2013年 4月の記事一覧
13年04月29日 14時52分36秒
Posted by: arakisouzoku
来月12日（土）に柏フェスタで『住宅取得とライフプラン』というテーマのセミナー講師をさせていただきます。
いま、レジメの作成中ですが、今日中には、何とか仕上げられる見込みとなってきました。
住宅取得は、生涯で一番大きな買い物となります。
住宅ローンは30年近くかけて支払っていく一生涯の大きな債務となります。
いかに資産価値の高い住宅を選んで購入できるかが、大きなポイントとなるでしょう。
駅からの距離が近くても、周りの環境が飲食店舗やゲームセンタ―などの歓楽街に隣接していたら、住宅としては価値の低いものとなってしまうでしょう。
ご主人は、会社に通う関係上、家には実質は寝に帰るだけのようなものですから、どうしても駅近くの立地にこだわる傾向があるようです。
反して、奥様は子育ての環境のいい、利便性よりは住環境のいいものを選びたい傾向があるようです。
いずれにしても、予算もありますし、希望の広さや、陽当たりの優劣などの条件なども苦慮しての総合的判断となるでしょう。
ここで、注意したいのが、希望の立地や条件へのこだわりから、無理して予算より高い物件を購入してしまうことです。
何とか、やっていけるだろう・・・と判断してしまう前に、やはり、ライフプランを考えて欲しいと思います。
たとえば、電気代一つとっても、賃貸住宅と比べると室内の広さの違いや照明器具の違いで、その電気料は高くついてきます。
そのほかに、マンションであれば管理費や修繕積立金、固定資産税などの新たな経費がかかってきます。
将来の子どもの教育費や老後の資金までも考えて収支のシミュレーションとしてキャッシュフロー表を作成した上での検討をして欲しいと思います。
そこで、希望の立地や条件での新築物件は予算に厳しいということであれば、中古の物件の選択もあるかもしれません。
新しいものがいいか、立地がいいのか、その物件の特性をよく、掴んだうえで判断頂けたらと思います。
マンションであれば、何といっても管理会社がしっかりしているか否かがポイントとなってくるでしょう。
戸建住宅であれば、耐震性や断熱性などが分譲会社ごとに、かなり、まちまちとなってきますので、よくよく、ご確認いただいて選んで頂けたらと思います。
他は、路線価や公示価格等で、直近数年分の価格推移を確認しておくのもよろしいかと思います。
デフレが長引いていました。
アベノミクスでデフレが解消されるのか・・・
いずれにしても・・・住宅取得は慎重にことを構えたいものです。
本日は、『賃貸借に係わる金銭③』について、お話させていただきます。
ビルや店舗の賃貸借の場合、多額の一時金を支払うことがあります。
月々の支払賃料が同額であっても、一時金が違う場合は、賃借人側の実質的な負担は異なる結果となります。
賃借人の負担は、期日ごとに支払われる賃料だけでなく、一時金および共益費に関連するものが実質的なすべての負担額となり、これを実質賃料といいます。
実質賃料とは、名目のいかんにかかわらず、賃貸人に支払われるすべての経済的対価のことです。
たとえば、共益費の一部が実質的に賃料の上乗せ分であることがあります。
また、敷金・保証金等の一時金の運用益も実質賃料の一部となります。
一時金が支払われた場合の実質賃料は、次の式により求められます。
実質賃料＝支払賃料＋一時金運用＋共益費のうちの賃料上乗せ分
以上、『賃貸借に係わる金銭③』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借の係わる金銭④』について、お話させていただきます。
いま、レジメの作成中ですが、今日中には、何とか仕上げられる見込みとなってきました。
住宅取得は、生涯で一番大きな買い物となります。
住宅ローンは30年近くかけて支払っていく一生涯の大きな債務となります。
いかに資産価値の高い住宅を選んで購入できるかが、大きなポイントとなるでしょう。
駅からの距離が近くても、周りの環境が飲食店舗やゲームセンタ―などの歓楽街に隣接していたら、住宅としては価値の低いものとなってしまうでしょう。
ご主人は、会社に通う関係上、家には実質は寝に帰るだけのようなものですから、どうしても駅近くの立地にこだわる傾向があるようです。
反して、奥様は子育ての環境のいい、利便性よりは住環境のいいものを選びたい傾向があるようです。
いずれにしても、予算もありますし、希望の広さや、陽当たりの優劣などの条件なども苦慮しての総合的判断となるでしょう。
ここで、注意したいのが、希望の立地や条件へのこだわりから、無理して予算より高い物件を購入してしまうことです。
何とか、やっていけるだろう・・・と判断してしまう前に、やはり、ライフプランを考えて欲しいと思います。
たとえば、電気代一つとっても、賃貸住宅と比べると室内の広さの違いや照明器具の違いで、その電気料は高くついてきます。
そのほかに、マンションであれば管理費や修繕積立金、固定資産税などの新たな経費がかかってきます。
将来の子どもの教育費や老後の資金までも考えて収支のシミュレーションとしてキャッシュフロー表を作成した上での検討をして欲しいと思います。
そこで、希望の立地や条件での新築物件は予算に厳しいということであれば、中古の物件の選択もあるかもしれません。
新しいものがいいか、立地がいいのか、その物件の特性をよく、掴んだうえで判断頂けたらと思います。
マンションであれば、何といっても管理会社がしっかりしているか否かがポイントとなってくるでしょう。
戸建住宅であれば、耐震性や断熱性などが分譲会社ごとに、かなり、まちまちとなってきますので、よくよく、ご確認いただいて選んで頂けたらと思います。
他は、路線価や公示価格等で、直近数年分の価格推移を確認しておくのもよろしいかと思います。
デフレが長引いていました。
アベノミクスでデフレが解消されるのか・・・
いずれにしても・・・住宅取得は慎重にことを構えたいものです。
本日は、『賃貸借に係わる金銭③』について、お話させていただきます。
ビルや店舗の賃貸借の場合、多額の一時金を支払うことがあります。
月々の支払賃料が同額であっても、一時金が違う場合は、賃借人側の実質的な負担は異なる結果となります。
賃借人の負担は、期日ごとに支払われる賃料だけでなく、一時金および共益費に関連するものが実質的なすべての負担額となり、これを実質賃料といいます。
実質賃料とは、名目のいかんにかかわらず、賃貸人に支払われるすべての経済的対価のことです。
たとえば、共益費の一部が実質的に賃料の上乗せ分であることがあります。
また、敷金・保証金等の一時金の運用益も実質賃料の一部となります。
一時金が支払われた場合の実質賃料は、次の式により求められます。
実質賃料＝支払賃料＋一時金運用＋共益費のうちの賃料上乗せ分
以上、『賃貸借に係わる金銭③』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借の係わる金銭④』について、お話させていただきます。
13年04月28日 12時03分07秒
Posted by: arakisouzoku
アベノミクスの効果もあってか、不動産投資への人気が高まりそうな感じです。
不動産投資でのリスクは、何といっても空室リスクでしょうか・・・
人口減少傾向にあるなか、賃貸物件の供給は増えてきています。
立地他にもよりますが、新しいうちは入居率がよいものの、築10年を超えてくると入居率
は一気に下がってくる傾向があります。
無理して不動産投資をすると、投資のための借入金の返済おぼつかなくなり、最悪は、競売にかけて、その残債務だけが残ったということにもなりまねません。
今日は、そんな不動産投資に参考となりそうな日本経済新聞ＷＥＢ版の記事を原文のまま、紹介させていただきます。
『不動産投資は楽じゃない、勝ち組大家」の汗と涙』と題したこの記事は、非常に参考になるものと思いますので、是非、ご覧になってみてください。
個人がマンションなどの不動産投資に動いている。株高による資産効果に加え、日銀が物価上昇目標を掲げたことで価格上昇期待が高まっている。ただ、成果をあげるのは容易ではない。汗と涙にまみれて生き残る大家たちの取り組みを追った。
「自ら行動しない限り空室は埋まらない」。東急田園都市線の青葉台駅（横浜市）から徒歩40分の住宅地にアパートを所有する林浩一さん（52）はそうつぶやく。元はホテルマン。父親の物件を継いだ３年前、大家になった。
■小まめに掃除
アパート３棟のうち２棟は築20年以上。もう１棟は2011年に建てた木造。「駅から徒歩10分以内」などの条件で絞り込まれれば「目にとまる可能性は限りなく低い」（林さん）。それでも全60戸が埋まるのは努力と着想の成果だ。
物件資料を持ち込んだ仲介業者は150社以上。資料はカラー写真を使いラミネート加工までしている。地元のカフェや居酒屋にパンフレットを置き、動画投稿サイト「ユーチューブ」でも物件を紹介。ペット可にして賃料下落を防ぎ、掃除も管理会社に任せず小まめにする。林さんいわく「大家はサービス業」だ。
東日本不動産流通機構（東京・千代田）がまとめた３月の首都圏の中古マンション成約件数は７カ月連続で前年を上回った。不動産経済研究所（東京・新宿）によると３月の首都圏の新築マンション発売戸数も前年同月比で約５割増となった。背景には内外の個人が日本の不動産に熱い視線を注いでいることがある。
■相続増税で関心
米系不動産大手ジョーンズ・ラング・ラサール（東京・千代田）が12年11月、シンガポールで開いた東京・新宿の高層マンションの商談会は140組もの夫婦らでにぎわった。その後の商談会も「毎回、物件の３～４割が成約する」（同社）。海外の富裕層には、円安の進行で日本の不動産が従来以上に割安に映る。賃料上昇への期待も大きい。
国内でも投資用不動産の検索サイト「健美家」の月間の利用者数は昨年９月の15万人が今年３月時点で22万人に増えた。15年からの相続増税に備え、節税目的で賃貸住宅の建設に関心を持つ人も増えている。
ただ、現実の不動産運用では甘い見通しは通用しない。06年に静岡市の物件を継ぎ、会社を辞めて専業大家になった落合淑彦さん（53）の経験が参考になる。
当初の空室率は1.3％。「実情を知らず、左うちわだと思っていた」。しかし、リーマン・ショックが起きた08年に空室率は8.5％まで急上昇。借り手探しの営業努力をせざるを得なくなった。
内見に来た人にアピールするため、各部屋に「朝日が入らず、安眠できます」などと特徴を書いた店頭販促（ＰＯＰ）を貼付。地域住民の年齢構成など、周辺環境の情報も提供した。チラシは捨てられるため「物件うちわ」を作成した。
だが、10年には空室率が９％近くまで上昇。そこで今度は入居者の希望通りの間取りにするリノベーションの仕組みを設けた。改装コストはかかるが、家賃を維持できる。空室率はようやく0.8％に下がった。
■空室率なお上昇
不動産投資家にとって、空室率の抑制が年々厳しくなっているのも確かだ。総務省の調査によると、賃貸住宅の空室率は上昇を続け、08年は18.8％（グラフＡ）。人口減にもかかわらず物件数が増えているためだ。
さらにみずほコーポレート銀行の試算では、10年に12.6兆円の規模があった賃貸住宅市場は、30年に30％減の8.8兆円にまで縮む（グラフＢ）。今、不動産投資を始めようという人は、短期間で転売しない限り、この現実と向き合わざるを得ない。同行産業調査部の宿利敬史氏は「将来需要が限られる以上、立地や利便性にこだわった方がいい」と強調。不動産コンサルタントの長嶋修氏も「長い目では、市場全体として逆風が吹き続けることを踏まえるべきだ」と話す。
もちろん、それでも不動産投資ならではの魅力があるのも確かだろう。「株式など市場と向き合うしかない投資と違い、自分好みに物件自体を変えたり、営業を工夫したりして、リターンを大きくできるのがいい」と話すのは東京都の兼業大家、渡辺よしゆきさん（39）。10年に購入したのは埼玉県小川町の「廃虚寸前」のアパートで、空室率は75％。しかも直後に床下浸水が見つかったり、入居者が亡くなったり、厳しいスタートだった。
そこから部屋を家具、家電付きに一新。「出会った人全員がお客さんだと思って」営業を続けた。全８室が埋まった今も２週に１度は小売店勤務を終えた後、往復３時間かけアパートの掃除に行く。現在は別の築30年の物件も検討中。「家から近いので、もっと手を掛けて満室にできるはず」
「成功者は100人に２、３人。通帳の残高だけに興味がある人は絶対に嫌になる」と渡辺さん。長い目で見れば大家受難の時代。個人で勝ち組になるのは、資産運用にとどまらない事業感覚と、汗をかく覚悟を持つ人に限られるだろう。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/27 】
いかがでしたでしょうか・・・
不動産投資、つまりは賃貸経営も、年々厳しものとなっているようです。
駅に近いとか、陽当たりが抜群にいいとか、生活利便施設に近いとか、小学校に近いとか、何か強みとなる条件があるものを求めることが無難でしょう。
あとは、自分で、汗をかくことが大事なのかもしれません。
これからの賃貸経営は、本当に、難しいものかもしれません。
くれぐれも・・・慎重に考えてみてください。
本日は、『賃貸借に係わる金銭②』について、お話させていただきます。
１ 共益費、付加使用料とは・・・
貸ビルやアパートを借りる場合には、賃料のほかに共益費を支払います。
共益費とは、共同で使用するエレベーター・廊下・階段などの電気料および清掃保守料等に充てるためのもので、名称としては、ほかに共通費、管理費などが使われます。
本来は、月々にかかった実費を清算すべきものとなりますが、計算が面倒なため、毎月一定額と決められるのが一般的となります。実際よりも多い額を共益費の名目で徴収し、実質的には賃料の上乗せとなっていることもあります。
付加使用料とは、借りた部屋の中で使う電気・水道・冷暖房・部屋の清掃費などで、賃借人が使った分の実費を支払うのが原則となります。
以上、『賃貸借に係わる金銭②』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借に係わる金銭③』について、お話させていただきます。
不動産投資でのリスクは、何といっても空室リスクでしょうか・・・
人口減少傾向にあるなか、賃貸物件の供給は増えてきています。
立地他にもよりますが、新しいうちは入居率がよいものの、築10年を超えてくると入居率
は一気に下がってくる傾向があります。
無理して不動産投資をすると、投資のための借入金の返済おぼつかなくなり、最悪は、競売にかけて、その残債務だけが残ったということにもなりまねません。
今日は、そんな不動産投資に参考となりそうな日本経済新聞ＷＥＢ版の記事を原文のまま、紹介させていただきます。
『不動産投資は楽じゃない、勝ち組大家」の汗と涙』と題したこの記事は、非常に参考になるものと思いますので、是非、ご覧になってみてください。
個人がマンションなどの不動産投資に動いている。株高による資産効果に加え、日銀が物価上昇目標を掲げたことで価格上昇期待が高まっている。ただ、成果をあげるのは容易ではない。汗と涙にまみれて生き残る大家たちの取り組みを追った。
「自ら行動しない限り空室は埋まらない」。東急田園都市線の青葉台駅（横浜市）から徒歩40分の住宅地にアパートを所有する林浩一さん（52）はそうつぶやく。元はホテルマン。父親の物件を継いだ３年前、大家になった。
■小まめに掃除
アパート３棟のうち２棟は築20年以上。もう１棟は2011年に建てた木造。「駅から徒歩10分以内」などの条件で絞り込まれれば「目にとまる可能性は限りなく低い」（林さん）。それでも全60戸が埋まるのは努力と着想の成果だ。
物件資料を持ち込んだ仲介業者は150社以上。資料はカラー写真を使いラミネート加工までしている。地元のカフェや居酒屋にパンフレットを置き、動画投稿サイト「ユーチューブ」でも物件を紹介。ペット可にして賃料下落を防ぎ、掃除も管理会社に任せず小まめにする。林さんいわく「大家はサービス業」だ。
東日本不動産流通機構（東京・千代田）がまとめた３月の首都圏の中古マンション成約件数は７カ月連続で前年を上回った。不動産経済研究所（東京・新宿）によると３月の首都圏の新築マンション発売戸数も前年同月比で約５割増となった。背景には内外の個人が日本の不動産に熱い視線を注いでいることがある。
■相続増税で関心
米系不動産大手ジョーンズ・ラング・ラサール（東京・千代田）が12年11月、シンガポールで開いた東京・新宿の高層マンションの商談会は140組もの夫婦らでにぎわった。その後の商談会も「毎回、物件の３～４割が成約する」（同社）。海外の富裕層には、円安の進行で日本の不動産が従来以上に割安に映る。賃料上昇への期待も大きい。
国内でも投資用不動産の検索サイト「健美家」の月間の利用者数は昨年９月の15万人が今年３月時点で22万人に増えた。15年からの相続増税に備え、節税目的で賃貸住宅の建設に関心を持つ人も増えている。
ただ、現実の不動産運用では甘い見通しは通用しない。06年に静岡市の物件を継ぎ、会社を辞めて専業大家になった落合淑彦さん（53）の経験が参考になる。
当初の空室率は1.3％。「実情を知らず、左うちわだと思っていた」。しかし、リーマン・ショックが起きた08年に空室率は8.5％まで急上昇。借り手探しの営業努力をせざるを得なくなった。
内見に来た人にアピールするため、各部屋に「朝日が入らず、安眠できます」などと特徴を書いた店頭販促（ＰＯＰ）を貼付。地域住民の年齢構成など、周辺環境の情報も提供した。チラシは捨てられるため「物件うちわ」を作成した。
だが、10年には空室率が９％近くまで上昇。そこで今度は入居者の希望通りの間取りにするリノベーションの仕組みを設けた。改装コストはかかるが、家賃を維持できる。空室率はようやく0.8％に下がった。
■空室率なお上昇
不動産投資家にとって、空室率の抑制が年々厳しくなっているのも確かだ。総務省の調査によると、賃貸住宅の空室率は上昇を続け、08年は18.8％（グラフＡ）。人口減にもかかわらず物件数が増えているためだ。
さらにみずほコーポレート銀行の試算では、10年に12.6兆円の規模があった賃貸住宅市場は、30年に30％減の8.8兆円にまで縮む（グラフＢ）。今、不動産投資を始めようという人は、短期間で転売しない限り、この現実と向き合わざるを得ない。同行産業調査部の宿利敬史氏は「将来需要が限られる以上、立地や利便性にこだわった方がいい」と強調。不動産コンサルタントの長嶋修氏も「長い目では、市場全体として逆風が吹き続けることを踏まえるべきだ」と話す。
もちろん、それでも不動産投資ならではの魅力があるのも確かだろう。「株式など市場と向き合うしかない投資と違い、自分好みに物件自体を変えたり、営業を工夫したりして、リターンを大きくできるのがいい」と話すのは東京都の兼業大家、渡辺よしゆきさん（39）。10年に購入したのは埼玉県小川町の「廃虚寸前」のアパートで、空室率は75％。しかも直後に床下浸水が見つかったり、入居者が亡くなったり、厳しいスタートだった。
そこから部屋を家具、家電付きに一新。「出会った人全員がお客さんだと思って」営業を続けた。全８室が埋まった今も２週に１度は小売店勤務を終えた後、往復３時間かけアパートの掃除に行く。現在は別の築30年の物件も検討中。「家から近いので、もっと手を掛けて満室にできるはず」
「成功者は100人に２、３人。通帳の残高だけに興味がある人は絶対に嫌になる」と渡辺さん。長い目で見れば大家受難の時代。個人で勝ち組になるのは、資産運用にとどまらない事業感覚と、汗をかく覚悟を持つ人に限られるだろう。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/27 】
いかがでしたでしょうか・・・
不動産投資、つまりは賃貸経営も、年々厳しものとなっているようです。
駅に近いとか、陽当たりが抜群にいいとか、生活利便施設に近いとか、小学校に近いとか、何か強みとなる条件があるものを求めることが無難でしょう。
あとは、自分で、汗をかくことが大事なのかもしれません。
これからの賃貸経営は、本当に、難しいものかもしれません。
くれぐれも・・・慎重に考えてみてください。
本日は、『賃貸借に係わる金銭②』について、お話させていただきます。
１ 共益費、付加使用料とは・・・
貸ビルやアパートを借りる場合には、賃料のほかに共益費を支払います。
共益費とは、共同で使用するエレベーター・廊下・階段などの電気料および清掃保守料等に充てるためのもので、名称としては、ほかに共通費、管理費などが使われます。
本来は、月々にかかった実費を清算すべきものとなりますが、計算が面倒なため、毎月一定額と決められるのが一般的となります。実際よりも多い額を共益費の名目で徴収し、実質的には賃料の上乗せとなっていることもあります。
付加使用料とは、借りた部屋の中で使う電気・水道・冷暖房・部屋の清掃費などで、賃借人が使った分の実費を支払うのが原則となります。
