅を安心してご購入いただけるように『ストックへーベルハウス』という仕組みを作っていました。

旭化成が、その中古のへーベルハウスの品質を保証するといった内容のものであったと記憶しています。

今にして思えば・・・時代の流れを先読みしていたかなと感じます・・・

私の在籍していた三菱地所ホームは、入社当時から『アセットホーム』という商品名でツーバイフォー住宅を販売していました。

今から、15年くらい前に、金融商品でアセットという名がつく商品が増えてきたことから、『三菱ホーム』に改名しましたが・・・

アセット・・・資産という名称です・・・資産性の高い、いつまでも資産性の落ちない高品質な住宅を供給するといったことでつけられたネーミングと・・・新人研修で教えられました。

そう意味では・・・ロングライフ住宅と同じコンセプトであるような感じもします。

両社とも、欠点は、少し高い住宅であったことでしょう・・・

目に見えない、構造部分の品質を、丈夫で長持ち、資産性が高いといっても、どうせ、築20年で建てもの価値は0円、そして当時（今でもそうでしょうが）築30年の物件は中古住宅というよりは、古家付き土地での売買・・・建替え前提で土地を購入するといったものでした・・・

そういった環境では、高品質といわれても・・・そんなにお金をかけられるものではありません・・・

中古住宅の評価システムが見なおされることで、高品質の優良な住宅の供給が後押しされるかもしれません・・・

これからは、一度、建てた住宅は、長く使うことが重要かも知れません・・・

広い家が必要となくなった高齢者の方から、安心して、若い子育て世代が購入できるといったような仕組み作りが重要かもしれません・・・

これからは、中古市場とリノベーションが、住宅業界の主役となるような気がしてきました・・・

リノベーションのノウハウでも・・・勉強しようかと思うこのごろです・・・

今日の新聞に掲載されていた『注文住宅 止まらぬ反動減　２月受注額、大手２ケタ減』という記事を見つけました。

2月の各ハウスメーカーの受注が大きく落ち込んだようです・・・

最大手のセキスイハウスが、前年同月比32％減となったのを、はじめとして、各ハウスメーカも2桁の減少となった模様です・・・

住宅ローン減税の拡充策や住まい給付金の手当て策も虚しく・・・市場は厳しく、かつ、シビアに反応したというところでしょうか・・・

また、いままで好調だったリフォーム事業や分譲事業なども消費増税の駆込み需も、終わりを迎えようとしています。

この、回復には時間がかかりそうと見られており、また、有効な手だても思いつかない状態のようです・・・

覚悟はしていたものの・・・各ハウスメーカ等は、この落ち込みには辟易させられることでしょう・・・

ただ、気になるのは・・・次の消費税10％の増税です・・・

まだ、正式にその方針は打ち出されていませんが、公明党等の主張している軽減税率等の動向で、いつ正式決定がされるのでしょうか・・・

その決定如何によって、また、流れが変わってくるでしょう・・・

それにしても・・・住宅の落ち込みは想像以上なような気がします・・・

次の消費増税もありますから、様子見に入っているような気はします・・・

そして、来年からは相続税の基礎控除額の減額が施行されます。

それにともなって、小規模宅地等の課税価格計算の特例の規定の使い勝手がよくなります・・・

対象面積の拡充や二世帯住宅の間取り、老人ホームへの入居など・・・従来よりは適用要件の幅が広がりました・・・

個人的な予想では、都心部では、真剣に小規模宅地等の特例の適用を考え始めるような気がしています・・・

そうなると・・・ポイントは、同居でしょう・・・

2次相続では、この同居をしているかしていないかで、この規定の適用が受けられるか、否か、の大きなポイントとなってきます。

2次相続の場合で、この規定の適用を受けるためには、その住宅を引き継ぐ人が同居をしていれば文句なくですが、同居をしていない場合は、原則、お母様は一人住まい（例外のケースもありますが・・・）そして、住宅を引き継ぐ人は、相続の開始前3年以内に自分の持ち家（配偶者所有も含みます）に住んだことが無いということが条件となってきます。

2次相続（1次相続は配偶者が必ず適用を受けられます）で、同居をせずに、小規模宅地等の特例を使いたい場合は、その住宅を取得する相続人以外の相続人が同居していないこと、自分の持ち家に3年超住んでいない事が必要となります。（大ざっぱに言って・・・本来は、もっと、細かい要件がありますから、確認してください。）

