暑い日が続いています・・・

近年はこの暑さでスコールのような大雨が降っています。

何か、日本の夏は亜熱帯地方の気候に似通ってきた感じがします。

熱中症の恐れがあり猛暑日は家の中にいましょうなどという報道は昔はなかったような気がします。

そんな豪雨と暑さが重なると・・・どうなるか・・・

植物が、よく育ちます・・・

植物が、よく育つということは・・・

庭の植栽を切っても切っても・・・

たちまちのうちに､生い茂ってきます・・・

そうです・・・

植栽はよく育つのです・・・

新築のときには、か細かった植栽が10年もたつと立派な樹木となってきます。

住宅営業の仕事をしているころ、建物が完成して引き渡しの時、あまりにも貧相な垣根（木と木の間が隙間だらけのとても垣根の呈をなしていない状況）に、外構業者の担当者に、あまりに貧相ではないかとクレームをつけたことがあります。

すると外構業者の担当者いわく・・・

これでいいんです・・・

植栽が育ってくるとこれでちょうどいい間隔になってくるのです・・・

植栽は育ったあとを想定して配置しなければいけませんと諭されました。

その後、2年後くらいに確認してみるといい感じの垣根となっていました・・・

当初は、やせ細った貧相に見えた垣根も育ってくると、ものの見事な垣根となるです。

その後、私は注文住宅の営業から、大手デベロッパーが分譲する都市型戸建分譲住宅の建築を下請けで請け負う営業担当に移動となりました。

建売住宅は、とにかく、売れなければなりません・・・

建売住宅の企画担当は、とにかく、販売時の見た目を重視します。

当時は、オープン外構にガーデニングという言葉が、流行りだした頃でした・・・

とにかく、注文者であるデベロッパーの要望は、貧相な外構はＮＧ・・・

隙間なく植栽を配し・・・隙間なく草花を植えるといった手法です・・・

オープン外構ですから、その見た目が勝負となってきます。

入居当初は、素敵な玄関アプローチやお庭が、入居後3年もたってくると・・・

もはや、ジャングル状態の様になってきます。

定年後であれな、そんなお庭の手入れを楽しみにすることもできるでしょう・・・

しかし、現役で働き盛りで、かつ、子育て真っ最中のかたにとって、子供のほかに庭の植栽の面倒をみることは結構な負担となってきます。

芝生や植栽の1本や2本程度であれば、そんなには苦にならないでしょうが・・・

東西南北の4周にわたって植栽がしっかりと配されていると、そのお手入れは結構な重労働となってきます。

私は、10年前に築10年の中古住宅を購入して住んでいます。

もとの所有者のかたは、定年後の楽しみがお庭のお手入れだったようで、庭にはたくさんの詳細が配されていました。

だいぶ、整理してきましたが、それでも、この季節になると、枝や葉が隣家に越境してはいないか・・・道路に越境はしていないか・・・

確認しては枝払いをし、毎回のように虫にさされ腕は虫さされの跡がたえません。

こんなことなら・・・

リフォームの時に、思い切り、植栽を伐採しておけば良かったと思いながらも手遅れです。

また、そろそろ、植栽の育ちが活発となってきました・・・

近々・・・枝切り、芝刈りをしなければならなさそうです。

刈ったり切ったりは、さほど、苦にはならないのですが、その後のゴミ出しのための片づけが大変です・・・

秋が深まるまでは・・・

いい運動と思ってきれいに維持しようとは思っていますが、最近のこの暑さでは、それこそ熱中症で倒れそうです・・・

皆様も、体には、充分に気をつけてお庭のお手入れを楽しみましょう（今の私にとっては苦痛以外の何物でもなくなってきました）。

くれぐれも、植栽の植え過ぎには・・・ご注意を・・・

 