以上、『賃貸借に係わる金銭②』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借に係わる金銭③』について、お話させていただきます。
13年04月27日 07時02分01秒
Posted by: arakisouzoku
昨日の日本経済新聞ＷＥＢ版に『個人年金保険が選ばれがちな商品名のマジック』という記事が掲載されていました。
自分にとっての保険の有効性よりも、将来への不安から、その保険商品の名前でついつい、加入してしまう。
そんな、生命保険の本質に触れているような内容でした。
内容が、保険選びにとても参考になると思いますので、原文のまま、ご紹介させていただきます。
「生命保険って、こういっては何ですけど、商品の内容よりネーミングが優れているのかもしれないですね」。先日、企業年金関連の仕事に携わっている方とお会いしたとき指摘されました。
この方が具体例として挙げたのは個人年金保険と確定拠出年金でした。老後のための資金準備や公的年金不安への「対策」として一般の方に提示した場合、どちらが関心を引くかといえば、どう考えても前者だろう――というわけです。
このコラムでは、既に2012年９月28日付の「個人年金より断然有利な確定拠出年金」で、確定拠出年金を利用可能な人は個人年金保険より優先的に検討すべきだとお薦めしました。
しかし確定拠出年金についての知識がなければ、私も個人年金保険の方に反応すると思います。いかにも年金関連の不安を解消するための一般的な解決策、という印象を受けるからです。一方で確定拠出年金には、名前からして「自分には難しくて使い勝手が悪そうな商品ではないか」という先入観を持ってしまうかもしれません。
ポイントは、お金を準備する目的と商品名が「直結している感じ」があるかどうかの差でしょう。こうした例は他の保険商品にもあると思います。入院時などに備える「医療保険」、がんにかかったときのために備える「がん保険」、進学資金準備のために薦められる「学資保険」などです。
ただ、私には素朴な疑問があります。そもそも、お金の「使い道」によって商品も使い分けなければならないのだろうか？と思うのです。
一般に自分がいつか入院したときのことを思うと医療保険が気になるという方は多いかもしれません。とはいえ、生命保険協会の11年度年次統計をみると、入院給付金の支払い額は全43社合計で１件あたり12万円強、手術給付金も11万円強といったところです。入退院を繰り返すケースがあるとしても、何が何でも医療保険に頼らなければ用意できない金額でもないだろうと感じます。
実際、保険業界には入院に備えるのであれば医療保険に加入するより貯蓄をしておいた方が合理的だと主張する「医療保険不要論者」も少なくありません。
老後資金にしても同じだと思います。中長期的にお金が残せたり増やせたりする手段は個人年金保険だけではないでしょう。むしろ、低金利で長期間にわたり資金が拘束されることを考えると、個人年金保険へのこだわりは捨ててもいい、と判断する方が自然だと思います。低金利下で長期契約が有利なのは、原則としてお金を借りる場合だからです。
個人年金保険は、商品名と利用目的の適性が最適とは限らないことを教えてくれるいい例だと思います。
では、我々はどうしたらいいのでしょうか。私は個人にとっては、どんな用途で使われるお金も一つの財布から払うしかないのだとイメージすることが大切な気がします。すると、まずは出費を抑えることに関心が向くはずです。お金をもっと稼いだり増やしたりするのは容易ではないので、財布の厚みを保つことが優先されると思うからです。
仮に、各種特約が満載された大手保険会社のパッケージ商品に毎月1万5000円の保険料を払っている方が、子供が自立するまで25年ほどの死亡保障がある「収入保障保険」に加入すると、年齢にもよりますが5000円程度の保険料で済ませることも可能だったりします。
月１万円の節約ができれば年間で12万円、18年間で200万円を超えるお金が手元に残る計算です。売れ筋の学資保険の満期金と同程度のお金です。もちろん、そのお金はほかの目的でも利用可能です。医療費にも教育費にも流用することができるのです。
ひょっとしたら、利用目的を強く意識させられる商品を検討する際、人はどこか前のめりになってしまうのかもしれません。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/26】
いかがでしたでしょうか？
生命保険の商品は、保障の内容とそれに連動する保険料が今ひとつ、わかりにくい気がします。
どの保険商品が、安くていい保障なのか、高くて今ひとつの保障なのか・・・
その見分けは一般の消費者には、とても難しく感じます。
また、来店型の多数の会社の保険商品を取り扱っている保険ショップでは、お奨めしてくる商品は、代理店手数料で決まるといったなどの問題が報道され始めています。
銀行の窓口販売も同様の様な問題が指摘されています。
全部が全部、そのようなケースに該当するというわけではないでしょうが、火の無いところには煙は立たず・・・
慎重に保険商品は選びたいところです。
基本的には、保険料の累計を押さえてみることでしょうか・・・
例えば終身の医療保険で、終身払いの場合、自分は障害いくら保険料を負担するかです。
加入時から男性であれば80歳位まで、女性であれば85歳位までの期間の保険料を算出してみたらどうでしょうか・・・
医療で5000円の保障を備えるための保険料はいくらになるのか・・・
それで、実際にいくら位の医療費が今後、かかってくるものかを考えて、判断すればよろしいかと思います。
ただ、保険は、万が一の事が有った場合は、本当にありがたいものなので、一概には、判断はできないでしょう・・・
保険をありがたいと思う局面がないということは、無事に長生きできたということでしょう。
相互扶助が基本です・・・
が、しかし、過剰な保障としって勧めてくる保険の営業の方もいますので、やはり、ご自身で、注意深く検討された方がよろしいかと思います。
多種多様な商品が販売されています・・・
その比較だけでも疲れてしまうでしょう。
そんなときは・・・公平中立に対応してくれているお近くのＦＰの方に相談されることもお奨めします。
小さな保険料も長年積み立てると大きな金額になってきます・・・
よくよく調べながら・・・判断しましょう・・・
本日は、『賃貸借に係わる金銭』について、お話させていただきます。
１ 賃貸借にともなう授受される金銭の種類
①契約締結時・・・・・・・・・・・敷金、保証金、権利金、礼金
②契約期間中の毎月（毎年）・・・・賃料、共益費
③契約更新のとき・・・・・・・・・更新料
④契約終了のとき・・・・・・・・・敷金等の返還分
賃料のように定期的に支払うものと、契約を結ぶときや更新するときに一時的に支払う一時金があります。
２ 賃料について
賃料とは、賃借人が不動産を借りて使用する対価として賃貸人に支払う金銭で、土地賃貸借の場合は、地代、建物の場合は家賃といいます。
借地借家法や重要事項説明書では、借賃という言葉を使っています。
賃料は、月単位で支払うのが一般的です。
ただし、借地では年単位での支払いも見受けられます。
月末までに翌月の賃料を支払う前家賃が一般的です。
月の中途で契約した場合は、通常、契約日から月末までの賃料を日割計算します。
賃料を支払わないことは賃借人の重大な義務違反で、契約解除の理由となります。
以上、『賃貸借に係わる金銭』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借に係わる金銭②』について、お話させていただきます。
自分にとっての保険の有効性よりも、将来への不安から、その保険商品の名前でついつい、加入してしまう。
そんな、生命保険の本質に触れているような内容でした。
内容が、保険選びにとても参考になると思いますので、原文のまま、ご紹介させていただきます。
「生命保険って、こういっては何ですけど、商品の内容よりネーミングが優れているのかもしれないですね」。先日、企業年金関連の仕事に携わっている方とお会いしたとき指摘されました。
この方が具体例として挙げたのは個人年金保険と確定拠出年金でした。老後のための資金準備や公的年金不安への「対策」として一般の方に提示した場合、どちらが関心を引くかといえば、どう考えても前者だろう――というわけです。
このコラムでは、既に2012年９月28日付の「個人年金より断然有利な確定拠出年金」で、確定拠出年金を利用可能な人は個人年金保険より優先的に検討すべきだとお薦めしました。
しかし確定拠出年金についての知識がなければ、私も個人年金保険の方に反応すると思います。いかにも年金関連の不安を解消するための一般的な解決策、という印象を受けるからです。一方で確定拠出年金には、名前からして「自分には難しくて使い勝手が悪そうな商品ではないか」という先入観を持ってしまうかもしれません。
ポイントは、お金を準備する目的と商品名が「直結している感じ」があるかどうかの差でしょう。こうした例は他の保険商品にもあると思います。入院時などに備える「医療保険」、がんにかかったときのために備える「がん保険」、進学資金準備のために薦められる「学資保険」などです。
ただ、私には素朴な疑問があります。そもそも、お金の「使い道」によって商品も使い分けなければならないのだろうか？と思うのです。
一般に自分がいつか入院したときのことを思うと医療保険が気になるという方は多いかもしれません。とはいえ、生命保険協会の11年度年次統計をみると、入院給付金の支払い額は全43社合計で１件あたり12万円強、手術給付金も11万円強といったところです。入退院を繰り返すケースがあるとしても、何が何でも医療保険に頼らなければ用意できない金額でもないだろうと感じます。
実際、保険業界には入院に備えるのであれば医療保険に加入するより貯蓄をしておいた方が合理的だと主張する「医療保険不要論者」も少なくありません。
老後資金にしても同じだと思います。中長期的にお金が残せたり増やせたりする手段は個人年金保険だけではないでしょう。むしろ、低金利で長期間にわたり資金が拘束されることを考えると、個人年金保険へのこだわりは捨ててもいい、と判断する方が自然だと思います。低金利下で長期契約が有利なのは、原則としてお金を借りる場合だからです。
個人年金保険は、商品名と利用目的の適性が最適とは限らないことを教えてくれるいい例だと思います。
では、我々はどうしたらいいのでしょうか。私は個人にとっては、どんな用途で使われるお金も一つの財布から払うしかないのだとイメージすることが大切な気がします。すると、まずは出費を抑えることに関心が向くはずです。お金をもっと稼いだり増やしたりするのは容易ではないので、財布の厚みを保つことが優先されると思うからです。
仮に、各種特約が満載された大手保険会社のパッケージ商品に毎月1万5000円の保険料を払っている方が、子供が自立するまで25年ほどの死亡保障がある「収入保障保険」に加入すると、年齢にもよりますが5000円程度の保険料で済ませることも可能だったりします。
月１万円の節約ができれば年間で12万円、18年間で200万円を超えるお金が手元に残る計算です。売れ筋の学資保険の満期金と同程度のお金です。もちろん、そのお金はほかの目的でも利用可能です。医療費にも教育費にも流用することができるのです。
ひょっとしたら、利用目的を強く意識させられる商品を検討する際、人はどこか前のめりになってしまうのかもしれません。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/26】
いかがでしたでしょうか？
生命保険の商品は、保障の内容とそれに連動する保険料が今ひとつ、わかりにくい気がします。
どの保険商品が、安くていい保障なのか、高くて今ひとつの保障なのか・・・
その見分けは一般の消費者には、とても難しく感じます。
また、来店型の多数の会社の保険商品を取り扱っている保険ショップでは、お奨めしてくる商品は、代理店手数料で決まるといったなどの問題が報道され始めています。
銀行の窓口販売も同様の様な問題が指摘されています。
全部が全部、そのようなケースに該当するというわけではないでしょうが、火の無いところには煙は立たず・・・
慎重に保険商品は選びたいところです。
基本的には、保険料の累計を押さえてみることでしょうか・・・
例えば終身の医療保険で、終身払いの場合、自分は障害いくら保険料を負担するかです。
加入時から男性であれば80歳位まで、女性であれば85歳位までの期間の保険料を算出してみたらどうでしょうか・・・
医療で5000円の保障を備えるための保険料はいくらになるのか・・・
それで、実際にいくら位の医療費が今後、かかってくるものかを考えて、判断すればよろしいかと思います。
ただ、保険は、万が一の事が有った場合は、本当にありがたいものなので、一概には、判断はできないでしょう・・・
保険をありがたいと思う局面がないということは、無事に長生きできたということでしょう。
相互扶助が基本です・・・
が、しかし、過剰な保障としって勧めてくる保険の営業の方もいますので、やはり、ご自身で、注意深く検討された方がよろしいかと思います。
多種多様な商品が販売されています・・・
その比較だけでも疲れてしまうでしょう。
そんなときは・・・公平中立に対応してくれているお近くのＦＰの方に相談されることもお奨めします。
小さな保険料も長年積み立てると大きな金額になってきます・・・
よくよく調べながら・・・判断しましょう・・・
本日は、『賃貸借に係わる金銭』について、お話させていただきます。
１ 賃貸借にともなう授受される金銭の種類
①契約締結時・・・・・・・・・・・敷金、保証金、権利金、礼金
②契約期間中の毎月（毎年）・・・・賃料、共益費
③契約更新のとき・・・・・・・・・更新料
④契約終了のとき・・・・・・・・・敷金等の返還分
賃料のように定期的に支払うものと、契約を結ぶときや更新するときに一時的に支払う一時金があります。
２ 賃料について
賃料とは、賃借人が不動産を借りて使用する対価として賃貸人に支払う金銭で、土地賃貸借の場合は、地代、建物の場合は家賃といいます。
借地借家法や重要事項説明書では、借賃という言葉を使っています。
賃料は、月単位で支払うのが一般的です。
ただし、借地では年単位での支払いも見受けられます。
月末までに翌月の賃料を支払う前家賃が一般的です。
月の中途で契約した場合は、通常、契約日から月末までの賃料を日割計算します。
賃料を支払わないことは賃借人の重大な義務違反で、契約解除の理由となります。
以上、『賃貸借に係わる金銭』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借に係わる金銭②』について、お話させていただきます。
13年04月26日 07時42分40秒
Posted by: arakisouzoku
消えた年金問題から、社会保険庁において、ねんきん定期便による年金の加入期間の確認等が行われるようになりました。
民主党の数少ない功績かと思っています。
自分の年金を、毎月、毎月、こつこつと積立ているにも関わらず、意外と年金手帳は、どきにしまったかなと考えてしまう時があります。
今日は、日本経済新聞ＷＥＢ版に『自分の年金番号を知っていますか』という記事が掲載されていました。
年金の管理についてのいいコラムでしたので、原文のまま、ご紹介させていただきます。
自分の公的年金の状況について知るために必要になるのが「基礎年金番号」です。年金事務所で問い合わせをする際や、年金に関する手続きをする際、必要になってきます。基礎年金番号は年金手帳に書いてあります。2011年４月以降のねんきん定期便には記載されておらず、電話やメールで教えてもらうことはできません。
年金手帳以外では、ねんきん特別便、09年度・10年度の「ねんきん定期便」、国民年金保険料の納付書、領収書、年金証書、各種通知書等に記載されている可能性があります。なお、お勤めの方は、会社の総務関係の部署にて確認できる可能性もあります。
さて、みなさんは年金手帳をお持ちですか？年金手帳は、年金に加入すると発行されます。
年金加入の一般的な流れは以下の通りです。まず、20歳の誕生月の前月に日本年金機構から「国民年金資格取得届」が送られてきます。それに必要事項を明記し、お住まいの市（区）役所または町村役場、もしくはお近くの年金事務所に提出します。
すると、年金手帳が発行され、手元に届きます。その後「国民年金保険料納付書」が届きますので、それにしたがって保険料を納めることになります。年金手帳は日本の成人であれば、だれでも持っているはずのものになります。「年金手帳の保管場所がわからない」という方は是非この機会に確認してみてください。お勤めの方は、会社で預かってくれている可能性もあります。紛失した場合には、再発行してもらうことをお勧めします。
ところで、会社を退職したような場合、会社の企業年金に関する資料などを渡される可能性があります。退職時の書類などは、ついつい処分してしまいがちですが、この証書１枚で基金の手続きが円滑に済むと思われますから、きちんと保管しておいてくださいね。
厚生年金基金については、全面的に廃止するとかしないとかといった議論がなされています。すでに個別に廃止された基金については、企業年金連合会等に引き継がれていると思われます。ねんきん定期便やねんきんネットでは、厚生年金基金など企業年金部分はわかりませんから、特に、転職を繰り返している方は、書類の保管に留意してください。
公的年金のことは、最寄りの年金事務所に相談に行くのが一番の近道です。昔の年金事務所（社会保険事務所）は、いかにも「役所」といったイメージで非常に近寄りがたく、敷居の高い場所だったことを今でも覚えています（笑）。
近年は銀行の相談窓口や郵便局のようなイメージ。受付手続きの方法や用紙の記入についても丁寧に教えてもらえますし、個別の相談窓口でしっかりと時間をとって応対してもらえます（混雑状況などにもよると思いますが）。
年金事務所に行くほどでもないけれど、公的年金の状況について知りたい、という方には、ねんきんネットをおすすめします。ねんきんネットは、前回お話した方法でアクセスキーを入手すれば、すぐに自分の年金情報を見ることができます。ねんきん定期便に記載されている現時点での加入状況に基づく年金の見込み額だけではなく、今後の条件を入力して年金額をシミュレーションすることもできるようになっています。
もちろん、将来のシミュレーションといっても自分の今後の報酬もわからなければ、年金制度がどうなっているかもわかりません。それでも、せめて現状が維持されたらどのくらいの老齢基礎年金や老齢厚生年金を受け取れるのかは知っておきたいもの。
私自身は、現在、経営している会社で厚生年金に加入しています。今回、ねんきんネットであらためて自分の年金の状況を見てましたが、公的年金だけで生活する厳しさを実感。じぶん年金について具体的な計算をする必要性を感じました。私の年金見込み額は申し上げられませんが（笑）、じぶん年金についてどのように考えたらいいか、次回以降、具体的にひもといていきたいと思います。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/26 】
いかがでしたでしょうか・・・
非常に参考になられたかと思います。
老後の生活資金にとても、とても大事な年金です。
日頃から、きちんと管理をして、退職後の生活資金も考えながら、多少の不安が有れば、若いうちから少しずつ・・・何かしらの年金型商品に積み立てておくことも有効な老い支度となりそうな気がします。
もっとも、目先の子どもの教育資金や生活費に追われてしまいますから、自分の老後の生活資金の準備は、後順位となりがちとなってしまいます。
やはり、ご自身のライフプランを立てられて、かつ、キャッシュフロー表で、生活資金の収支を確認することが重要でしょう。
アベノミクスの影響で、円安、株高で推移しています。
このまま、この状態が続けば、賃金収入も上がってくることでしょう。
このさき、どのような経済環境になっていくか不明ではありますが、好景気が訪れた時には、今の厳しい状況を忘れずに・・・
喉元すぎれば・・・何とかには・・・
そのようにならないように注意していくことも、とても重要なことと感じはじめています。
好景気、不景気、好景気の繰り返しなのでしょうか・・・
景気が上向いてきた時こそ、ライフプランが重要かも・・・しれません。
本日は、『賃貸借契約 保証人と連帯保証人の違い』について、お話させていただきます。
１ 保証人と連帯保証人の違い
賃貸借契約では、当事者として賃貸人および賃借人のほかに、賃借人の連帯保証人が加わるのが通常です。
連帯保証人とは、賃借人が債務を履行しないときに、連帯して債務を履行することを保証した人間です。
たとえば、賃借人が賃料を支払わないときには、連帯保証人が代わって支払わなければなりません。