こう考えると、相続増税時代に向けた2世帯住宅のプランの提案の需要が増えるんではと予感しています・・・

同居する子世帯と親世帯の独立性をどこまで持たせるか、玄関、水回りまで、完全に分けてしまうのか、家の動線をどう考えるか・・・そもそも、2世帯住宅が可能な敷地なのか等々・・・

狭い、狭いと思っていた敷地でも、意外と、素敵な2世帯住宅のプランが出来る場合もあります・・・

設計者によっては、創意工夫で、思いもしなかった明るさや空間を創り上げてくれることがあります・・・

相続税の基礎控除額が気になるかたは、一度、2世帯住宅の可能性を検証してみたらどうでしょうか・・・

いよいよ・・・確定申告の期限も大詰めを迎えてきました・・・

今日は、朝からつくばで打合せ・・・

明日は、夕方から虎ノ門でFPの無料相談、あさっては税務署が混みあう・・と予想し、今日の夕方に申告することと決め、昨日の深夜から今日の早朝にかけて申告書を纏め上げました・・・

昨年の申告書の作成では・・・子どもの扶養控除が対象外ということをすっかり忘れていて愕然とした記憶があります。

昨年は、上の子供が中3、下の子供が小4・・・どちらも16歳未満・・・なんてことだ・・・と思わず、頭を抱え込みました。

2人で76万円・・・これは大きい数字です・・・

サラリーマン時代には感じなかった扶養控除のありがたさが身にしみるようでした・・・

そして、朝方、申告書を入力しながら、上の子が16歳になっているにもかかわらず・・・子どもの扶養控除はないものと思っていた私は・・・思わず・・・娘の扶養控除38万円がパソコンで映し出され・・・思わず、そうだったとガッツポーズ・・・

青色申告10万円控除の適用を受けていますが・・・今年は65万円控除か・・・と悩んでいたときの扶養控除・・・

とりあえず、今年はも10万円控除で行こうと決心がつきました・・・

65万円控除の書類の整備が面倒で・・・悩んでいましたから・・・思わず・・・安堵のため息・・・

たかが・・・38万円、されど38万円・・・

子ども手当ては、聞いたことはありますが、観たことも、触れたことも、使ったこともありません・・・

そのうえ、当時の民主党の打ち出していた子ども手当ての金額とは・・・かけ離れた金額です・・・

子ども手当ては・・・ある意味公約違反・・・なぜか、扶養控除の一部廃止は公約を果たしてくれました・・・

皮肉なものです・・・こんな時、頭に思い浮かぶのが鳩山元総理・・・国民のために何をしたんだろう・・・絶句・・・

そして、消費増税が、いよいよ・・・カウントダウンに入ります・・・

生活必需品を買いそろえておこうかなと思い始めてきました・・・

ペットボトルの水などは、長持ちしますし、災害にも必需ですから、本気で考えています・・・

そして、少し前の話ですが、税務署に消費税の対象となる家賃について問い合わせしました・・・

4月分の賃料を3月に受け取った時の消費税は何％ですか・・・

当たり前のように・・8％です・・・と回答・・・

同じ額を何年も同じ日に継続して支払っていても、3月に受領した4月分の家賃は8％ですかと再確認・・・

そうです、3月支払いでも4月分の家賃であれば8％です・・・との回答・・・

確かにそうか・・・と思いつつ・・・電話の気楽さゆえ・・・いらない一言を言ってしまいました・・・

『そこまでするんですか・・・何も、そこまでしなくても・・・』と言っても無駄なことを、言われた方も困ってしまうでしょう・・・

この増税路線・・・何か、嫌みの一つでも言いたい気分になってきます・・・

扶養控除・・・元に戻してほしいなと切に感じた今日の早朝の憂鬱でした・・・

仕事柄、相続に関する勉強をそれなりにしていますが・・・

そのなかで・・・附に落ちない・・・何か納得いかないと思うことがでてきます・・・

その一つが、『生命保険契約に関する権利』の相続税の課税についてです・・・

生命保険契約に関する権利とは・・・私の知りうる限りで申し上げますと・・・

生命保険（掛捨保険は除きます、解約返戻金がある生命保険が対象、）の保険料を負担したのがAさん、被保険者はAさんの息子B、そしてAさんが亡くなって相続が開始・・・

この場合、その生命保険の契約者がAさんの場合は、Aさんが相続開始時点の解約返戻金を取得する権利をもったまま相続が発生しましたので、その解約返戻金を取得することができる権利相当額（解約返戻金の額）が相続財産となり相続税が課税されることとなります。