先日、某生命保険会社の相続と事業承継のセミナーに参加してきました。

来年からの相続増税に向けては、やはり・・・

小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例に関する細かいお話が印象的でした。

特定居住用宅地等の要件についてのお話・・・

同居親族であるか・・・

別居親族であるか・・・

同居か否かで、その要件は大きく変わることとなってきます・・・

２世帯住居であるか・・・老人ホームに入居するか・・・

この要件にもきちんとした確認が必要です。

さらに、土地をいくつか所有している方には、特定事業用宅地等との小規模宅地等の課税価格計算の特例の併用の要件等々・・・

来年からの相続増税に向けての小規模宅地等の課税価格計算の特例の適用要件を満たしているのか否かの確認の重要性を感じます。

路線価が高い地域例えば、㎡30万円を超えるような地域は特に要注意でしょう・・・

このように相続対策を考えていくのには、とにかく不動産対策を考えることとなってきます・・・

どのように遺すか・・・どのように分割するか・・・どのように活用しいくか・・・

そして、不動産に係る税金の対策等々・・・

あらゆる側面から考えていく必要がありそうです・・・

 

そして、事業承継・・・

たとえば、時勢により売上が落ちてきている法人の場合どうするか・・・

どのような形で後継者に承継していくのか・・・

まずは、その会社の財産を再検証してみる・・・

遊休不動産はないか・・・

不良在庫はないか・・・

有利子負債の額と返済期日・・・

資産と負債の流動比率ならびに固定比率・・・

等々を細かく分析して・・・

近々に売り上げの回復が望めそうにないときには・・・

遊休不動産や貸付不動産を売却して債務の圧縮を考えてみる・・・

この不動産の売却による資産の減少と債務の減少によってBS上はどのように改善されるのか・・・

また、キャッシュフローはどのように改善されるのか・・・

財務バランスと収益といよりは手許にお金がいくら残せるのかを見ながらその対策を考えていく・・・

キャッシュフローの改善がとにかく重要となってきます。

このような場合も、まずは財産の分析・・・

特に不動産の価値を計りながら、抵当権等の設定状況を見ながら、売却方法を考えていきます。

例えば、複数の土地の売却が必要な場合・・・

土地を売却していく順序や、抵当権の抹消の順序等を考えていくことが必要です。

事業承継のあらゆる局面でも、不動産の価値を知ることが、その第一歩としては必要となってきます。

不動産の詳細のリストを作成しておくと、あらゆる局面で有効に活用できることとなります・・・

まずは、不動産の調査を始めておかれることが肝要かと思います・・・、

 

平成26年路線価が発表されました・・・

全国平均は6年連続の下落となりましたが、三大都市圏では上昇に転じてきています。

2極化の傾向は、まだまだ、続きそうです。

東京は、東京五輪のインフラ整備の期待感から投資目的の不動産購入の人気が高まっているようです・・・

この大都市圏を中心とした不動産市況の回復がどの程度まで地方に広がりを見せていくのか・・・興味の湧くところではあります。

アベノミクスによる円安・株高効果と東京五輪の期待感も相まって・・・

この機会とばかりに不動産への投資熱が高まってきたようです。

この不動産市況を始めとした景気の盛り上がりは東京五輪の直前に一つのヤマを迎えるといった意見も耳にしますので、今後の動向は気になるところです・・・

さて、来年からは、相続税の基礎控除額の減額などの増税路線がスタートします。

個人的には、相続税という税金は、他の所得税や法人税などのように一定期間の営業活動のなかから得られた財産の増加（利益）に対して超過累進税率を乗じて課税されるものとは違って、相続がおきて親等の親族から無償で財産が承継され、財産が増加したことに対して税金が課されますので、その納税には多いに苦慮される場合があります。

その財産のなかには、換金できないもの・・・例えば住宅・・・住むために必要不可欠なものです。

この住宅も相続税の課税対象となることが納税資金の工面に苦慮する一つの要因となってきます。

財産は引き継いだものの、それは、単に住むためのもの・・・

昔から、代々、その家で住むための不動産であった・・・

この財産に税金が課されるとすると・・・

最悪、売却して換金するしか納税できる方法が見当たらないといった事態に陥りかねません・・・

税務当局は、こうした住宅については、さすがに相続税の対象からは外していこうといった特例を設けています。

さすがに、住んでいる家まで税金で没収するようなことまでは、考えていないようです。

それが、小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特定の規定です。

被相続人や被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供していた住宅を、被相続人の配偶者や被相続人の親族（一定の要件を満たしていることが必要です）が、相続または遺贈で取得した場合に適用が受けられる規定です。