法律上、『連帯』という言葉は非常に重要な意味を持っています。
連帯保証人と単なる保証人では責任の程度が大きく違います。
単なる保証人の場合には、自分が支払う前に、まず本人から取ってくれということができます。
しかし連帯保証人の場合には、本人と連帯して同じ立場にあり、本人から先に取ってくれといえず、いきなり請求を受けてそれを拒否できないこととなります。
以上、『賃貸借契約 保証人と連帯保証人の違い』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借に係わる金銭』について、お話させていただきます。
民主党の数少ない功績かと思っています。
自分の年金を、毎月、毎月、こつこつと積立ているにも関わらず、意外と年金手帳は、どきにしまったかなと考えてしまう時があります。
今日は、日本経済新聞ＷＥＢ版に『自分の年金番号を知っていますか』という記事が掲載されていました。
年金の管理についてのいいコラムでしたので、原文のまま、ご紹介させていただきます。
自分の公的年金の状況について知るために必要になるのが「基礎年金番号」です。年金事務所で問い合わせをする際や、年金に関する手続きをする際、必要になってきます。基礎年金番号は年金手帳に書いてあります。2011年４月以降のねんきん定期便には記載されておらず、電話やメールで教えてもらうことはできません。
年金手帳以外では、ねんきん特別便、09年度・10年度の「ねんきん定期便」、国民年金保険料の納付書、領収書、年金証書、各種通知書等に記載されている可能性があります。なお、お勤めの方は、会社の総務関係の部署にて確認できる可能性もあります。
さて、みなさんは年金手帳をお持ちですか？年金手帳は、年金に加入すると発行されます。
年金加入の一般的な流れは以下の通りです。まず、20歳の誕生月の前月に日本年金機構から「国民年金資格取得届」が送られてきます。それに必要事項を明記し、お住まいの市（区）役所または町村役場、もしくはお近くの年金事務所に提出します。
すると、年金手帳が発行され、手元に届きます。その後「国民年金保険料納付書」が届きますので、それにしたがって保険料を納めることになります。年金手帳は日本の成人であれば、だれでも持っているはずのものになります。「年金手帳の保管場所がわからない」という方は是非この機会に確認してみてください。お勤めの方は、会社で預かってくれている可能性もあります。紛失した場合には、再発行してもらうことをお勧めします。
ところで、会社を退職したような場合、会社の企業年金に関する資料などを渡される可能性があります。退職時の書類などは、ついつい処分してしまいがちですが、この証書１枚で基金の手続きが円滑に済むと思われますから、きちんと保管しておいてくださいね。
厚生年金基金については、全面的に廃止するとかしないとかといった議論がなされています。すでに個別に廃止された基金については、企業年金連合会等に引き継がれていると思われます。ねんきん定期便やねんきんネットでは、厚生年金基金など企業年金部分はわかりませんから、特に、転職を繰り返している方は、書類の保管に留意してください。
公的年金のことは、最寄りの年金事務所に相談に行くのが一番の近道です。昔の年金事務所（社会保険事務所）は、いかにも「役所」といったイメージで非常に近寄りがたく、敷居の高い場所だったことを今でも覚えています（笑）。
近年は銀行の相談窓口や郵便局のようなイメージ。受付手続きの方法や用紙の記入についても丁寧に教えてもらえますし、個別の相談窓口でしっかりと時間をとって応対してもらえます（混雑状況などにもよると思いますが）。
年金事務所に行くほどでもないけれど、公的年金の状況について知りたい、という方には、ねんきんネットをおすすめします。ねんきんネットは、前回お話した方法でアクセスキーを入手すれば、すぐに自分の年金情報を見ることができます。ねんきん定期便に記載されている現時点での加入状況に基づく年金の見込み額だけではなく、今後の条件を入力して年金額をシミュレーションすることもできるようになっています。
もちろん、将来のシミュレーションといっても自分の今後の報酬もわからなければ、年金制度がどうなっているかもわかりません。それでも、せめて現状が維持されたらどのくらいの老齢基礎年金や老齢厚生年金を受け取れるのかは知っておきたいもの。
私自身は、現在、経営している会社で厚生年金に加入しています。今回、ねんきんネットであらためて自分の年金の状況を見てましたが、公的年金だけで生活する厳しさを実感。じぶん年金について具体的な計算をする必要性を感じました。私の年金見込み額は申し上げられませんが（笑）、じぶん年金についてどのように考えたらいいか、次回以降、具体的にひもといていきたいと思います。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/26 】
いかがでしたでしょうか・・・
非常に参考になられたかと思います。
老後の生活資金にとても、とても大事な年金です。
日頃から、きちんと管理をして、退職後の生活資金も考えながら、多少の不安が有れば、若いうちから少しずつ・・・何かしらの年金型商品に積み立てておくことも有効な老い支度となりそうな気がします。
もっとも、目先の子どもの教育資金や生活費に追われてしまいますから、自分の老後の生活資金の準備は、後順位となりがちとなってしまいます。
やはり、ご自身のライフプランを立てられて、かつ、キャッシュフロー表で、生活資金の収支を確認することが重要でしょう。
アベノミクスの影響で、円安、株高で推移しています。
このまま、この状態が続けば、賃金収入も上がってくることでしょう。
このさき、どのような経済環境になっていくか不明ではありますが、好景気が訪れた時には、今の厳しい状況を忘れずに・・・
喉元すぎれば・・・何とかには・・・
そのようにならないように注意していくことも、とても重要なことと感じはじめています。
好景気、不景気、好景気の繰り返しなのでしょうか・・・
景気が上向いてきた時こそ、ライフプランが重要かも・・・しれません。
本日は、『賃貸借契約 保証人と連帯保証人の違い』について、お話させていただきます。
１ 保証人と連帯保証人の違い
賃貸借契約では、当事者として賃貸人および賃借人のほかに、賃借人の連帯保証人が加わるのが通常です。
連帯保証人とは、賃借人が債務を履行しないときに、連帯して債務を履行することを保証した人間です。
たとえば、賃借人が賃料を支払わないときには、連帯保証人が代わって支払わなければなりません。
法律上、『連帯』という言葉は非常に重要な意味を持っています。
連帯保証人と単なる保証人では責任の程度が大きく違います。
単なる保証人の場合には、自分が支払う前に、まず本人から取ってくれということができます。
しかし連帯保証人の場合には、本人と連帯して同じ立場にあり、本人から先に取ってくれといえず、いきなり請求を受けてそれを拒否できないこととなります。
以上、『賃貸借契約 保証人と連帯保証人の違い』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借に係わる金銭』について、お話させていただきます。
13年04月25日 18時10分29秒
Posted by: arakisouzoku
今日は、先週の土日がＦＰの活動で埋まってしまい休みがなかったこともあって、千葉県酒々井のプレミアムアウトレットに行ってきました。
オープンしたばかりで多少は安くなっていると期待して行ってきました。
アウトレットに向かう途中、自然と・・・『三菱地所を見に行こう』・・・を口ずさんでいます。
何をかいわん、私は元、三菱地所の100％子会社『三菱地所ホーム』の社員でした。
約20年間、三菱地所ホームのツーバイフォー住宅を売ってきました。
離れてみて、良いところも悪いところも客観的に見えてくるものですが・・・
三菱地所ホームの家は、品質に優れた優良な住宅であったものと・・・
離れてみて確信してきました。
在職中は、技術面での制約が多く、かつ、価格はどちらというと高い部類の商品でしたので、成績が上がらない時などは・・・会社の方針のせいにしたりしていました。
市場のニーズを捉えていない等々・・・ですが、辞めてみてやっと分かりました。
たとえ、多少は高くとも、品質の良いものを求めておくと、あとあとになって得をするものだと・・・本当に感じます。
そんな三菱地所ホームを、なぜ・・・辞めてしまったかというと・・・
会社が厭になったというわけでもなく・・・ただ単に・・・個人の財産のコンサルテイングの仕事をしたくなったからです。
独立系コンサルテイングとしては、まだまだ、途半ばの状態です。
頑張らなければと思った時に、丸の内にいくと元気がでます・・・
そういえば、ここに通っていたよなと思いながら・・・丸の内の活気に刺激を受けて帰ってきます。
酒々井に三菱地所系列のアウトレットができたニュースを観ながら・・・
『三菱地所を見に行こう』と・・・土日の身動きできないほどの混雑をさけることもあって、颯爽と平日の今日・・・『三菱地所を見てきました』
ほとんど、阿見のアウトレットと同じようなレイアウトでした。
もっとも、お店の雰囲気や出店しているお店は、多少、違っていましたが・・・
それにしても、平日の木曜日のわりに、混雑していたような気がしました。
成田空港の立地を活かして、海外の旅行客も取り込んでいくことを考えているようです。
そのうちに、アウトレット内では、日本語、中国語、韓国語、英語、等々がひしめきあう状況になるのではないでしょうか・・・
ますます・・・『三菱地所を見に行こう』という気にさせられそうです・・・
本日は、『賃貸借契約の現状回復義務』について、お話させていただきます。
１ 現状回復義務とは・・・
この現状というのは、もとの状態という意味です。
すなわち、現状回復義務とは、契約が終了したときに、賃借人は、物件を借りる前のもとの状態に戻して返さなければならないことをいいます。
賃借人が自分の都合で取りつけたものを取り外して返すことは当然のこととして、客観的に価値のある造作は、賃貸人に買い取ってくれと請求できるとされています。
そこで、借地借家法では、造作買取請求権を放棄する旨の取り決めが出来ることとなりました。
造作買取請求権を放棄した契約のもとで、賃借人が現状回復しない場合は、賃貸人が現状回復を行い、その費用を敷金から差し引くことが出来ることとなります。
この現状回復にからんでの敷金返還に関するトラブルとして、退去時の現状回復義務があることをよいことに、本来であれば賃貸人が負担すべき修繕費用までを敷金から差し引き、場合によっては、敷金では足りずに追加支出を賃借人に請求するといったような行為によるトラブルがあります。
この現状回復のトラブルに関する解決の指針として、国土交通省が『現状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を発表しています。
この発表によると、賃借人の現状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失､善感注意義務違反、その通常の使用をこえるような使用による損耗・毀損を復旧すること』とされています。
すなわち、賃借人が通常の使い方をして発生する損耗、たとえば、畳の変化や家具を置いたことによる畳のへこみ、壁紙の汚れ等修復費用は、現状回復義務の範囲には入らないこととなってきます。
逆に、賃借人の不注意による通常の使用では発生しない損耗、たとえば、引っ越し作業で生じた引っかき傷、窓の閉め忘れによる雨水の吹きこみによるカビ等の補修は、賃借人の負担となります。
ただし、この場合でも、補修工事が最低限可能な施行単位に基づく補修費用相当額が負担範囲の基本とされます。
たとえば、畳にたばこの焼け焦げをつけてしまったときには、部屋全体の畳を取りかえるのではなく、焼け焦げのついた畳だけの取替費用を負担すればよいとされています。
このガイドラインは、法律ではないので強制力はありませんが、現状回復に関する問題解決の指針とはなっています。
東京都は、『東京における住宅の賃貸借に係わる紛争の防止に関する条例』（通称、東京ルール）を平成16年10月から施行しました。
この条例は、直接的には、東京都内の賃貸住宅を扱う宅建業者を対象とするものではありますが、その間接的な影響力は見逃せません。
具体的には、宅建業者は、契約前の重要事項説明のときに、同時に現状回復に関する費用負担等に関する説明をしなければなりません。
本日は、『賃貸借契約の現状回復義務』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約の保証人と連帯保証人の違い』について、お話させていただきます。
オープンしたばかりで多少は安くなっていると期待して行ってきました。
アウトレットに向かう途中、自然と・・・『三菱地所を見に行こう』・・・を口ずさんでいます。
何をかいわん、私は元、三菱地所の100％子会社『三菱地所ホーム』の社員でした。
約20年間、三菱地所ホームのツーバイフォー住宅を売ってきました。
離れてみて、良いところも悪いところも客観的に見えてくるものですが・・・
三菱地所ホームの家は、品質に優れた優良な住宅であったものと・・・
離れてみて確信してきました。
在職中は、技術面での制約が多く、かつ、価格はどちらというと高い部類の商品でしたので、成績が上がらない時などは・・・会社の方針のせいにしたりしていました。
市場のニーズを捉えていない等々・・・ですが、辞めてみてやっと分かりました。
たとえ、多少は高くとも、品質の良いものを求めておくと、あとあとになって得をするものだと・・・本当に感じます。
そんな三菱地所ホームを、なぜ・・・辞めてしまったかというと・・・
会社が厭になったというわけでもなく・・・ただ単に・・・個人の財産のコンサルテイングの仕事をしたくなったからです。
独立系コンサルテイングとしては、まだまだ、途半ばの状態です。
頑張らなければと思った時に、丸の内にいくと元気がでます・・・
そういえば、ここに通っていたよなと思いながら・・・丸の内の活気に刺激を受けて帰ってきます。
酒々井に三菱地所系列のアウトレットができたニュースを観ながら・・・
『三菱地所を見に行こう』と・・・土日の身動きできないほどの混雑をさけることもあって、颯爽と平日の今日・・・『三菱地所を見てきました』
ほとんど、阿見のアウトレットと同じようなレイアウトでした。
もっとも、お店の雰囲気や出店しているお店は、多少、違っていましたが・・・
それにしても、平日の木曜日のわりに、混雑していたような気がしました。
成田空港の立地を活かして、海外の旅行客も取り込んでいくことを考えているようです。
そのうちに、アウトレット内では、日本語、中国語、韓国語、英語、等々がひしめきあう状況になるのではないでしょうか・・・
ますます・・・『三菱地所を見に行こう』という気にさせられそうです・・・
本日は、『賃貸借契約の現状回復義務』について、お話させていただきます。
１ 現状回復義務とは・・・
この現状というのは、もとの状態という意味です。
すなわち、現状回復義務とは、契約が終了したときに、賃借人は、物件を借りる前のもとの状態に戻して返さなければならないことをいいます。
賃借人が自分の都合で取りつけたものを取り外して返すことは当然のこととして、客観的に価値のある造作は、賃貸人に買い取ってくれと請求できるとされています。
そこで、借地借家法では、造作買取請求権を放棄する旨の取り決めが出来ることとなりました。
造作買取請求権を放棄した契約のもとで、賃借人が現状回復しない場合は、賃貸人が現状回復を行い、その費用を敷金から差し引くことが出来ることとなります。
この現状回復にからんでの敷金返還に関するトラブルとして、退去時の現状回復義務があることをよいことに、本来であれば賃貸人が負担すべき修繕費用までを敷金から差し引き、場合によっては、敷金では足りずに追加支出を賃借人に請求するといったような行為によるトラブルがあります。
この現状回復のトラブルに関する解決の指針として、国土交通省が『現状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を発表しています。
この発表によると、賃借人の現状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失､善感注意義務違反、その通常の使用をこえるような使用による損耗・毀損を復旧すること』とされています。
すなわち、賃借人が通常の使い方をして発生する損耗、たとえば、畳の変化や家具を置いたことによる畳のへこみ、壁紙の汚れ等修復費用は、現状回復義務の範囲には入らないこととなってきます。
逆に、賃借人の不注意による通常の使用では発生しない損耗、たとえば、引っ越し作業で生じた引っかき傷、窓の閉め忘れによる雨水の吹きこみによるカビ等の補修は、賃借人の負担となります。
ただし、この場合でも、補修工事が最低限可能な施行単位に基づく補修費用相当額が負担範囲の基本とされます。
たとえば、畳にたばこの焼け焦げをつけてしまったときには、部屋全体の畳を取りかえるのではなく、焼け焦げのついた畳だけの取替費用を負担すればよいとされています。
このガイドラインは、法律ではないので強制力はありませんが、現状回復に関する問題解決の指針とはなっています。
東京都は、『東京における住宅の賃貸借に係わる紛争の防止に関する条例』（通称、東京ルール）を平成16年10月から施行しました。
この条例は、直接的には、東京都内の賃貸住宅を扱う宅建業者を対象とするものではありますが、その間接的な影響力は見逃せません。
具体的には、宅建業者は、契約前の重要事項説明のときに、同時に現状回復に関する費用負担等に関する説明をしなければなりません。
本日は、『賃貸借契約の現状回復義務』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約の保証人と連帯保証人の違い』について、お話させていただきます。
13年04月24日 12時12分02秒
Posted by: arakisouzoku
安倍政権は、農業分野の政策として、都道府県を仲介役にした農地の貸し借りを増やしていく方針でいくようです。
これは複数の市町村にまたがる農地を耕作する大規模農家を育成することが目的とあるようです。
ＴＰＰ交渉をにらんで、大規模農家を増やすことで国内農業の生産コストを下げていく狙いがあるようです。
ＴＰＰの交渉参加によって、いよいよ、農業分野での改革に、まったなしの状況となってきたようです。
それでも、まだ、大規模とはいえ・・・貸し借りまでで、自由な売買ができるまでには、至っていないようです。
農地の利用は、厳しく制限され、一見は日本の農業を守るかの如くに見えてはいるものの、その反面では埼玉県の面積と同じくらいの広さの耕作放棄地を生んでしまいました。
今回の制度改正で、円滑に大規模農地の貸し借りが出来るようになれば、この耕作放棄地の解消に繋がってくるでしょう。
太平洋戦争後の農地改革により大規模農家がなくなってしまい、結果、多くの耕作放棄地も産まれることととなってしまっったような気がします。
日本のように、どこでも、きれいな水が手に入る国は珍しいのかもしれません。
平地は少ないですが、だからこそ、痩せた土地も少なく、おいしい農作物が作れるのではないでしょうか・・・
農薬まみれの輸入食品や遺伝子組み換えの食料に頼ることなく、安全な食料が途絶えることの無いように、ＴＰＰ交渉にむけては、日本国内の農業に関する規制緩和は積極的に取り組んで欲しいなと思います。
数年前の夏に、福島県の磐梯山から吾妻小富士に向けてドライブをしている時に、立ち寄った休憩所で、井戸水で冷やした地元産のトマトを丸かじりで食べました。
子どもの頃に食べた、いかにもトマトという味でした。
近年のスーパーで買ったトマトでは、昔のトマトの味がしません。
歳を重ねるにつけ・・・何が大事なのか・・・を考えるようになってきました・・・
昔のトマトの味・・・それを残していくことは、ものすごく大事なことと・・感じます。
本日は、『賃貸借契約のポイント⑤』について、お話させていただきます。
１ 賃貸借契約の終了とは・・・
賃貸借契約の終了する時期は、次の二つによります。
①契約期間満了にあたって、両当事者が契約を更新しないことに合意して終了する場合。
②契約期間中に、契約が終了する場合。・・その原因として次の三つがあります。
イ：解約・・・・・当事者一方の事情による場合
ロ：契約解除・・・賃借人が契約条項に違反した場合
ハ：契約の消滅・・天災等により物件が毀損・滅失し、契約を続けられなくなった場合
当事者一方の事情により解約する場合については、解約を申し入れする時期は、賃貸人と賃借人で異なってきます。
慣例では、賃貸人からの解約申し入れは６ヵ月前（正当事由が必要）、賃借人からの解約申し入れは１～３ヵ月前でよいケースが多いようです。