この場合は、Aさんの相続財産ですから、その権利を相続人の誰が引き継ぐかは相続人間での話し合い、いわゆる遺産分割協議で決めることとなります。もっとも、遺言書に指定しておけばその指定された人となります。

そして、その生命保険契約の契約者がAさん以外の場合は、その契約者が解約返戻金を取得する権利を有することとなりますので、その権利はその契約者の固有の財産となり、Aさんの相続財産とはなりません。

すなわち、遺産分割の協議の財産とはならないわけです。

が・・・しかし、税務上はその契約者は何らの負担も無くその解約返戻金を取得できる権利を有することとなることから、みなし相続財産という名の下に、その契約者に解約返戻金相当額を相続税として課すこととしています。

ここで・・・まず・・・疑問点・・・確かに解約返戻金を取得できる権利を取得するという解釈は分かりますが・・・実質的にその課税対象者に・・・現金が手に入っているわけでは無い・・・

相続税の課税根拠は・・・何・・・？

所得税、法人税は・・・働いて得た収入に対して課税されるもの

消費税は・・・物を購入（消費）した場合に課税されるもの

相続税や贈与税は・・・何らの負担も無く財産が増える・・・財産が増えることに課税されるもの

所得税の課税根拠も・・・結局は財産が増えることに課税、これは働いて収入を得れば資本が増える・・・つまりは利益は最後に資本に転嫁されるわけですから・・・所得税や相続税は財産の増加に対して課税されるという根拠に成り立っていると聞いたことがあります。

確かに、解約返戻金という現金をいつでも取得できる権利を有することとなったわけですから・・・いたしかたない・・・とはいうものの・・・その解約返戻金を取得するとは限らない・・なのに課税される・・・

ここで、この課税に納得できるケース、例えば・・・その契約者がAさんの孫C、保険金受取人もAさんの孫Cといった場合（かなり強引な仮定の設定ですが・・・）

保険料負担者Aさんが亡くなると、その生命保険契約に関する権利は孫Cさんが取得されたものとみなされて孫Cさんに解約返戻金額が相続税の課税対象となります。

そして、被保険者の息子Bさんがなくなって生命保険金を孫Cさんが取得した場合、Aさんの支払った保険料は孫Cさんが支払ったものとみなされて、Aさん死亡後も契約者として孫Cさんが保険料を負担していれば、この生命保険金の課税は所得税の一時所得として課税されるはずです・・・

この場合、一時所得であれば、支払保険料は差し引かれますので、Aさんが亡くなった時に解約返戻金相当額に相続税が課税されたとしても、一時所得は支払った保険料を控除した金額に課税されるわけですから、納得感はあります・・・

ただし、この契約者が息子Bであった場合、そして保険金受取人が孫Cであった場合、被保険者息子Bが死亡して生命保険金を孫Cが取得した場合、孫Cに、この生命保険金が相続税として課税されることとなります・・・

Aさんが負担した保険料は、被相続人でありこの契約者である息子Bさんが負担したものとみなされ、また、Aさんの死亡後も契約者である息子Bさんが保険料を負担していれば、その生命保険金の全額が相続税の課税対象となるでしょう。

この場合、Aさんが死亡している時に・・・その時点の解約返戻金相当額が、契約者である息子Bに課税されていますので・・・

本来であれば、孫Cが取得した生命保険金から息子Bに課せられた解約返戻金を控除して孫Cに対して課税しなければ、解約返戻金相当額部分が二重課税となるような気がします。

これが、問題にならないのは、孫Cには生命保険金の非課税が適用されるからでしょうか・・・

多くの場合、生命保険金が支払われる場合は、生命保険金の非課税対象となることでしょう・・・

そう考えると・・・この長々としたブログは何の意味も亡くなってしまいますが・・・

ただ、最後に生命保険金を取得するのが、例えば、息子Bの孫Dであり代襲相続人となっていない場合は、相続人以外として非課税の適用対象外になります・・・

この場合は・・・二重課税では・・・と思いつつ・・・このようなパターンに該当するケースはいかほどかと思うと・・・まあ・・・いいかという気もしてきます・・・

つい最近、年金の相続税と所得税の二重課税の訴訟があり、結果、二重課税となった判例がありました。

気になることは、追求した方がいいかもしれないという気もしますが・・・

まだ、よく、理解できていないところもあり、正直、自信のない箇所がありますので、FPのひとり言として、一つの意見として・・・軽く受け流してください。