ちなみに、この特例の規定の適用がを受けられると・・・

来年からは住宅敷地の評価額のうち、330㎡（今年は240㎡）までの面積の部分は80％まで減額されることとなります。

都心部では、この特例の規定が使えるのか否かで、大きく、相続税額は変わってくることになります。

この適用は、配偶者が取得すれば細かい適用要件に関係なく適用が受けられます。

これは、配偶者としての税法上の特典でもあるわけです。

問題は、配偶者以外の親族が取得する場合です。

基本的には、相続開始の直前にその住宅に居住していること、かつ、相続開始の時から申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ、その建物に住んでいること等他の一定の要件が必要です。

同居していない場合の要件としては、その親族が相続開始前3年以内に自分の持ち家もしくは自分の配偶者の持ち家に住んでいないこと、かつ、相続開始の時から申告期限まで引き続き所有していること等他の要件が必要です。（ちなみに、相続の開始の直前において、この住宅に被相続人の法定相続人に該当する他の親族が住んでいる場合は除かれます）

この小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例の規定の適用が受けられるか否かが、来年からの相続増税時代に向けての大きなポイントなるべき項目です。

また、住むための住宅のほかにも相続人にとって必要不可欠な財産があります。

それは、被相続人の事業の用に供していた財産です。

被相続人の事業を親族が引き継ぐといった場合に、事業用の財産に相続税が課せられてしまっては、その事業承継にとって大きな障害となってきます。

小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例の規定には、事業用の宅地、アパート等の貸付用の宅地、同族会社の事業用の宅地等も対象となっています。

そのほかにも、農地や非上場株式、山林、医業経営者などの納税猶予の規定もあります。

このように、生活に必要なもの（事業承継も含めて）については、それなりに税法の特典ともいえる特例措置が設けられていますので、このような特例措置は、見落としがないように生前のうちに整理して確認しておくべきでしょう。

また、生活していくうえで、必要不可欠なもの・・・

生命保険金もその一つでしょう・・・

働き盛りでなくなてしまったご主人が遺してくれた生命保険金、これからの暮らしを考えていくと、この生命保険金から税金を徴収するのは過酷でしょう・・・

そこで、生命保険金等の非課税の規定の適用があります。

500万円×法定相続人の数が非課税限度額です。

この非課税限度額までの死亡保険金には、相続税は課されないこととなってきます。

ただし、その死亡保険金の保険料を被相続人以外のものが負担していると、根本的に相続税の対象ではなく、贈与税や所得税とばってしまう恐れがありますので注意が必要です。

相続対策として、3社くらいの生命保険会社が、高齢（85歳～90歳までＯＫ）で、かつ、無告知に近い形で加入できる生命保険も販売されています。

ほとんど、投資効果は期待できませんが、生命保険金の非課税の枠に余裕のある方にとっては、現預金等の金融資産を非課税にすることができるメリットが生じてきます。

都心部やその近郊では路線価も上がり調子です・・・

来年からの相続増税時代に向けて、まずは、自宅の相続税評価額、小規模の特例がが受けられるのか否か、受けた場合と受けなかった場合とで、相続税にどの程度の影響が出てくるのか・・・

または、相続開始の時点で金融資産がどの程度、残りそうなのか・・・

納税資金は大丈夫なのか・・・

とりあえず、生命保険に加入して非課税枠を確保しておくべきなのか・・・

このような、判断は、全ての財産の目録と評価額を作成して、各税法の特例や不動産の特性などを考えながら判断するほかありません・・・

路線価も上がり調子となってきました・・・

まずは、財産棚卸と調査から始めてみましょう・・・