正当事由とは、立ち退いてくれというために必要となる正当な理由のことをいいます。
実際には、正当な事由が認められることは少なくて、立ち退きを実現することはなかなか困難なようです。
以上、『賃貸借契約ポイント⑤』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約ポイント⑥』について、お話させていただきます。
これは複数の市町村にまたがる農地を耕作する大規模農家を育成することが目的とあるようです。
ＴＰＰ交渉をにらんで、大規模農家を増やすことで国内農業の生産コストを下げていく狙いがあるようです。
ＴＰＰの交渉参加によって、いよいよ、農業分野での改革に、まったなしの状況となってきたようです。
それでも、まだ、大規模とはいえ・・・貸し借りまでで、自由な売買ができるまでには、至っていないようです。
農地の利用は、厳しく制限され、一見は日本の農業を守るかの如くに見えてはいるものの、その反面では埼玉県の面積と同じくらいの広さの耕作放棄地を生んでしまいました。
今回の制度改正で、円滑に大規模農地の貸し借りが出来るようになれば、この耕作放棄地の解消に繋がってくるでしょう。
太平洋戦争後の農地改革により大規模農家がなくなってしまい、結果、多くの耕作放棄地も産まれることととなってしまっったような気がします。
日本のように、どこでも、きれいな水が手に入る国は珍しいのかもしれません。
平地は少ないですが、だからこそ、痩せた土地も少なく、おいしい農作物が作れるのではないでしょうか・・・
農薬まみれの輸入食品や遺伝子組み換えの食料に頼ることなく、安全な食料が途絶えることの無いように、ＴＰＰ交渉にむけては、日本国内の農業に関する規制緩和は積極的に取り組んで欲しいなと思います。
数年前の夏に、福島県の磐梯山から吾妻小富士に向けてドライブをしている時に、立ち寄った休憩所で、井戸水で冷やした地元産のトマトを丸かじりで食べました。
子どもの頃に食べた、いかにもトマトという味でした。
近年のスーパーで買ったトマトでは、昔のトマトの味がしません。
歳を重ねるにつけ・・・何が大事なのか・・・を考えるようになってきました・・・
昔のトマトの味・・・それを残していくことは、ものすごく大事なことと・・感じます。
本日は、『賃貸借契約のポイント⑤』について、お話させていただきます。
１ 賃貸借契約の終了とは・・・
賃貸借契約の終了する時期は、次の二つによります。
①契約期間満了にあたって、両当事者が契約を更新しないことに合意して終了する場合。
②契約期間中に、契約が終了する場合。・・その原因として次の三つがあります。
イ：解約・・・・・当事者一方の事情による場合
ロ：契約解除・・・賃借人が契約条項に違反した場合
ハ：契約の消滅・・天災等により物件が毀損・滅失し、契約を続けられなくなった場合
当事者一方の事情により解約する場合については、解約を申し入れする時期は、賃貸人と賃借人で異なってきます。
慣例では、賃貸人からの解約申し入れは６ヵ月前（正当事由が必要）、賃借人からの解約申し入れは１～３ヵ月前でよいケースが多いようです。
正当事由とは、立ち退いてくれというために必要となる正当な理由のことをいいます。
実際には、正当な事由が認められることは少なくて、立ち退きを実現することはなかなか困難なようです。
以上、『賃貸借契約ポイント⑤』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約ポイント⑥』について、お話させていただきます。
13年04月23日 11時01分15秒
Posted by: arakisouzoku
来月の5月12日（日）の『柏まつり』で柏ＦＰ会で開催するセミナーの講師を務めさせていただきます。
内容は、住宅取得とライフプランについてです。
いま、ＦＰの無料相談会に訪れる方達の多くの相談が住宅ローと家計についてです。
30から40代の小学生を筆頭に2人から3人のお子さんがいらっしゃる方が多いようです。
これから、住宅を取得するのにあたり、今のままの家計でいいのか・・・、気をつけなければいけないのは・・・、住宅ローンはいくらまで借りられるか・・・、等々、これからの生活資金に不安を感じている方が多くいらっしゃいます。
もっとも、これからの子どもの教育資金や、老後の資金等々まで考えて、住宅ローンの返済まで、考えていくと思考回路が煮詰まってしまいそうです。
一番、イメージがつきやすいのが、今の家賃並みに抑えて、何年間で返済し終えるという捉え方でしょうか・・・
このようにして計算した購入できる住宅取得の限度額は、大方、希望の物件価格を下回ってしまうものです。
東京まで、電車で40分以内希望が60分以内になってしまうとか・・・夢と現実とのギャップにさい悩まされることとなってきます。
あと300万円の上積みが欲しい・・・その返済は・・・お子さんが大きくなったら奥様のパート収入で手当てしよう等・・・いろいろと考えていくこととなります。
ここで、犠牲になるのは、ご主人の3年ごともしくは5年ごとに買い換えていた車かもしれません。
これは、全く、優先順位が低いものとなってきます。
ＤＯＨＣターボ付き280馬力などといってる場合ではありません。
それこそ、燃費のいいハイブリッドが奥様のお奨めです・・・
車はともかくとして、予算に限りがある限り・・・
何を優先して・・住宅を選ぶのか・・・立地？広さ？環境？新しいこと？・・・
等々です。
東京まで時間がかかっても子どものために環境を選ぶのか・・・立地に拘って中古でいいから都心に近いものとするのか・・・
ライフプランを考えて85歳位までのキャッシュフロー表を作成しながら、老後の暮らしぶりも想像しながら住宅選びに励んでもらいたいと思います。
多少のゆとりをもちながら選ぶことが大事です。
せっかく、夢の住宅を取得しても、日々の生活に苦しみを感じるのであれば本末転倒です。
住宅のかかる費用、教育にかかる費用、老後の年金生活に必要な資金・・・まずは、このポイントを抑えながら・・
他に気をつけて頂きたいのは・・消費増税と社会保険料のＵＰです。
この負担分も考慮して、多少の余裕は持って考えましょう・・・
本日は、『賃貸借契約ポイント④』について、お話させていただきます。
１ 賃借権の譲渡・転貸について
賃貸借の譲渡・転貸禁止の条文は、非常に重要なものです。
賃借権の譲渡とは、賃借人が借りている権利をすっかり譲渡して、当人は契約から抜けてしまうことをいいます。
転貸とは、いわゆるまた貸しすることをいいます。
貸す時には、借りる人間のを信用して貸しますので、賃貸人に無断で賃借人が変わったり、又貸しすることは、信頼関係を破壊することとみなされて、契約解除の理由となるのが一般的です。
譲渡や転貸以外に、目的物件を第三者に使用させるケースとしては、第三者と共同使用することとか、店舗の営業を第三者に委託することなどが考えられます。
また、賃借人以外の名義を表示する例としては、賃借人が経営している別会社の表示をだすことなどが考えられます。
このようなことを無断で行うのはよくないことですが、だからといって、すぐさま信頼関係が破壊されたといえるかは、個別に検討する必要があります。
また、契約当初は個人営業だったのが、途中で法人に組織変更する（法人成りという）ケースも、形式上は賃借権の譲渡となりますが、特別の事情がない限り信頼関係の破壊とはみなされないこととなります。
以上、『賃貸借契約ポイント④』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約ポイント⑤』について、お話させていただきます。
内容は、住宅取得とライフプランについてです。
いま、ＦＰの無料相談会に訪れる方達の多くの相談が住宅ローと家計についてです。
30から40代の小学生を筆頭に2人から3人のお子さんがいらっしゃる方が多いようです。
これから、住宅を取得するのにあたり、今のままの家計でいいのか・・・、気をつけなければいけないのは・・・、住宅ローンはいくらまで借りられるか・・・、等々、これからの生活資金に不安を感じている方が多くいらっしゃいます。
もっとも、これからの子どもの教育資金や、老後の資金等々まで考えて、住宅ローンの返済まで、考えていくと思考回路が煮詰まってしまいそうです。
一番、イメージがつきやすいのが、今の家賃並みに抑えて、何年間で返済し終えるという捉え方でしょうか・・・
このようにして計算した購入できる住宅取得の限度額は、大方、希望の物件価格を下回ってしまうものです。
東京まで、電車で40分以内希望が60分以内になってしまうとか・・・夢と現実とのギャップにさい悩まされることとなってきます。
あと300万円の上積みが欲しい・・・その返済は・・・お子さんが大きくなったら奥様のパート収入で手当てしよう等・・・いろいろと考えていくこととなります。
ここで、犠牲になるのは、ご主人の3年ごともしくは5年ごとに買い換えていた車かもしれません。
これは、全く、優先順位が低いものとなってきます。
ＤＯＨＣターボ付き280馬力などといってる場合ではありません。
それこそ、燃費のいいハイブリッドが奥様のお奨めです・・・
車はともかくとして、予算に限りがある限り・・・
何を優先して・・住宅を選ぶのか・・・立地？広さ？環境？新しいこと？・・・
等々です。
東京まで時間がかかっても子どものために環境を選ぶのか・・・立地に拘って中古でいいから都心に近いものとするのか・・・
ライフプランを考えて85歳位までのキャッシュフロー表を作成しながら、老後の暮らしぶりも想像しながら住宅選びに励んでもらいたいと思います。
多少のゆとりをもちながら選ぶことが大事です。
せっかく、夢の住宅を取得しても、日々の生活に苦しみを感じるのであれば本末転倒です。
住宅のかかる費用、教育にかかる費用、老後の年金生活に必要な資金・・・まずは、このポイントを抑えながら・・
他に気をつけて頂きたいのは・・消費増税と社会保険料のＵＰです。
この負担分も考慮して、多少の余裕は持って考えましょう・・・
本日は、『賃貸借契約ポイント④』について、お話させていただきます。
１ 賃借権の譲渡・転貸について
賃貸借の譲渡・転貸禁止の条文は、非常に重要なものです。
賃借権の譲渡とは、賃借人が借りている権利をすっかり譲渡して、当人は契約から抜けてしまうことをいいます。
転貸とは、いわゆるまた貸しすることをいいます。
貸す時には、借りる人間のを信用して貸しますので、賃貸人に無断で賃借人が変わったり、又貸しすることは、信頼関係を破壊することとみなされて、契約解除の理由となるのが一般的です。
譲渡や転貸以外に、目的物件を第三者に使用させるケースとしては、第三者と共同使用することとか、店舗の営業を第三者に委託することなどが考えられます。
また、賃借人以外の名義を表示する例としては、賃借人が経営している別会社の表示をだすことなどが考えられます。
このようなことを無断で行うのはよくないことですが、だからといって、すぐさま信頼関係が破壊されたといえるかは、個別に検討する必要があります。
また、契約当初は個人営業だったのが、途中で法人に組織変更する（法人成りという）ケースも、形式上は賃借権の譲渡となりますが、特別の事情がない限り信頼関係の破壊とはみなされないこととなります。
以上、『賃貸借契約ポイント④』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約ポイント⑤』について、お話させていただきます。
13年04月20日 18時28分40秒
Posted by: arakisouzoku
今日は、日本ＦＰ協会の『暮らしとお金の相談会』の相談員を務めてきました。
虎ノ門にある本部での相談会です。
3組の方の相談がありました。
皆さんとも、一応に住宅ローンのご質問が多かったです。
アベノミクスの金融緩和の動きもあり、皆さん、慎重になってきているようです。
フラット35の固定型の商品で、取扱い金融機関によっては、2％を切った商品も出ています。
消費増税も控えています。
この住宅ローンの金利の低い時勢です。
何とか、いまのうち、不動産を購入しようと考えてしまいがちです。
くれぐれも、物理的条件、金銭的条件などを整理して、自分の希望に合った物件か否かを冷静に判断して、ご購入の決断をして欲しいなと思います。
消費増税・・・低金利・・・の言葉の波に呑まれないようにしてください。
本日は、『賃貸借契約ポイント③』について、お話させていただきます。
１ 賃貸物件の修繕は・・・
修繕に関しては、賃貸人は、お金を取って建物を貸すわけですから、賃貸人は、建物を賃借人が使用目的にそって使える状態にしておかなければなりません。
雨漏りを賃貸人が修繕するのは当然でしょう。
逆に貸室内の蛍光灯が切れたときには、賃借人が取りかえるのも当然でしょう。
問題が生じやすいのは、貸室の床・壁および空調設備などですが、とくに賃借人に落ち度があるわけでなく、普通に使っていて年月の経過とともに修繕が必要となった場合には、賃貸人が修繕義務を負うとするのが一般的でしょう。
以上、『賃貸借契約ポイント③』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約ポイント④』についてを、お話させていただきます。
虎ノ門にある本部での相談会です。
3組の方の相談がありました。
皆さんとも、一応に住宅ローンのご質問が多かったです。
アベノミクスの金融緩和の動きもあり、皆さん、慎重になってきているようです。
フラット35の固定型の商品で、取扱い金融機関によっては、2％を切った商品も出ています。
消費増税も控えています。
この住宅ローンの金利の低い時勢です。
何とか、いまのうち、不動産を購入しようと考えてしまいがちです。
くれぐれも、物理的条件、金銭的条件などを整理して、自分の希望に合った物件か否かを冷静に判断して、ご購入の決断をして欲しいなと思います。
消費増税・・・低金利・・・の言葉の波に呑まれないようにしてください。
本日は、『賃貸借契約ポイント③』について、お話させていただきます。
１ 賃貸物件の修繕は・・・
修繕に関しては、賃貸人は、お金を取って建物を貸すわけですから、賃貸人は、建物を賃借人が使用目的にそって使える状態にしておかなければなりません。
雨漏りを賃貸人が修繕するのは当然でしょう。
逆に貸室内の蛍光灯が切れたときには、賃借人が取りかえるのも当然でしょう。
問題が生じやすいのは、貸室の床・壁および空調設備などですが、とくに賃借人に落ち度があるわけでなく、普通に使っていて年月の経過とともに修繕が必要となった場合には、賃貸人が修繕義務を負うとするのが一般的でしょう。
以上、『賃貸借契約ポイント③』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約ポイント④』についてを、お話させていただきます。
13年04月18日 12時56分38秒
Posted by: arakisouzoku
今年の税制改正大綱が閣議決定され、いよいよ相続増税時代の幕開けとなってきます。
反面、孫への教育資金の非課税枠などの節税効果の得られる制度も新設されてきました。
相続税対策で欠かせないのは、やはり、効果的な生前贈与と土地評価でしょう・・・
そのなかで、今回の教育資金贈与の非課税は、注目のまととなっているでしょう。
その教育資金の贈与税の非課税に関する記事が日本経済新聞ＷＥＢ版に掲載されていました。
制度の内容や注意点、考え方など、とても参考になるものばかりです。
その記事を原文のまま、ご紹介させていただきますので、参考にしてください。
４月からスタートした新制度により、子どもや孫に対し多額の教育資金を一括で贈与しても、非課税で済むケースが出てくるようになりました。しかし、制度の利用にあたっては、注意しておくべき点も少なくありません。今回新たに創設された「直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税」の制度は、もらう側の子どもや孫の１人あたりにつき、最大で1500万円を一気に渡しても、最初のタイミングでは税金がかからないという魅力のある制度です。せっかくの好機ですから、きちんと注意点を整理して把握しておき、できるだけうまく使えるのに越したことはないといえます。
まず最初に、基本的な仕組みの部分で押さえておきたい注意点があります。誤解をされている方が少なくないのですが、今回の新制度は、30歳未満の子や孫などに対して、単に「お金を出してあげるだけ」でよい、といったものではありません。たとえそのお金の使いみちが教育資金用という取り決めであったとしても、内輪だけで勝手に贈与をして終わり、ではダメなのです。
新制度を使って非課税の特典を受けるためには、前提として金融機関と「教育資金管理契約」を結び、その後の教育資金の管理を任せることが必要となります。つまり、信託銀行や銀行、証券会社などの所定の金融機関が関与していないと、そもそも新制度が適用される対象にはなりません。この他にも、制度を利用するためには一定の要件が設定されています。どんな条件を満たしておかないとならないのか、まずは制度自体の理解を深める必要があるといえるでしょう。
また、次の注意点ですが、これも非常に重要なポイントです。確かに、要件を満たして新制度をきちんと利用することができれば、お金を渡すという「入り口」の部分では税金の心配はありません。しかし、もらった側がその後どんなお金の使い方をして、どれくらいのお金が残るかという「出口」の状態によっては、そのままで終わらないケースも出てくることになります。贈与された子や孫の資金の使い方しだいで、最終的に残金に対して贈与税が課税されてしまう可能性はゼロではないということです。
今回の新制度は、最初にお金さえ渡してしまえば、そのままずっと「非課税」で、あとは何の心配もない、というものではありません。どちらかといえば「納税猶予」といった形に近く、もらった子や孫の側が30歳となるタイミングで、いったん精算を行う必要があります。その時点で、もしも教育資金として使えずに残ってしまったお金があれば、その分にはやはり贈与税がかかってしまうこともありえます。したがって、それを避けるために無理やり教育資金としてお金を使う羽目になりかねません。
この点に関しては、入学金や授業料などに充当して、贈与した分をしっかりと満額で使い切っていれば、税金がかかる心配はなくなることになります。ですから、最初に贈与する金額を決定するにあたっては、お金をもらう子や孫がどのような進路を進むのか、なるべく具体的に想定し、必要な金額をできるだけ明確にしておいたほうが望ましいといえるのではないでしょうか。
そして３つめの注意点ですが、これは税金や法律の話とはまったく異なる観点なので杞憂（きゆう）にすぎない面もあるものの、新制度にあえて難癖をつけようと思えば、次のような考え方もできるかもしれません。一括で贈与をすると、もしかしたら、もらう側の「ありがたみ」のような感覚が年々薄れていく危険性があるのではないか……。そのあたりの「演出」の仕方には、できるだけ気を付けた方がよいように思います。
もう少し詳しく説明してみましょう。例えば、幼稚園に通う孫に一度に1500万円の教育資金を贈与したとします。そのお金が役に立っているという実感を、長期間にわたって孫に持ち続けてもらうためには、それなりの工夫が必要になるだろう、ということです。これが、１年後や２年後といった直近の小学校の入学費用などに使うのであれば、贈与してからの年数もまだあまり経過していません。「あの時のお金を、ありがたく使わせてもらっている」という感覚が残っている可能性は十分にあるといえるでしょう。
しかし、高校や大学での話となると、それから10年、15年、という単位での時間が流れることになります。最初の一括贈与のインパクトがそのまま残っているかというと、それだけ時間がたったあとのタイミングだと、少し心もとない部分もあるのではないでしょうか。
これはもはや、当事者の心持ち次第ということになりますが、「教育費の心配を減らしてあげた」「負担を軽くしてもらってうれしかった」という、それぞれの原点での思いをしっかりと継続できることが大事になるように思います。その意味では、もらった教育資金を使う前後で、感謝の気持ちが表現できるような良好なコミュニケーションの取り方を模索していくことが欠かせないといえるかもしれません。
いずれにせよ、新しい制度はスタートしましたが、そもそも「教育資金」の中に、入学金や授業料以外では何がどこまで含まれるのか、という点も含めて、実際の細かい運用については、これから具体的な事例研究が進んでいくことになります。各家庭において制度を利用しようとする際には、メリットと注意点をよく検討し納得したうえで、平成27年末までの期限内に手続きが取れるように準備を進めていくべきだといえるでしょう。
さきほども書きましたが、新制度を利用するためには、信託銀行、銀行、証券会社などと契約をすることが必須となっています。ですから、これらの金融機関で開催されている説明会や相談会などの機会を積極的に生かして、情報収集をしておくことも大切になります。
また、教育資金として贈与する額をいくらぐらいに設定すれば妥当なのかという点については、人生の段階に応じた必要資金を試算するエキスパートである、ファイナンシャルプランナーＦＰ）に相談することも手だと思います。私立、公立、習い事などのバランスをトータルで考えないと、たくさんの資金の贈与を受けたのはいいが、結局、予想以上の手残りによって贈与税がかかってしまう、なんていうことにもなりかねません。
そして、新制度を使ってどのような効果が得られるかということは、最終的には税金の問題と深くかかわってきます。やはり税理士ともよく相談してから進めていくことが、大きな失敗を避けるための重要な手当てとなるように思います。単なる教育資金の贈与だといっても、位置づけとしては資産承継プランの全体のなかで考えられるべきものです。相続税増税に対して有効な手段となる、生前贈与の戦略とも密接に関連してくるため、資産税に強い専門家の助言は欠かせないといえるでしょう。
今回の新制度を上手に使って、教育資金を一括で贈与する際には、こうした周辺領域の専門家たちのアドバイスを活用することがひとつのキーポイントになってくるように思います。適切な支援を受けながら、自分の家のケースではどのような効果が期待できるのか、しっかりと見極めつつスタートを切るのが好ましいといえるのではないでしょうか。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/16】
いかがでしたでしょうか・・・
もらう人の感謝の気持ちのあり方にまで触れられていて、とても、参考となりました。
これからの相続対策は、あらゆるところにアンテナをはって、有効な情報収集が欠かせない時代になってきたような気がします。
そんなときは、是非、ファイナンシャル・プランナーにお問い合わせください。
幅広い視点での、アドバイスをさせていただけるものと思っています。
相続対策には、民法や税法そして不動産の知識が欠かせません。
そして有効な対策手段として、生命保険の活用や土地活用が絡んできます。
ほぼ・・・個人の方の財産寄与に関する全てに近い知識が必要となってきます。
相続だけは・・・
相続に詳しい専門家に相談してください・・・
その結果に、大きな違いが生じることとなってくると思います。
くれぐれも・・・慎重に・・・相談先を選定してください・・・
それが、一番の相続対策かもしれません・・・
本日は、『賃貸借契約記載事項ポイント②』について、お話させていただきます。
１ 造作買取請求権について
店舗の賃貸借では、賃借人が使用目的に沿った内装を行うことから、通常、全く内装を施さない、スケルトン貸しで引き渡されます。
事務所の場合いでも、基本的な内装工事に対して、賃借人が造作を加えることがあります。
賃借人は取り付けた造作を、賃貸借終了のときに賃貸人に時価で買い取るように請求ができます。
この請求できる権利を造作買取請求権といいます。
しかし、どのうようなものでも買い取れるというものではなく、法律上、その範囲を限定しています。
その範囲とは、建物を継続使用するにあたって客観的にみて役立つものとされています。
昔のれいでいえば、畳や建具などですが、現在では、縁側に取り付けた濡れ縁のようなものでしょう。
ここでは『客観的』という言葉がポイントとなります。
つまり、賃借人が主観的に価値を認めても一般的価値がないものは、該当しません。
造作買取請求権が問題となるのは、多くは店舗の場合です。
商品やブランドによっては、その内装や造作は個性が強く、次のテナントの方が前の内装をそのまま使うことは稀でしょう。
店舗の場合、スケルトン貸しが多いのは、このような事情の反映と考えられます。
造作買取請求権は、旧借家法では無条件に認められていましたが、借地借家法では、当事者間の取り決めで、賃貸人の買取義務を免除することができるようになりました。
以上、『賃貸借契約記載事項ポイント②』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約記載事項ポイント③』について、お話させていただきます。
反面、孫への教育資金の非課税枠などの節税効果の得られる制度も新設されてきました。
相続税対策で欠かせないのは、やはり、効果的な生前贈与と土地評価でしょう・・・
そのなかで、今回の教育資金贈与の非課税は、注目のまととなっているでしょう。
その教育資金の贈与税の非課税に関する記事が日本経済新聞ＷＥＢ版に掲載されていました。
制度の内容や注意点、考え方など、とても参考になるものばかりです。
その記事を原文のまま、ご紹介させていただきますので、参考にしてください。
４月からスタートした新制度により、子どもや孫に対し多額の教育資金を一括で贈与しても、非課税で済むケースが出てくるようになりました。しかし、制度の利用にあたっては、注意しておくべき点も少なくありません。今回新たに創設された「直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税」の制度は、もらう側の子どもや孫の１人あたりにつき、最大で1500万円を一気に渡しても、最初のタイミングでは税金がかからないという魅力のある制度です。せっかくの好機ですから、きちんと注意点を整理して把握しておき、できるだけうまく使えるのに越したことはないといえます。
まず最初に、基本的な仕組みの部分で押さえておきたい注意点があります。誤解をされている方が少なくないのですが、今回の新制度は、30歳未満の子や孫などに対して、単に「お金を出してあげるだけ」でよい、といったものではありません。たとえそのお金の使いみちが教育資金用という取り決めであったとしても、内輪だけで勝手に贈与をして終わり、ではダメなのです。
新制度を使って非課税の特典を受けるためには、前提として金融機関と「教育資金管理契約」を結び、その後の教育資金の管理を任せることが必要となります。つまり、信託銀行や銀行、証券会社などの所定の金融機関が関与していないと、そもそも新制度が適用される対象にはなりません。この他にも、制度を利用するためには一定の要件が設定されています。どんな条件を満たしておかないとならないのか、まずは制度自体の理解を深める必要があるといえるでしょう。
また、次の注意点ですが、これも非常に重要なポイントです。確かに、要件を満たして新制度をきちんと利用することができれば、お金を渡すという「入り口」の部分では税金の心配はありません。しかし、もらった側がその後どんなお金の使い方をして、どれくらいのお金が残るかという「出口」の状態によっては、そのままで終わらないケースも出てくることになります。贈与された子や孫の資金の使い方しだいで、最終的に残金に対して贈与税が課税されてしまう可能性はゼロではないということです。
今回の新制度は、最初にお金さえ渡してしまえば、そのままずっと「非課税」で、あとは何の心配もない、というものではありません。どちらかといえば「納税猶予」といった形に近く、もらった子や孫の側が30歳となるタイミングで、いったん精算を行う必要があります。その時点で、もしも教育資金として使えずに残ってしまったお金があれば、その分にはやはり贈与税がかかってしまうこともありえます。したがって、それを避けるために無理やり教育資金としてお金を使う羽目になりかねません。
この点に関しては、入学金や授業料などに充当して、贈与した分をしっかりと満額で使い切っていれば、税金がかかる心配はなくなることになります。ですから、最初に贈与する金額を決定するにあたっては、お金をもらう子や孫がどのような進路を進むのか、なるべく具体的に想定し、必要な金額をできるだけ明確にしておいたほうが望ましいといえるのではないでしょうか。
そして３つめの注意点ですが、これは税金や法律の話とはまったく異なる観点なので杞憂（きゆう）にすぎない面もあるものの、新制度にあえて難癖をつけようと思えば、次のような考え方もできるかもしれません。一括で贈与をすると、もしかしたら、もらう側の「ありがたみ」のような感覚が年々薄れていく危険性があるのではないか……。そのあたりの「演出」の仕方には、できるだけ気を付けた方がよいように思います。
もう少し詳しく説明してみましょう。例えば、幼稚園に通う孫に一度に1500万円の教育資金を贈与したとします。そのお金が役に立っているという実感を、長期間にわたって孫に持ち続けてもらうためには、それなりの工夫が必要になるだろう、ということです。これが、１年後や２年後といった直近の小学校の入学費用などに使うのであれば、贈与してからの年数もまだあまり経過していません。「あの時のお金を、ありがたく使わせてもらっている」という感覚が残っている可能性は十分にあるといえるでしょう。
しかし、高校や大学での話となると、それから10年、15年、という単位での時間が流れることになります。最初の一括贈与のインパクトがそのまま残っているかというと、それだけ時間がたったあとのタイミングだと、少し心もとない部分もあるのではないでしょうか。
これはもはや、当事者の心持ち次第ということになりますが、「教育費の心配を減らしてあげた」「負担を軽くしてもらってうれしかった」という、それぞれの原点での思いをしっかりと継続できることが大事になるように思います。その意味では、もらった教育資金を使う前後で、感謝の気持ちが表現できるような良好なコミュニケーションの取り方を模索していくことが欠かせないといえるかもしれません。
いずれにせよ、新しい制度はスタートしましたが、そもそも「教育資金」の中に、入学金や授業料以外では何がどこまで含まれるのか、という点も含めて、実際の細かい運用については、これから具体的な事例研究が進んでいくことになります。各家庭において制度を利用しようとする際には、メリットと注意点をよく検討し納得したうえで、平成27年末までの期限内に手続きが取れるように準備を進めていくべきだといえるでしょう。
さきほども書きましたが、新制度を利用するためには、信託銀行、銀行、証券会社などと契約をすることが必須となっています。ですから、これらの金融機関で開催されている説明会や相談会などの機会を積極的に生かして、情報収集をしておくことも大切になります。
また、教育資金として贈与する額をいくらぐらいに設定すれば妥当なのかという点については、人生の段階に応じた必要資金を試算するエキスパートである、ファイナンシャルプランナーＦＰ）に相談することも手だと思います。私立、公立、習い事などのバランスをトータルで考えないと、たくさんの資金の贈与を受けたのはいいが、結局、予想以上の手残りによって贈与税がかかってしまう、なんていうことにもなりかねません。
そして、新制度を使ってどのような効果が得られるかということは、最終的には税金の問題と深くかかわってきます。やはり税理士ともよく相談してから進めていくことが、大きな失敗を避けるための重要な手当てとなるように思います。単なる教育資金の贈与だといっても、位置づけとしては資産承継プランの全体のなかで考えられるべきものです。相続税増税に対して有効な手段となる、生前贈与の戦略とも密接に関連してくるため、資産税に強い専門家の助言は欠かせないといえるでしょう。
今回の新制度を上手に使って、教育資金を一括で贈与する際には、こうした周辺領域の専門家たちのアドバイスを活用することがひとつのキーポイントになってくるように思います。適切な支援を受けながら、自分の家のケースではどのような効果が期待できるのか、しっかりと見極めつつスタートを切るのが好ましいといえるのではないでしょうか。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/16】
いかがでしたでしょうか・・・
もらう人の感謝の気持ちのあり方にまで触れられていて、とても、参考となりました。
これからの相続対策は、あらゆるところにアンテナをはって、有効な情報収集が欠かせない時代になってきたような気がします。
そんなときは、是非、ファイナンシャル・プランナーにお問い合わせください。
幅広い視点での、アドバイスをさせていただけるものと思っています。
相続対策には、民法や税法そして不動産の知識が欠かせません。
そして有効な対策手段として、生命保険の活用や土地活用が絡んできます。
ほぼ・・・個人の方の財産寄与に関する全てに近い知識が必要となってきます。
相続だけは・・・
相続に詳しい専門家に相談してください・・・
その結果に、大きな違いが生じることとなってくると思います。
くれぐれも・・・慎重に・・・相談先を選定してください・・・
それが、一番の相続対策かもしれません・・・
本日は、『賃貸借契約記載事項ポイント②』について、お話させていただきます。
１ 造作買取請求権について
店舗の賃貸借では、賃借人が使用目的に沿った内装を行うことから、通常、全く内装を施さない、スケルトン貸しで引き渡されます。
事務所の場合いでも、基本的な内装工事に対して、賃借人が造作を加えることがあります。
賃借人は取り付けた造作を、賃貸借終了のときに賃貸人に時価で買い取るように請求ができます。
この請求できる権利を造作買取請求権といいます。
しかし、どのうようなものでも買い取れるというものではなく、法律上、その範囲を限定しています。
その範囲とは、建物を継続使用するにあたって客観的にみて役立つものとされています。
昔のれいでいえば、畳や建具などですが、現在では、縁側に取り付けた濡れ縁のようなものでしょう。
ここでは『客観的』という言葉がポイントとなります。
つまり、賃借人が主観的に価値を認めても一般的価値がないものは、該当しません。
造作買取請求権が問題となるのは、多くは店舗の場合です。
商品やブランドによっては、その内装や造作は個性が強く、次のテナントの方が前の内装をそのまま使うことは稀でしょう。
店舗の場合、スケルトン貸しが多いのは、このような事情の反映と考えられます。
造作買取請求権は、旧借家法では無条件に認められていましたが、借地借家法では、当事者間の取り決めで、賃貸人の買取義務を免除することができるようになりました。
以上、『賃貸借契約記載事項ポイント②』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約記載事項ポイント③』について、お話させていただきます。
13年04月17日 20時56分12秒
Posted by: arakisouzoku
昨日、一昨日とブログ掲載をお休みしました。
理由は、来週22日（月）に生命保険の応用課程の試験を受けるのですが、その受験資格として受験窓口のソニー生命のＷＥＢでの応用課程講座の受講とＷＥＢでの試験を受けなければなりません。（ソニー生命独自のルールと思いますが・・・）
また、その試験というのが、49問中9割の正解がないと、再試、再試と続きます。
そして、9割のハードルを超えないと受験票を送ってもらえないルールとなっています。
今週月曜日に、ソニー生命の担当の方から、まだ、試験の方が終わっていないようですが、いつ頃に終わりますかとのお尋ねの電話がありました。
受験票を送るのに、安全をみて、今週初めには終わらせてくださいとの確認の電話でした。
実をいうと、先週から、とても気になっていたのです・・・
講座受講は終わっているが、試験の9割のクリアーが試験日までに間に合うのかと・・・
受験票は、今週中に手許に届くのかと・・・
そして、月曜、火曜と打ち合わせの合間をぬって、何とかＷＥＢでの試験の9割正解を一発で終えることができました。
もう、ブログどころでは・・・ありませんでした。
何とか、受験票はいただけました・・・あとは、本番で頑張るのみです。
なんとか、トータルライフコンサルタントの試験を、年明け早々の試験までで合格したいと思っています。
生命保険は、相続や事業承継を考えていくうえで、非常に有効な資金準備の手立てであることは承知していましたが、最近になって具体的な各社の保険商品が、どんな場合の対策に有効かが、噛み合ってきたような気がします。
もう少し・・・もう少しで、相続対策や事業承継対策で、保険を使った有効な対策方法を提案できる領域に入れるのかな・・・と思いつつも保険に関する知識が今ひとつという気もしてきます。
まだまだ・・・保険の知識も含めて、相続税や法人税の知識も追求していく必要がありそうです。
昨日は、ジブラルタ生命の相続の土地評価のセミナーに参加してきました。
来週の火曜は、ＩＮＧ生命の事業承継に関するセミナーに参加してきます。
とにかく・・・セミナーに参加して・・・一歩一歩、前進するというところでしょうか。
１ 賃貸借の使用目的の表示
賃貸借契約書では、使用目的を定めています。
賃借人は、借りた建物を、その使用目的に合わせて使用する義務を負います。（用法遵守義務といいます）
賃貸借契約書に事務所と使用目的が定められているものを、店舗にすることは義務違反になります。
また、分譲地内の住宅のように、建物の構造および周囲の状況から自ずと使用方法が定まるものを、契約書に記載がないからといって、店舗にしたりすることも同様のこととなります。
契約書で使用目的を定めるのは、賃借人の用法遵守義務をはっきりとさせて不正使用を防ぐことを、目的としています。
２ 賃貸借の期間は・・
建物の場合、賃貸借期間は１年とか２年とかの比較的短い期間が定められることが多いのですが、現実的には期間が満了した時点で終了することなく、更新されることが通常なこととなります。（定期借家制度を除く）
更新とは契約期間を延長することです。
更新には、法定更新と合意更新があります。
期間が満了するときに、当事者間で合意して行う更新を合意更新といいます。
ほとんどの場合、更新しない旨の意思表示がなければ、更新したとみなす法定更新により、期間が延長されます。
法定更新後は、次に説明する期間の定めにない賃貸借契約として扱われます。
賃貸人側から更新しないという意思表示（更新拒絶）や解約申しれをしても、実際に契約を終了させることは、なかなか困難なこととなります。
それは、賃貸人側に、その建物を自分で使う必要があるなどのもっともな理由（正当事由という）がないかぎり、法律上、更新拒絶や解約申し入れは認められないということによります。
その結果、契約当初に賃貸借期間を１年と定めても、事実上期限がないのとほとんど同じこととなってしまうことになります。
契約にあたって期間を定めないこともできます。
この期間の定めのない賃貸借では、当事者はいつでも解約の申し入れができます。
賃貸人からの申し入れであれば申し入れ後６ヵ月、賃借人からの申し入れであれば申し入れ後３ヵ月（民法上）が経った時点で契約は終了することとなります。
ただし、賃貸人からの解約が困難なことは、上で述べた通りです。
本日は、『賃貸借契約記載事項ポイント①』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約記載事項ポイント②』について、お話させていただきます。
理由は、来週22日（月）に生命保険の応用課程の試験を受けるのですが、その受験資格として受験窓口のソニー生命のＷＥＢでの応用課程講座の受講とＷＥＢでの試験を受けなければなりません。（ソニー生命独自のルールと思いますが・・・）
また、その試験というのが、49問中9割の正解がないと、再試、再試と続きます。
そして、9割のハードルを超えないと受験票を送ってもらえないルールとなっています。
今週月曜日に、ソニー生命の担当の方から、まだ、試験の方が終わっていないようですが、いつ頃に終わりますかとのお尋ねの電話がありました。
受験票を送るのに、安全をみて、今週初めには終わらせてくださいとの確認の電話でした。
実をいうと、先週から、とても気になっていたのです・・・
講座受講は終わっているが、試験の9割のクリアーが試験日までに間に合うのかと・・・
受験票は、今週中に手許に届くのかと・・・
そして、月曜、火曜と打ち合わせの合間をぬって、何とかＷＥＢでの試験の9割正解を一発で終えることができました。
もう、ブログどころでは・・・ありませんでした。
何とか、受験票はいただけました・・・あとは、本番で頑張るのみです。
なんとか、トータルライフコンサルタントの試験を、年明け早々の試験までで合格したいと思っています。
生命保険は、相続や事業承継を考えていくうえで、非常に有効な資金準備の手立てであることは承知していましたが、最近になって具体的な各社の保険商品が、どんな場合の対策に有効かが、噛み合ってきたような気がします。
もう少し・・・もう少しで、相続対策や事業承継対策で、保険を使った有効な対策方法を提案できる領域に入れるのかな・・・と思いつつも保険に関する知識が今ひとつという気もしてきます。
まだまだ・・・保険の知識も含めて、相続税や法人税の知識も追求していく必要がありそうです。
昨日は、ジブラルタ生命の相続の土地評価のセミナーに参加してきました。
来週の火曜は、ＩＮＧ生命の事業承継に関するセミナーに参加してきます。
とにかく・・・セミナーに参加して・・・一歩一歩、前進するというところでしょうか。
１ 賃貸借の使用目的の表示
賃貸借契約書では、使用目的を定めています。
賃借人は、借りた建物を、その使用目的に合わせて使用する義務を負います。（用法遵守義務といいます）
賃貸借契約書に事務所と使用目的が定められているものを、店舗にすることは義務違反になります。
また、分譲地内の住宅のように、建物の構造および周囲の状況から自ずと使用方法が定まるものを、契約書に記載がないからといって、店舗にしたりすることも同様のこととなります。
契約書で使用目的を定めるのは、賃借人の用法遵守義務をはっきりとさせて不正使用を防ぐことを、目的としています。
２ 賃貸借の期間は・・
建物の場合、賃貸借期間は１年とか２年とかの比較的短い期間が定められることが多いのですが、現実的には期間が満了した時点で終了することなく、更新されることが通常なこととなります。（定期借家制度を除く）
更新とは契約期間を延長することです。
更新には、法定更新と合意更新があります。
期間が満了するときに、当事者間で合意して行う更新を合意更新といいます。
ほとんどの場合、更新しない旨の意思表示がなければ、更新したとみなす法定更新により、期間が延長されます。
法定更新後は、次に説明する期間の定めにない賃貸借契約として扱われます。
賃貸人側から更新しないという意思表示（更新拒絶）や解約申しれをしても、実際に契約を終了させることは、なかなか困難なこととなります。
それは、賃貸人側に、その建物を自分で使う必要があるなどのもっともな理由（正当事由という）がないかぎり、法律上、更新拒絶や解約申し入れは認められないということによります。
その結果、契約当初に賃貸借期間を１年と定めても、事実上期限がないのとほとんど同じこととなってしまうことになります。
契約にあたって期間を定めないこともできます。
この期間の定めのない賃貸借では、当事者はいつでも解約の申し入れができます。
賃貸人からの申し入れであれば申し入れ後６ヵ月、賃借人からの申し入れであれば申し入れ後３ヵ月（民法上）が経った時点で契約は終了することとなります。
ただし、賃貸人からの解約が困難なことは、上で述べた通りです。
本日は、『賃貸借契約記載事項ポイント①』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約記載事項ポイント②』について、お話させていただきます。
13年04月14日 09時15分43秒
Posted by: arakisouzoku
NPO法人『日本相続士協会』が設立されました。
母体は、相続支援ネットという全国規模の相続に関するご支援をさせていただく会員組織です。
私は、相続支援ネットつくばエリアを、担当させていただいております。
これからの相続は、基礎控除額の減額も伴い、今まで以上、より多くのご相談が寄せられるものと思っています。
FPの資格を取得しても、相続のご支援ができますよとのアピールは難しく、FPとして活動されている方にとって、相続の専門家としてのアピールできるものを欲している現状が見え隠れしてきます。
そこでNPO法人『日本相続士協会』は、相続に関する業務を、①相続と税務、②相続と遺産分割、③相続と不動産、④相続と保険、の4分野に分類して各分野を得意とする税理士やFP、さらには不動産コンサルティングマスターが、それぞれの分野を担当して相続士としての資格認定制度を発足させます。
5月下旬頃より、随時、認定試験を開催していく予定でいます。
試験問題やテキストは、各分野を得意とする税理士やFP等が、それぞれの意見を持ち寄りながら、作成しました。
相続は、相続税の計算のみならず、円滑かつ円満な遺産分割のために、生前に何をしておくべきか、納税や節税のために不動産の対策や土地や保険の活用をどうしたらいいのか・・・等、多くの分野の知識が複雑に絡み合った中での対策の構築が不可欠となります。
そこで、『日本相続士協会』は、講師4人体制をとらさせていただいております。
また、代表の江里口は、相続支援ネットの立ち上げから、相続に関する業務のプロとして、数々の実績を残してきております。
ちなみに、私は、『相続と不動産』の担当です。
不動産の特性として、相続財産の約3分の2は、不動産が占めていることが挙げられます。
そこにもって、分けにくい、換金性や流動性に劣る、価格算定が難しい・・・などといった特性があります。
遺産分割には、不動産をどうやって分けようか、納税には不動産を原資にして納付、節税には不動産の評価の工夫・・・などなど、相続対策＝不動産対策といって、過言ではありません。
節税のために、資産防衛のために、簡単にアパートを建てればいいというわけでもありません。
所有不動産の全てを調査して、納税はこの不動産、土地活用はこの不動産といったような不動産の現状分析を行ってから、土地活用や売却は進めるべきものです。
また、納税のための資金の準備として、生命保険の加入も効果的です。
かといって、その保険料は捻出できるのか、いくらまでならOKなのか、等、不動産の将来の収支状況も的確に予想して、その準備にあたらなければなりません。
終身保険でいくら加入するのか、解約返戻金の多いものにするのか、払込完了まで解約返戻金の低いものにするのか、その保険料の累計の差額はどれくらい・・・等々も比較検討しながら、決めて行くべきでしょう。
相続や事業承継の難しさは、知らなければいけない知識が山ほどあるからでしょう。
相続のよりよい対策のご提案が出来るようになるのには、日々の勉強は欠かせないようです・・・
本日は、『賃貸借契約②記載事項』について、お話させていただきます。
１ 記載事項の概要
賃貸借は継続的に続く行為となります。
かつ、契約終了時には借りた物件を返還するという手続きが発生します。
売買行為では、契約締結から代金決済および引き渡しまでの比較的短い期間中のことについて考えれば済みますが、賃貸借では、長期に及ぶ賃貸借期間中に起きるであろう種々の問題に加えて、契約終了時における目的物件の返還という二つの事柄についての取り決めが必要となってきます。
また、賃貸借はものの貸し借りの契約ですので、当事者の人的要素の影響度が強いものとなります。
その結果、賃貸借契約書には借主側の行為制限に関する規定が多く設けられることとなります。
売買契約の場合は、どのうような物件でもほぼ一定の内容となりますが、賃貸借の場合は、目的物件が住宅、ビル貸室および店舗等の用途によって、かなり内容に差がでてくることとなってきます。
以上、『記載事項の概要』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約記載事項のポイント①』についてお話させていただきます。
母体は、相続支援ネットという全国規模の相続に関するご支援をさせていただく会員組織です。
私は、相続支援ネットつくばエリアを、担当させていただいております。
これからの相続は、基礎控除額の減額も伴い、今まで以上、より多くのご相談が寄せられるものと思っています。
FPの資格を取得しても、相続のご支援ができますよとのアピールは難しく、FPとして活動されている方にとって、相続の専門家としてのアピールできるものを欲している現状が見え隠れしてきます。
そこでNPO法人『日本相続士協会』は、相続に関する業務を、①相続と税務、②相続と遺産分割、③相続と不動産、④相続と保険、の4分野に分類して各分野を得意とする税理士やFP、さらには不動産コンサルティングマスターが、それぞれの分野を担当して相続士としての資格認定制度を発足させます。
5月下旬頃より、随時、認定試験を開催していく予定でいます。
試験問題やテキストは、各分野を得意とする税理士やFP等が、それぞれの意見を持ち寄りながら、作成しました。
相続は、相続税の計算のみならず、円滑かつ円満な遺産分割のために、生前に何をしておくべきか、納税や節税のために不動産の対策や土地や保険の活用をどうしたらいいのか・・・等、多くの分野の知識が複雑に絡み合った中での対策の構築が不可欠となります。
そこで、『日本相続士協会』は、講師4人体制をとらさせていただいております。
また、代表の江里口は、相続支援ネットの立ち上げから、相続に関する業務のプロとして、数々の実績を残してきております。
ちなみに、私は、『相続と不動産』の担当です。
不動産の特性として、相続財産の約3分の2は、不動産が占めていることが挙げられます。
そこにもって、分けにくい、換金性や流動性に劣る、価格算定が難しい・・・などといった特性があります。
遺産分割には、不動産をどうやって分けようか、納税には不動産を原資にして納付、節税には不動産の評価の工夫・・・などなど、相続対策＝不動産対策といって、過言ではありません。
節税のために、資産防衛のために、簡単にアパートを建てればいいというわけでもありません。
所有不動産の全てを調査して、納税はこの不動産、土地活用はこの不動産といったような不動産の現状分析を行ってから、土地活用や売却は進めるべきものです。
また、納税のための資金の準備として、生命保険の加入も効果的です。
かといって、その保険料は捻出できるのか、いくらまでならOKなのか、等、不動産の将来の収支状況も的確に予想して、その準備にあたらなければなりません。
終身保険でいくら加入するのか、解約返戻金の多いものにするのか、払込完了まで解約返戻金の低いものにするのか、その保険料の累計の差額はどれくらい・・・等々も比較検討しながら、決めて行くべきでしょう。
相続や事業承継の難しさは、知らなければいけない知識が山ほどあるからでしょう。
相続のよりよい対策のご提案が出来るようになるのには、日々の勉強は欠かせないようです・・・
本日は、『賃貸借契約②記載事項』について、お話させていただきます。
１ 記載事項の概要
賃貸借は継続的に続く行為となります。
かつ、契約終了時には借りた物件を返還するという手続きが発生します。
売買行為では、契約締結から代金決済および引き渡しまでの比較的短い期間中のことについて考えれば済みますが、賃貸借では、長期に及ぶ賃貸借期間中に起きるであろう種々の問題に加えて、契約終了時における目的物件の返還という二つの事柄についての取り決めが必要となってきます。
また、賃貸借はものの貸し借りの契約ですので、当事者の人的要素の影響度が強いものとなります。
その結果、賃貸借契約書には借主側の行為制限に関する規定が多く設けられることとなります。
売買契約の場合は、どのうような物件でもほぼ一定の内容となりますが、賃貸借の場合は、目的物件が住宅、ビル貸室および店舗等の用途によって、かなり内容に差がでてくることとなってきます。
以上、『記載事項の概要』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約記載事項のポイント①』についてお話させていただきます。
13年04月13日 13時27分41秒
Posted by: arakisouzoku
保険セールスへの３つの質問・・・
何の営業でもそうですが、プロが考えたセールストークというものがあります。
ああ聞かれればこう答える・・・、契約の決定権者は誰・・・、テストクロージングのタイミングなど・・・、契約をいただくための営業的テクニックというものがあります。
最近は、銀行の窓販や保険ショップなどの総合代理店で、いろいろな保険会社の保険が扱えるようになってきました。
一見すると公正かつ公平に・・・消費者の方を第一に考えて、保険商品をお奨めになっているもののようですが、その裏では、手数料を考えた提案の仕方が問題となっているようです。
各社毎の手数料も明示すべきとの意見も出ているくらいです。
今後の総合保険代理店への規制がどのようになっていくか注目されているところです。
今回は、保険の営業のプロの方に熟練されたセールストークで強く勧められたときの、効果的な質問の仕方について、日本経済新聞ＷＥＢ版のコラムから原文のまま、紹介させていただきます。
ポイントを的確についた質問ができることとなりそうなことが書かれています。
是非、参考にしてください。
「保険の営業担当者に強く薦められると、なかなか断れなくて……。何かいい方法があれば教えてほしいのですが」。一般の方からこう尋ねられることがあります。そんなときに私がご紹介しているのは「保険会社の人に尋ねても明確な回答が得られない質問」です。切り口はいくつかあるのですが、ここでは覚えやすさを優先して代表的な３つを挙げて説明していきます。
（１）確率と経費について教えてください
「（保険に）入っておけば安心です」「（保険料は）安心料です」といったセールスの論法に有効な質問です。確率とは「保険金支払いが発生する確率」、経費は「保険会社の運営などに要する経費が保険料に占める割合」のことです。
消費者が「安心を買う」ために負担する料金、つまり保険料は「確率と経費」で決まっているはずです。しかし保険金支払いの発生確率と、保険料に占める経費の割合について商品別に情報開示している会社はありません。したがって「料金にふさわしい価値がある買い物なのかを検討するための情報がないのに、なぜ『入っておけば安心』といえるのですか？」という質問に答えられる営業担当者もいないはずです。
そうなると、たいていの営業担当者は「入っていて助かった」「入っていなかったため後悔した」という人たちの体験談を並べるしか説得材料がなくなるでしょう。その場合も皆さんは「ですから、体験談を語れる人がどれくらいの割合で存在するのかを知りたいのです」と繰り返し聞けばいいのです。
（２）海外での状況はどうなのですか？
これは営業担当者に限らず、外資系保険会社の広報担当者などに問い合わせてもうやむやにされることが多い質問です。
例えば医療保険やがん保険を海外でも販売している会社の人に「欧米でも日本のように売られているのですか？ 人気も日本並みに高い保険なのですか？」と尋ねても回答がなかったりするのです。「健康保険など公的な保険との兼ね合いもあり、単純比較はできない」という回答が多いのですが、「公的な保険ならば、日本の健康保険の保障内容は米国などとは比較にならないくらい手厚いですよね？」と聞くと、もう返答は途絶える始末です。
ちなみに「がん保険のカラクリ」（岩瀬大輔著、文春新書）という本の中には「米国におけるがん保険市場について調べてみた。（中略）どうやら独立した『がん保険市場』は存在しないようだ」という興味深い記述があります。
海外での販売状況が語られていないのは、日本市場で拡販したい保険会社にとって「都合が悪い事実」が少なくないのかもしれません。この記事を読んだ保険会社の方から反証があれば嬉しいです。
（３）リスクが違うものを比べていいのですか？
最後は、貯蓄商品の評価に関する質問です。例えば個人年金保険について「預金などでは、ほとんどお金が増えません。その点、個人年金保険では契約後10年間は元本割れしますが、その後はいつ解約しても払い込み保険料総額を上回る額のお金が払い戻されます。最終的な戻り率は110％です」といった説明がある場合です（数字は仮のものです）。
こう薦められると「10年間の元本割れリスクがある商品を預金と比べていいのか？」「満期まで継続する契約はどれくらいあるのか？」という２つの疑問が湧くと思います。前者は比べてはいけないはずです。例えば国家財政の破たんが懸念されているＡ国と健全財政のＢ国の国債利回りを比べて「Ｂ国債の利回りは低すぎる」と評価をしないのと同じです。
また中途解約リスクを伴う商品であれば、その可能性も判断材料として示されるべきです。「長引く景気低迷からか、この20年では以前より短期解約が増えている」といったデータも存在するかもしれません。
誤解してほしくないのですが、今回これらの３つの質問をご紹介したのは営業担当者を困らせることを意図しているわけではありません。透明性が高い保険商品を流通させるには売り手に情報開示を促す必要があり、そのカギを握るのは消費者なのだ、という思いから書いてみました。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/12】
いかがでしたでしょうか・・・
決して、営業担当者をぎゃふんと言わせる目的のものではなく、情報開示を促すものだということを目的としているようです。
いかに、本音の部分を聴きだせるかが・・・ポイントと言えるでしょう。
本日は、『賃貸借契約①賃貸借と使用貸借』について、お話させていただきます。
１ 賃貸借と使用貸借とは
通常は、土地または建物を借り受けるときはその使用の対価として、地代または家賃を支払います。
このような、対価の生じる借りたり、貸したりする行為を、法律では賃貸借といいます。
しかし、たとえば、父親が自分の土地に無償で子供の建物を建てさせてることがあります。
このように対価の授受がなくて貸し借りしていることを使用貸借といいます。
一般的に、金銭の授受がある場合とない場合とでは、サービスの内容に差があるのと同じで、使用貸借は賃貸借に比べて借りている側の立場が弱くなります。
その違いの顕著な差は、使用貸借は、原則として貸主はいつでも借主に対して契約の解除をすることができます。
使用貸借は、同族会社と社長個人間や親族間等の特殊な関係の場合が多いようです。
そして、不動産賃貸借の形態には、土地を貸し借りする借地、建物を貸し借りする借家があります。
また、建物の貸し借りには、一戸建てを借りる借家、アパートまたはビル等の１室を借りる貸室、さらに機能的に独立していない部屋を借りる間借りなどがあります。
以上、『賃貸借契約①賃貸借と使用貸借』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約②記載事項』について、お話させていただきます。
何の営業でもそうですが、プロが考えたセールストークというものがあります。
ああ聞かれればこう答える・・・、契約の決定権者は誰・・・、テストクロージングのタイミングなど・・・、契約をいただくための営業的テクニックというものがあります。
最近は、銀行の窓販や保険ショップなどの総合代理店で、いろいろな保険会社の保険が扱えるようになってきました。
一見すると公正かつ公平に・・・消費者の方を第一に考えて、保険商品をお奨めになっているもののようですが、その裏では、手数料を考えた提案の仕方が問題となっているようです。
各社毎の手数料も明示すべきとの意見も出ているくらいです。
今後の総合保険代理店への規制がどのようになっていくか注目されているところです。
今回は、保険の営業のプロの方に熟練されたセールストークで強く勧められたときの、効果的な質問の仕方について、日本経済新聞ＷＥＢ版のコラムから原文のまま、紹介させていただきます。
ポイントを的確についた質問ができることとなりそうなことが書かれています。
是非、参考にしてください。
「保険の営業担当者に強く薦められると、なかなか断れなくて……。何かいい方法があれば教えてほしいのですが」。一般の方からこう尋ねられることがあります。そんなときに私がご紹介しているのは「保険会社の人に尋ねても明確な回答が得られない質問」です。切り口はいくつかあるのですが、ここでは覚えやすさを優先して代表的な３つを挙げて説明していきます。
（１）確率と経費について教えてください
「（保険に）入っておけば安心です」「（保険料は）安心料です」といったセールスの論法に有効な質問です。確率とは「保険金支払いが発生する確率」、経費は「保険会社の運営などに要する経費が保険料に占める割合」のことです。
消費者が「安心を買う」ために負担する料金、つまり保険料は「確率と経費」で決まっているはずです。しかし保険金支払いの発生確率と、保険料に占める経費の割合について商品別に情報開示している会社はありません。したがって「料金にふさわしい価値がある買い物なのかを検討するための情報がないのに、なぜ『入っておけば安心』といえるのですか？」という質問に答えられる営業担当者もいないはずです。
そうなると、たいていの営業担当者は「入っていて助かった」「入っていなかったため後悔した」という人たちの体験談を並べるしか説得材料がなくなるでしょう。その場合も皆さんは「ですから、体験談を語れる人がどれくらいの割合で存在するのかを知りたいのです」と繰り返し聞けばいいのです。
（２）海外での状況はどうなのですか？
これは営業担当者に限らず、外資系保険会社の広報担当者などに問い合わせてもうやむやにされることが多い質問です。
例えば医療保険やがん保険を海外でも販売している会社の人に「欧米でも日本のように売られているのですか？ 人気も日本並みに高い保険なのですか？」と尋ねても回答がなかったりするのです。「健康保険など公的な保険との兼ね合いもあり、単純比較はできない」という回答が多いのですが、「公的な保険ならば、日本の健康保険の保障内容は米国などとは比較にならないくらい手厚いですよね？」と聞くと、もう返答は途絶える始末です。
ちなみに「がん保険のカラクリ」（岩瀬大輔著、文春新書）という本の中には「米国におけるがん保険市場について調べてみた。（中略）どうやら独立した『がん保険市場』は存在しないようだ」という興味深い記述があります。
海外での販売状況が語られていないのは、日本市場で拡販したい保険会社にとって「都合が悪い事実」が少なくないのかもしれません。この記事を読んだ保険会社の方から反証があれば嬉しいです。
（３）リスクが違うものを比べていいのですか？
最後は、貯蓄商品の評価に関する質問です。例えば個人年金保険について「預金などでは、ほとんどお金が増えません。その点、個人年金保険では契約後10年間は元本割れしますが、その後はいつ解約しても払い込み保険料総額を上回る額のお金が払い戻されます。最終的な戻り率は110％です」といった説明がある場合です（数字は仮のものです）。
こう薦められると「10年間の元本割れリスクがある商品を預金と比べていいのか？」「満期まで継続する契約はどれくらいあるのか？」という２つの疑問が湧くと思います。前者は比べてはいけないはずです。例えば国家財政の破たんが懸念されているＡ国と健全財政のＢ国の国債利回りを比べて「Ｂ国債の利回りは低すぎる」と評価をしないのと同じです。
また中途解約リスクを伴う商品であれば、その可能性も判断材料として示されるべきです。「長引く景気低迷からか、この20年では以前より短期解約が増えている」といったデータも存在するかもしれません。
誤解してほしくないのですが、今回これらの３つの質問をご紹介したのは営業担当者を困らせることを意図しているわけではありません。透明性が高い保険商品を流通させるには売り手に情報開示を促す必要があり、そのカギを握るのは消費者なのだ、という思いから書いてみました。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/12】
いかがでしたでしょうか・・・
決して、営業担当者をぎゃふんと言わせる目的のものではなく、情報開示を促すものだということを目的としているようです。
いかに、本音の部分を聴きだせるかが・・・ポイントと言えるでしょう。
本日は、『賃貸借契約①賃貸借と使用貸借』について、お話させていただきます。
１ 賃貸借と使用貸借とは
通常は、土地または建物を借り受けるときはその使用の対価として、地代または家賃を支払います。
このような、対価の生じる借りたり、貸したりする行為を、法律では賃貸借といいます。
しかし、たとえば、父親が自分の土地に無償で子供の建物を建てさせてることがあります。
このように対価の授受がなくて貸し借りしていることを使用貸借といいます。
一般的に、金銭の授受がある場合とない場合とでは、サービスの内容に差があるのと同じで、使用貸借は賃貸借に比べて借りている側の立場が弱くなります。
その違いの顕著な差は、使用貸借は、原則として貸主はいつでも借主に対して契約の解除をすることができます。
使用貸借は、同族会社と社長個人間や親族間等の特殊な関係の場合が多いようです。
そして、不動産賃貸借の形態には、土地を貸し借りする借地、建物を貸し借りする借家があります。
また、建物の貸し借りには、一戸建てを借りる借家、アパートまたはビル等の１室を借りる貸室、さらに機能的に独立していない部屋を借りる間借りなどがあります。
以上、『賃貸借契約①賃貸借と使用貸借』について、お話させていただきました。
次回は、『賃貸借契約②記載事項』について、お話させていただきます。
13年04月12日 01時41分51秒
Posted by: arakisouzoku
今年度の税制改正の目玉に、教育資金の生前贈与の非課税があります。
この非課税を利用して、生前に、教育資金の贈与を考えている方は、多数、いらっしゃるものと思います。
この制度についての記事が、日本経済新聞ＷＥＢ版に掲載されていました。
新しい制度になりますので、原文のまま、紹介させていただきますので、参考にしてみてください。
教育資金の贈与について、従来にはなかった新たな仕組みのスタートが話題を呼んでいます。この制度を使うと、子どもや孫に対して高額の教育資金を一括で贈与しても、いったんは贈与税が課税されずに済む可能性が生まれてくることになります。
正式には「直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税」という法律上でのサブタイトルが付けられているこの制度ですが、与党が発表した大綱の段階から、大きな注目を集めていました。法案自体は３月29日に国会で成立し、今後どんどん新制度の運用についての実務的な部分が明らかにされていく予定です。新制度に深く関わる金融機関などでは、関連する問い合わせがこのところ引きも切らないなどといった話も聞こえてきており、利用を検討したい層の関心の高さがうかがい知れます。
この新制度を使えば、1500万円という、まとまった金額を一度に贈与しても、その場では税金の心配がいらないという効果が期待できます。この点では、渡す側にとって大きな魅力のある制度だといえるでしょう。また、もらう側にとっても大きなメリットが存在するのではないでしょうか。家計の消費支出に占める教育費が増加傾向にある昨今ですから、子どもが小さいうちに安心できる将来の後ろ盾をもらっておけば、精神的なゆとりが生まれるという点では大きくプラスになると思います。
しかしこの制度、今後いつまでも使えるというわけではなく、タイムリミットのある措置です。ですから、導入にあたっていくつかの注意点をきっちりと踏まえながらも、検討自体は早めに行っておいたほうがよいといえる面もあるでしょう
それでは、この制度の入り口のところ、まずはじめにお金を渡すときのことを簡単に説明しておきましょう。新制度を使うための大前提として、「30歳未満」の子や孫などに対し、父母や祖父母などが「教育資金」のためのお金を渡すということが必要となります。お金の出し方には以下の３パターンが用意されており、どれでも自由に選べる形となっています。
（１）信託銀行などを利用する
お金を渡す側は、まずは信託銀行などに教育資金の管理を任せる契約をしておきます。もらう側は、その契約に基づいて、お金を「使える権利」をもらうことになるのです。専門用語でいうと「教育資金管理契約に基づき信託の受益権を取得する」という表現になりますが、要するに信託銀行に任せたお金から学費などを出していくという形です。
（２）銀行などを利用する
このパターンでは、お金を渡す側ともらう側の間で、まずはきちんとお互いに「お金をあげます」「もらいます」という贈与の書類を交わしておきます。そのうえで、お金をもらった側は、教育資金の管理をしてもらう契約を銀行との間で行って、いったん預金の形にして預け入れておくという形をとります。
（３）証券会社などを利用する
このパターンでも、お金を渡す側ともらう側の間で「あげます」「もらいます」という贈与の書類を交わす必要があります。そして、お金をもらった側は、今度は証券会社との間で教育資金を管理してもらう契約をするのです。有価証券を購入して、それを教育資金用に証券会社で保管しておいてもらうという形をとります。
こうした一連の条件に沿って資金が動き、税務署への届出書類などにも不備がなければ、非課税の特典が受けられることになります。子や孫など、もらう側の１人あたりにつき、1500万円分までの贈与であればすぐには税金はかかりません。ただし、さきほども述べたようにこの新制度を使っての贈与には時間的な制限が設けられており、いまのところ平成27年12月31日までにお金を出した場合だけに限られています。
ところで、実は「子どもや孫に学費を出してあげても税金がかからない」ケースがあるというのは、従来存在していた取り扱いでした。新制度が導入される以前から、次のような明文化された決まりがあったのです。
■（贈与税の非課税財産）
相続税法第21条の3（抄）
次に掲げる財産の価額は、贈与税の課税価格に算入しない。
2 扶養義務者相互間において生活費又は教育費に充てるためにした贈与により取得した財産のうち通常必要と認められるもの
「扶養義務者相互間」というところが専門的で少しわかりにくいですが、これが誰を指すのかというのは、国税庁の通達にはっきりと書かれています。「父母や祖父母から、子や孫へ」という直系のつながりでのお金の流れは、ちゃんとこの中に含まれています。
つまり、今回の新制度を使わなくても、教育費には税金がかかりませんよ、とされていたわけです。子や孫などに対して通常必要となる程度の教育費をその都度で工面してあげるのであれば、これまでの制度上でも非課税だったということです。
となると、これまでも税金はかからない面があった教育資金の贈与を、今回の新制度を使って贈与することには、他にどのようなメリットが考えられるのでしょうか。
それは何と言っても、大量の資金を一括で移動させることが可能になったという点にあると考えられます。あげる相手の１人あたりで1500万円分までという大量のお金を一気に移動させても、とりあえずその場では税金の心配がいりません。例えば対象となる孫が６～７人もいたならば、最大で１億円前後のお金を一気に贈与しても、少なくとも贈与を行うタイミングでの課税はないということなのです。
たしかに、一定の教育費の贈与については、従来税金はかからないとされていたものの、贈与できる額には限度がありました。通常すぐには必要とならない分までまとめて、それこそ孫６～７人に対して１億円近くも一度に移動させてしまったりすると、これまでの制度上では数千万円という単位での莫大な贈与税が発生してくる危険性もありえたのです。
その点、新しい制度を使えば、最初に贈与したタイミングで莫大な税金がかかってしまうという心配はなくなりそうです。やはり、この点は下の世代へ資金を移動させる「入り口」の部分としては大きなメリットであると考えてもよいのではないでしょうか。
一方で、新制度を使って一括で贈与を行うことには、押さえておいたほうがよい注意点もなくはありません。確かに、お金を渡すという「入り口」の部分では非課税なのですが、もらった側がその後どんなお金の使い方をして、どれくらいお金が残るかという、いわば「出口」の状態によっては、そのままで終わらない可能性もあるのです。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/9 】
いかがでしたでしょうか・・・
新制度の入り口について、非常に参考になると思います。
出口についてのお話も後日、掲載される予定となっていますので、掲載されましたら、また、ご紹介させていただきます。
相続税は基礎控除額の減額が、とにかく、話題となりがちです。
問題は、基礎控除減額に併せて、小規模宅地等の居住用の面積拡充240㎡から330㎡までの拡充と事業用宅地等の400㎡までとの併用が認められました。
基礎控除額の減額に併せて設けられたこのような特例をあますことなく利用することが大事な事ではないでしょうか・・・
生前贈与と各種特例を利用した土地評価の評価減が、これからの相続対策の入口としてのポイントでしょう。
税務上の節税のできる特例は・・・あますことなく利用することこそが重要でしょう。
本日は、『遺言による登記のしかた』について、お話させていただきます。
１ 『相続させる』とした遺言のケース（相続人が対象）
公正証書遺言であって、なお、取得する財産が明確に記載されているときは、遺言書に記載された者によって単独で登記申請がすることができます。
必要な書類は遺言公正証書正本、遺言者の戸籍謄本（死亡の事実が示されているもの）、取得者の戸籍謄本（相続人であることを証するため）と住民票となります。
公正証書遺言以外の遺言であっても同様に扱われているようです。
ただし、公正証書以外の遺言は作成の真正が証明されていない私製証書となることから、公正証書以外の遺言による単独申請を認めることに、問題があるとの議論もだされているようです。
２ 『遺贈させる』とした遺言のケース（基本的には相続人以外が対象）
公正証書遺言か否かに関係なく、受贈者（遺贈を受けた人）と遺言執行者（指定されていないときは全相続人）との共同の申請となります。
この場合、１の必要書類のほか、権利証（または登記識別情報）、遺言執行者の資格を証する書面（遺言書、家庭裁判所の選任審判書）および、遺言執行者の印鑑証明書が必要となってきます。
遺言執行者が選任されていない場合は、全相続人の共同申請となりますので、戸籍謄本類と全相続人の印鑑証明書が必要となってきます。
なお、相続による場合の登録免許税は課税価格の１０００分の４となりますが、遺贈の場合は、登録免許税が課税価格の１０００分の２０（相続人が遺贈により財産を取得した場合は１０００分の４）となります。
すなわち、相続人への遺言は、登記の手続きを考えると『相続する』と明記しておくことが懸命です。
以上、『遺言による登記のしかた』について、お話させていただきました。
この非課税を利用して、生前に、教育資金の贈与を考えている方は、多数、いらっしゃるものと思います。
この制度についての記事が、日本経済新聞ＷＥＢ版に掲載されていました。
新しい制度になりますので、原文のまま、紹介させていただきますので、参考にしてみてください。
教育資金の贈与について、従来にはなかった新たな仕組みのスタートが話題を呼んでいます。この制度を使うと、子どもや孫に対して高額の教育資金を一括で贈与しても、いったんは贈与税が課税されずに済む可能性が生まれてくることになります。
正式には「直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税」という法律上でのサブタイトルが付けられているこの制度ですが、与党が発表した大綱の段階から、大きな注目を集めていました。法案自体は３月29日に国会で成立し、今後どんどん新制度の運用についての実務的な部分が明らかにされていく予定です。新制度に深く関わる金融機関などでは、関連する問い合わせがこのところ引きも切らないなどといった話も聞こえてきており、利用を検討したい層の関心の高さがうかがい知れます。
この新制度を使えば、1500万円という、まとまった金額を一度に贈与しても、その場では税金の心配がいらないという効果が期待できます。この点では、渡す側にとって大きな魅力のある制度だといえるでしょう。また、もらう側にとっても大きなメリットが存在するのではないでしょうか。家計の消費支出に占める教育費が増加傾向にある昨今ですから、子どもが小さいうちに安心できる将来の後ろ盾をもらっておけば、精神的なゆとりが生まれるという点では大きくプラスになると思います。
しかしこの制度、今後いつまでも使えるというわけではなく、タイムリミットのある措置です。ですから、導入にあたっていくつかの注意点をきっちりと踏まえながらも、検討自体は早めに行っておいたほうがよいといえる面もあるでしょう
それでは、この制度の入り口のところ、まずはじめにお金を渡すときのことを簡単に説明しておきましょう。新制度を使うための大前提として、「30歳未満」の子や孫などに対し、父母や祖父母などが「教育資金」のためのお金を渡すということが必要となります。お金の出し方には以下の３パターンが用意されており、どれでも自由に選べる形となっています。
（１）信託銀行などを利用する
お金を渡す側は、まずは信託銀行などに教育資金の管理を任せる契約をしておきます。もらう側は、その契約に基づいて、お金を「使える権利」をもらうことになるのです。専門用語でいうと「教育資金管理契約に基づき信託の受益権を取得する」という表現になりますが、要するに信託銀行に任せたお金から学費などを出していくという形です。
（２）銀行などを利用する
このパターンでは、お金を渡す側ともらう側の間で、まずはきちんとお互いに「お金をあげます」「もらいます」という贈与の書類を交わしておきます。そのうえで、お金をもらった側は、教育資金の管理をしてもらう契約を銀行との間で行って、いったん預金の形にして預け入れておくという形をとります。
（３）証券会社などを利用する
このパターンでも、お金を渡す側ともらう側の間で「あげます」「もらいます」という贈与の書類を交わす必要があります。そして、お金をもらった側は、今度は証券会社との間で教育資金を管理してもらう契約をするのです。有価証券を購入して、それを教育資金用に証券会社で保管しておいてもらうという形をとります。
こうした一連の条件に沿って資金が動き、税務署への届出書類などにも不備がなければ、非課税の特典が受けられることになります。子や孫など、もらう側の１人あたりにつき、1500万円分までの贈与であればすぐには税金はかかりません。ただし、さきほども述べたようにこの新制度を使っての贈与には時間的な制限が設けられており、いまのところ平成27年12月31日までにお金を出した場合だけに限られています。
ところで、実は「子どもや孫に学費を出してあげても税金がかからない」ケースがあるというのは、従来存在していた取り扱いでした。新制度が導入される以前から、次のような明文化された決まりがあったのです。
■（贈与税の非課税財産）
相続税法第21条の3（抄）
次に掲げる財産の価額は、贈与税の課税価格に算入しない。
2 扶養義務者相互間において生活費又は教育費に充てるためにした贈与により取得した財産のうち通常必要と認められるもの
「扶養義務者相互間」というところが専門的で少しわかりにくいですが、これが誰を指すのかというのは、国税庁の通達にはっきりと書かれています。「父母や祖父母から、子や孫へ」という直系のつながりでのお金の流れは、ちゃんとこの中に含まれています。
つまり、今回の新制度を使わなくても、教育費には税金がかかりませんよ、とされていたわけです。子や孫などに対して通常必要となる程度の教育費をその都度で工面してあげるのであれば、これまでの制度上でも非課税だったということです。
となると、これまでも税金はかからない面があった教育資金の贈与を、今回の新制度を使って贈与することには、他にどのようなメリットが考えられるのでしょうか。
それは何と言っても、大量の資金を一括で移動させることが可能になったという点にあると考えられます。あげる相手の１人あたりで1500万円分までという大量のお金を一気に移動させても、とりあえずその場では税金の心配がいりません。例えば対象となる孫が６～７人もいたならば、最大で１億円前後のお金を一気に贈与しても、少なくとも贈与を行うタイミングでの課税はないということなのです。
たしかに、一定の教育費の贈与については、従来税金はかからないとされていたものの、贈与できる額には限度がありました。通常すぐには必要とならない分までまとめて、それこそ孫６～７人に対して１億円近くも一度に移動させてしまったりすると、これまでの制度上では数千万円という単位での莫大な贈与税が発生してくる危険性もありえたのです。
その点、新しい制度を使えば、最初に贈与したタイミングで莫大な税金がかかってしまうという心配はなくなりそうです。やはり、この点は下の世代へ資金を移動させる「入り口」の部分としては大きなメリットであると考えてもよいのではないでしょうか。
一方で、新制度を使って一括で贈与を行うことには、押さえておいたほうがよい注意点もなくはありません。確かに、お金を渡すという「入り口」の部分では非課税なのですが、もらった側がその後どんなお金の使い方をして、どれくらいお金が残るかという、いわば「出口」の状態によっては、そのままで終わらない可能性もあるのです。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/9 】
いかがでしたでしょうか・・・
新制度の入り口について、非常に参考になると思います。
出口についてのお話も後日、掲載される予定となっていますので、掲載されましたら、また、ご紹介させていただきます。
相続税は基礎控除額の減額が、とにかく、話題となりがちです。
問題は、基礎控除減額に併せて、小規模宅地等の居住用の面積拡充240㎡から330㎡までの拡充と事業用宅地等の400㎡までとの併用が認められました。
基礎控除額の減額に併せて設けられたこのような特例をあますことなく利用することが大事な事ではないでしょうか・・・
生前贈与と各種特例を利用した土地評価の評価減が、これからの相続対策の入口としてのポイントでしょう。
税務上の節税のできる特例は・・・あますことなく利用することこそが重要でしょう。
本日は、『遺言による登記のしかた』について、お話させていただきます。
１ 『相続させる』とした遺言のケース（相続人が対象）
公正証書遺言であって、なお、取得する財産が明確に記載されているときは、遺言書に記載された者によって単独で登記申請がすることができます。
必要な書類は遺言公正証書正本、遺言者の戸籍謄本（死亡の事実が示されているもの）、取得者の戸籍謄本（相続人であることを証するため）と住民票となります。
公正証書遺言以外の遺言であっても同様に扱われているようです。
ただし、公正証書以外の遺言は作成の真正が証明されていない私製証書となることから、公正証書以外の遺言による単独申請を認めることに、問題があるとの議論もだされているようです。
２ 『遺贈させる』とした遺言のケース（基本的には相続人以外が対象）
公正証書遺言か否かに関係なく、受贈者（遺贈を受けた人）と遺言執行者（指定されていないときは全相続人）との共同の申請となります。
この場合、１の必要書類のほか、権利証（または登記識別情報）、遺言執行者の資格を証する書面（遺言書、家庭裁判所の選任審判書）および、遺言執行者の印鑑証明書が必要となってきます。
遺言執行者が選任されていない場合は、全相続人の共同申請となりますので、戸籍謄本類と全相続人の印鑑証明書が必要となってきます。
なお、相続による場合の登録免許税は課税価格の１０００分の４となりますが、遺贈の場合は、登録免許税が課税価格の１０００分の２０（相続人が遺贈により財産を取得した場合は１０００分の４）となります。
すなわち、相続人への遺言は、登記の手続きを考えると『相続する』と明記しておくことが懸命です。
以上、『遺言による登記のしかた』について、お話させていただきました。
13年04月08日 15時54分45秒
Posted by: arakisouzoku
今日の日本経済新聞ＷＥＢ版に、高齢者が高齢者住宅に住み替えるための高齢者の自宅の賃貸システムについての記事が掲載されていました。
定期借家契約という安心したシステムのもと、賃貸に出して、空室となった時は85％の賃料は保障されるシステムとなっています。
当然、一般の賃貸に比べれば賃料設定は低いものとなってしまいますが、老後の安定した生活を保障するにはいいシステムと思います。
高齢者化が進んでいるなか、今後は、こういったシステムのもと高齢者用住居に入居できるよう、高齢者専用住宅の普及は、欠かせないでしょう。
本日は、その賃貸システムについて、日本経済新聞の記事を紹介させていただきます。
シニアが自宅を貸し出し、老後の生活資金や住み替えの原資を得る「マイホーム借上げ制度」が注目を集めている。一般社団法人「移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ）」が提供するサービスで、自宅を所有する50歳以上の人が利用できる。上手に活用すれば自宅を元手に年金の一部を生み出す可能性が広がりそうだ。
「年金暮らしなので家賃収入はありがたい」。千葉県木更津市に住む大槻敏男さん（66）は笑顔で話す。
昨年１月、長年暮らした東京・北区の自宅をＪＴＩの制度を使って貸し出し、木更津市の新築住宅に引っ越した。毎月15万3000円の賃料を得て「ついのすみか」で悠々自適の老後生活を楽しむ。
年をとれば介護施設に入ったり、子どもと同居したりと住み替えを迫られる人は多い。だが自宅を処分しようにも、老朽化や地価下落などの理由で売却できない場合がある。大槻さんも「売却を考えたが、希望の価格で売れず賃貸に切り替えた」と話す。
ＪＴＩは一般的になじみが薄いものの、シニアの持ち家転貸を促進する目的で2006年に設立された組織だ。大和ハウス工業グループなどの住宅関連企業や三井住友銀行といった大手金融機関など約30社が協賛金を出し、職員を派遣する。
■入居者と接点なし
代表理事の大垣尚司・立命館大学院教授は銀行出身。「自宅を貸して住み替え資金を手にしたいシニア世代と、いい家を安く借りたい子育て世代をつなぎたい」と話す。
どのように利用するのだろう。まず、ＪＴＩに連絡して「登録カード」を提出し、「情報会員」になる。ＪＴＩの審査に合格した「ハウジングライフ（住生活）プランナー」による事前相談を受けた後、「予備診断」を依頼する。
予備診断では自宅をいくらで貸し出せるか、大まかな賃料を協賛企業に査定してもらう。住んでいない家やマンションも借り上げの対象になる半面、事務所や貸家などの事業用物件は原則対象外。査定で提示された賃料に納得した段階で、１万7850円を払って正式に利用を申し込む。
ＪＴＩが耐震性などを検査し、改修の必要があれば貸主の負担で工事。協賛企業が入居者を募る。入居者が決まった時点で貸主はＪＴＩと最も長い場合、終身の借家契約を結ぶ。登録から成約まで３～５カ月かかることが多い。
貸出人と入居者がそれぞれＪＴＩと契約し、お互い接点を持たない点がいちばんの特徴だ。家賃未払いや家の不適切な使用など入居者とのトラブルはＪＴＩ側が解決する。入居者は退去する際、清掃費用を負担し、破損・汚損は修繕しなければならない。
■所有権相続ＯＫ
ＪＴＩが入居者と３年ごとの「定期借家契約」を結ぶ点も特色の一つ。貸主が自宅に戻りたい場合は、定期借家契約が切れる３年後に更新しなければ済む。入居者は居座ることも、立ち退き料を請求することもできない。
入居者の退去後に空室が発生しても、査定賃料のおおむね85％を目安にＪＴＩが保証する。貸主が亡くなったら、相続人が土地・建物の所有権と貸出人の地位も引き継ぐ。死亡時点で賃借人がいれば、その契約の期限が切れるまで続け、相続人全員の承諾により契約を更新できる。
定期借家契約という貸主有利の契約をとるため、賃料は周辺相場より１～２割安く設定される。ＪＴＩが管理費など諸経費として賃料の15％を徴収する。相場より低めの賃料や諸経費の負担割合など、会社員が転勤時に自宅を期限付きで貸す「リロケーション」に似た仕組みで、両者を比較するのもいいだろう。
ＪＴＩの利用者は老親の世話で郷里へ戻った人や利便性の高いマンションに移った高齢者が多い。登録は4000件を超え、契約実績も約400件に上る。周辺より安い賃料が人気を呼び、募集に対する入居率は99％に達する。
高齢者の住まいや空き家対策などに頭を痛める自治体でもＪＴＩの活用が広がる。東京・品川区では高齢者のみの世帯が増えている「八潮地区」で、ＪＴＩの制度を利用して自宅を貸すとともに区立の高齢者住宅などに住み替えるよう提案。千葉県流山市や青森県、広島市など郊外や地方都市にも広がり始めた。
年金収入の伸びが見込めないなか、自宅を活用した資金作りに関心が高まりそうだ。
【日本経済新聞ＷＥＢ2013/4/7】
いかがでしたでしょうか・・・
将来の老後の生活のために選択肢の一つに考えおいてもよいのではないでしょうか・・・
ライフプランのなかの一つの選択肢として考えてみたらいかがでしょうか・・・
本日は、『不動産の相続登記』について、お話させていただきます。
１ 不動産を相続した場合の登記について
不動産を相続した場合、遺産分割が終わるまでは、全相続人の共有のものとなります。
早期に遺産分割が出来るときは、被相続人の名義から直接に、分割により取得した相続人の名義相続による所有権移転登記をすればいいわけです。
いったん全相続人の共有名義にしておく必要はありません。
２ 遺産分割による登記の手続き
遺産分割により土地・建物などの不動産を取得した場合は、必ず登記をしておきます。
登記手続きは、必要な書類をそろえて、その不動産を取得した相続人が、不動産所在地の法務局に申請することとなります。
不動産の登記は司法書士を代理人して申請するのが通常です。
登記には登録免許税がかかります。
これは課税価格の1000分の4となりますが、課税価格は、固定資産評価額（固定資産税の計算の基礎となるもの。各市町村で証明書の発行をしています。）によっています。
以上、『不動産の相続登記』について、お話させていただきました。
次回は、『遺言による登記のしかた』についてを、お話させていただきます。
定期借家契約という安心したシステムのもと、賃貸に出して、空室となった時は85％の賃料は保障されるシステムとなっています。
当然、一般の賃貸に比べれば賃料設定は低いものとなってしまいますが、老後の安定した生活を保障するにはいいシステムと思います。
高齢者化が進んでいるなか、今後は、こういったシステムのもと高齢者用住居に入居できるよう、高齢者専用住宅の普及は、欠かせないでしょう。
本日は、その賃貸システムについて、日本経済新聞の記事を紹介させていただきます。
シニアが自宅を貸し出し、老後の生活資金や住み替えの原資を得る「マイホーム借上げ制度」が注目を集めている。一般社団法人「移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ）」が提供するサービスで、自宅を所有する50歳以上の人が利用できる。上手に活用すれば自宅を元手に年金の一部を生み出す可能性が広がりそうだ。
「年金暮らしなので家賃収入はありがたい」。千葉県木更津市に住む大槻敏男さん（66）は笑顔で話す。
昨年１月、長年暮らした東京・北区の自宅をＪＴＩの制度を使って貸し出し、木更津市の新築住宅に引っ越した。毎月15万3000円の賃料を得て「ついのすみか」で悠々自適の老後生活を楽しむ。
年をとれば介護施設に入ったり、子どもと同居したりと住み替えを迫られる人は多い。だが自宅を処分しようにも、老朽化や地価下落などの理由で売却できない場合がある。大槻さんも「売却を考えたが、希望の価格で売れず賃貸に切り替えた」と話す。
ＪＴＩは一般的になじみが薄いものの、シニアの持ち家転貸を促進する目的で2006年に設立された組織だ。大和ハウス工業グループなどの住宅関連企業や三井住友銀行といった大手金融機関など約30社が協賛金を出し、職員を派遣する。
■入居者と接点なし
代表理事の大垣尚司・立命館大学院教授は銀行出身。「自宅を貸して住み替え資金を手にしたいシニア世代と、いい家を安く借りたい子育て世代をつなぎたい」と話す。
どのように利用するのだろう。まず、ＪＴＩに連絡して「登録カード」を提出し、「情報会員」になる。ＪＴＩの審査に合格した「ハウジングライフ（住生活）プランナー」による事前相談を受けた後、「予備診断」を依頼する。
予備診断では自宅をいくらで貸し出せるか、大まかな賃料を協賛企業に査定してもらう。住んでいない家やマンションも借り上げの対象になる半面、事務所や貸家などの事業用物件は原則対象外。査定で提示された賃料に納得した段階で、１万7850円を払って正式に利用を申し込む。
ＪＴＩが耐震性などを検査し、改修の必要があれば貸主の負担で工事。協賛企業が入居者を募る。入居者が決まった時点で貸主はＪＴＩと最も長い場合、終身の借家契約を結ぶ。登録から成約まで３～５カ月かかることが多い。
貸出人と入居者がそれぞれＪＴＩと契約し、お互い接点を持たない点がいちばんの特徴だ。家賃未払いや家の不適切な使用など入居者とのトラブルはＪＴＩ側が解決する。入居者は退去する際、清掃費用を負担し、破損・汚損は修繕しなければならない。
■所有権相続ＯＫ
ＪＴＩが入居者と３年ごとの「定期借家契約」を結ぶ点も特色の一つ。貸主が自宅に戻りたい場合は、定期借家契約が切れる３年後に更新しなければ済む。入居者は居座ることも、立ち退き料を請求することもできない。
入居者の退去後に空室が発生しても、査定賃料のおおむね85％を目安にＪＴＩが保証する。貸主が亡くなったら、相続人が土地・建物の所有権と貸出人の地位も引き継ぐ。死亡時点で賃借人がいれば、その契約の期限が切れるまで続け、相続人全員の承諾により契約を更新できる。
定期借家契約という貸主有利の契約をとるため、賃料は周辺相場より１～２割安く設定される。ＪＴＩが管理費など諸経費として賃料の15％を徴収する。相場より低めの賃料や諸経費の負担割合など、会社員が転勤時に自宅を期限付きで貸す「リロケーション」に似た仕組みで、両者を比較するのもいいだろう。
ＪＴＩの利用者は老親の世話で郷里へ戻った人や利便性の高いマンションに移った高齢者が多い。登録は4000件を超え、契約実績も約400件に上る。周辺より安い賃料が人気を呼び、募集に対する入居率は99％に達する。
高齢者の住まいや空き家対策などに頭を痛める自治体でもＪＴＩの活用が広がる。東京・品川区では高齢者のみの世帯が増えている「八潮地区」で、ＪＴＩの制度を利用して自宅を貸すとともに区立の高齢者住宅などに住み替えるよう提案。千葉県流山市や青森県、広島市など郊外や地方都市にも広がり始めた。
年金収入の伸びが見込めないなか、自宅を活用した資金作りに関心が高まりそうだ。
【日本経済新聞ＷＥＢ2013/4/7】
いかがでしたでしょうか・・・
将来の老後の生活のために選択肢の一つに考えおいてもよいのではないでしょうか・・・
ライフプランのなかの一つの選択肢として考えてみたらいかがでしょうか・・・
本日は、『不動産の相続登記』について、お話させていただきます。
１ 不動産を相続した場合の登記について
不動産を相続した場合、遺産分割が終わるまでは、全相続人の共有のものとなります。
早期に遺産分割が出来るときは、被相続人の名義から直接に、分割により取得した相続人の名義相続による所有権移転登記をすればいいわけです。
いったん全相続人の共有名義にしておく必要はありません。
２ 遺産分割による登記の手続き
遺産分割により土地・建物などの不動産を取得した場合は、必ず登記をしておきます。
登記手続きは、必要な書類をそろえて、その不動産を取得した相続人が、不動産所在地の法務局に申請することとなります。
不動産の登記は司法書士を代理人して申請するのが通常です。
登記には登録免許税がかかります。
これは課税価格の1000分の4となりますが、課税価格は、固定資産評価額（固定資産税の計算の基礎となるもの。各市町村で証明書の発行をしています。）によっています。
以上、『不動産の相続登記』について、お話させていただきました。
次回は、『遺言による登記のしかた』についてを、お話させていただきます。
13年04月07日 11時36分37秒
Posted by: arakisouzoku
本日の読売新聞の一面に・・・
メタボの人は、医療費が9万円高との記事が掲載されていました。
厚生労働省によると、『メタボリックシンドローム（内臓脂肪症候群』と判定された人の医療費がその他の人に比べ、平均で年9万円高くなっているとする調査結果をまとめたようです。
メタボと健常の人との差が最大だったのは、45～49歳の女性で、年18万130円多かったようです。
男性で支払った医療費の差が一番大きかったの年代は、40～44歳で、9万8090円の差があったようです。
政府は、国民の健康増進と医療費抑制のため、6月にまとめる『健康・医療戦略』で、メタボと判定される人を減らすための施策を盛り込む考えのようです・・・。
厚生労働省は、特定健診受診者だけでも約600万人いるメタボ該当者を減らせば、生活習慣病にかかる医療費削減につがるとみられており、『最大で年2兆円』と推定しているようです。
この2兆円は、消費税1％ＵＰで約2.5兆円の税収増と言われている金額に匹敵します。
メタボ解消で・・・約消費税1％の増税の効果が有るということでしょうか・・・
こうなってくると、将来はメタボ税という税金が生まれてくるかもしれません。
生命保険に加入するにも、メタボによる健康具合のデーター悪化は、保険料の負担増にもなっています。
今年こそは・・・ダイエットと言いながら、早・・・10年くらいたちます・・・
自分独りくらいは・・・メタボでもという考えは改めて・・・
世のため、人のため・・・にメタボ解消は役にたつことを肝に銘じて、メタボ解消に励みたいと感がえています。
本日は、『限定承認に関する事項』について、お話させていただきます。
１ 限定承認とは・・・・
限定承認とは、一言でいうと、借金を相続財産の範囲で清算するというようなものです。
そして、借金を清算して残りがあればそれは、相続できるというような制度です。
借金の方が多ければ、放棄してしまえばいいわけですので、この制度は、借金の有無や額が不明のときに役立つものとなります。
制度としては、大変ありがたいものですが、手続きが相続放棄とくらべて面倒なことと、相続人が二人以上いる場合には、一人でも反対する人がいたり、単純承認した者がいたりするとできなくなるという制約があることから、これまでは、ほとんど利用されてきませんでした。
２ 限定承認の手続き
限定承認は、自分が相続人となったことを知った日（通常は被相続人の死亡を知った日）から三ヵ月以内に、被相続人の住所地の家庭裁判所に、限定承認の申述をしなければなりません。
この場合、家庭裁判所備え付けの用紙に必要事項を記入するほか、財産目録（相続財産と債務の内容を調査したもの）および被相続人と相続人の戸籍謄本を添付して提出します。
財産目録に悪意（債権者を害する意思）で財産を掲載しなかったときは、単純承認とされてしまい、限定承認とは認められないこととなります。
債務の不記載もこれにあたるとされていますので、注意が必要となります。
相続人が複数人いる場合には全員で申述することが必要です。
３ 清算の手続き
限定承認の申述が受理されると、清算手続きに入ります。
相続人が一人のときはその相続人が、数人あるときはそのうちの一人を相続財産管理人に選任して財産を管理することとなります。
清算は、財産を換価して、相続債権者に弁済することですが、財産が不足して全額の弁済ができないときは、債権額の割合に応じて配当することとなります。
この換価は競売によることが原則となります。
この競売は、『換価のための形式競売』と呼ばれており、手続きは担保権の実行としての競売手続きに従うこととなります。
不動産の場合は、相続登記を行ったうえで、競売申し立てを行います。
以上、『限定承認に関する事項』について、お話させていただきました。
次回は、『不動産の相続登記』について、お話させていただきます。
メタボの人は、医療費が9万円高との記事が掲載されていました。
厚生労働省によると、『メタボリックシンドローム（内臓脂肪症候群』と判定された人の医療費がその他の人に比べ、平均で年9万円高くなっているとする調査結果をまとめたようです。
メタボと健常の人との差が最大だったのは、45～49歳の女性で、年18万130円多かったようです。
男性で支払った医療費の差が一番大きかったの年代は、40～44歳で、9万8090円の差があったようです。
政府は、国民の健康増進と医療費抑制のため、6月にまとめる『健康・医療戦略』で、メタボと判定される人を減らすための施策を盛り込む考えのようです・・・。
厚生労働省は、特定健診受診者だけでも約600万人いるメタボ該当者を減らせば、生活習慣病にかかる医療費削減につがるとみられており、『最大で年2兆円』と推定しているようです。
この2兆円は、消費税1％ＵＰで約2.5兆円の税収増と言われている金額に匹敵します。
メタボ解消で・・・約消費税1％の増税の効果が有るということでしょうか・・・
こうなってくると、将来はメタボ税という税金が生まれてくるかもしれません。
生命保険に加入するにも、メタボによる健康具合のデーター悪化は、保険料の負担増にもなっています。
今年こそは・・・ダイエットと言いながら、早・・・10年くらいたちます・・・
自分独りくらいは・・・メタボでもという考えは改めて・・・
世のため、人のため・・・にメタボ解消は役にたつことを肝に銘じて、メタボ解消に励みたいと感がえています。
本日は、『限定承認に関する事項』について、お話させていただきます。
１ 限定承認とは・・・・
限定承認とは、一言でいうと、借金を相続財産の範囲で清算するというようなものです。
そして、借金を清算して残りがあればそれは、相続できるというような制度です。
借金の方が多ければ、放棄してしまえばいいわけですので、この制度は、借金の有無や額が不明のときに役立つものとなります。
制度としては、大変ありがたいものですが、手続きが相続放棄とくらべて面倒なことと、相続人が二人以上いる場合には、一人でも反対する人がいたり、単純承認した者がいたりするとできなくなるという制約があることから、これまでは、ほとんど利用されてきませんでした。
２ 限定承認の手続き
限定承認は、自分が相続人となったことを知った日（通常は被相続人の死亡を知った日）から三ヵ月以内に、被相続人の住所地の家庭裁判所に、限定承認の申述をしなければなりません。
この場合、家庭裁判所備え付けの用紙に必要事項を記入するほか、財産目録（相続財産と債務の内容を調査したもの）および被相続人と相続人の戸籍謄本を添付して提出します。
財産目録に悪意（債権者を害する意思）で財産を掲載しなかったときは、単純承認とされてしまい、限定承認とは認められないこととなります。
債務の不記載もこれにあたるとされていますので、注意が必要となります。
相続人が複数人いる場合には全員で申述することが必要です。
３ 清算の手続き
限定承認の申述が受理されると、清算手続きに入ります。
相続人が一人のときはその相続人が、数人あるときはそのうちの一人を相続財産管理人に選任して財産を管理することとなります。
清算は、財産を換価して、相続債権者に弁済することですが、財産が不足して全額の弁済ができないときは、債権額の割合に応じて配当することとなります。
この換価は競売によることが原則となります。
この競売は、『換価のための形式競売』と呼ばれており、手続きは担保権の実行としての競売手続きに従うこととなります。
不動産の場合は、相続登記を行ったうえで、競売申し立てを行います。
以上、『限定承認に関する事項』について、お話させていただきました。
次回は、『不動産の相続登記』について、お話させていただきます。