マンションや戸建て分譲住宅を購入する時以外は、親御さんの土地に家を建てられる場合を除き、土地探しからマイホーム取得のための作業が始まってきます。

ある意味、建物を建てる業者さん選びよりも慎重にならざるを得ないかもしれません・・・

何をその条件として住宅用地を選ぶのか・・・？

私であれば・・・まずは立地・・・からでしょうか・・・

〇〇沿線沿いの急行や快速電車も止まる駅を希望・・・

せめて、駅から徒歩20分から25分圏内にしておきたい・・・

最悪・・・最終のバスがなくなっても、歩いて帰れる・・・

広さは、予算の関係上、多少は狭くてもＯＫ・・・

とにかく、会社の行き帰りに体の負担が少ない方がいい・・・

マンションは便利だが、管理費や駐車場代を考えると得策ではない気がする・・・

と・・・ご主人の意見・・・

反して、奥様の意見はというと・・・

急行や快速が止まらなくてもいい・・・

その分、同じ予算でも広い土地を優先させたい・・・

やっぱり・・・日当たりのいい余裕のある広さは欲しい・・・

駅からは、多少、遠くても仕方ない・・・むしろ大型ショッピングセンターに近い方が便利・・・

大きな公園が近くにあって安心して子どもを遊ばせる環境が欲しい・・・

と・・・このようにご夫妻のおかれている立場でその意見は大きく分かれてきます・・・

ご夫妻共稼ぎであれば、かなりの部分でご主人よりの意見になってくるでしょう・・・そして、何といっても子どもを安心して預けられる託児所のある地域を求めることとなってきます。

おおむね、置かれている立場の違うご夫妻であったとしても、お子様の教育環境の充実さは求められるようです・・・

昔、建売分譲住宅の仕事に携わっていました。

東京は23区内の都市型戸建住宅から東京郊外さらには千葉ニュータウンや総武線沿線、横浜や相模原方面等々、そのエリアは広大な範囲でした・・・

たとえば・・・4000万円台の土地が30坪、建物が30坪の東京都内の物件を好む人もいれば、同じ価格帯で千葉ニュ―タウンの土地が50坪、建物が37坪の物件を好む人がいます・・・

何が違う・・・それは東京か・・・千葉か・・・なのでしょうか・・・

東京都内の物件が、必ずしも交通の便がいいとは言えません・・・

4000万円台の東京都内の分譲戸建住宅の場合、例えば、中央線沿線でも当然に三鷹より先になってきますし、最寄駅からも徒歩20分以上かかる物件もあります。

反して千葉ニュータウンの物件はというと・・・駅から徒歩10分、庭は広い、日当たり抜群、近くに大きな公園、駅前には大型ショッピングセンター、そして学校や塾も充実している・・・

おそらく・・・大手町や日本橋等の東京駅周辺の勤務地を想定すれば、通勤時間はさして変わらないかも知れません・・・

そして、地縁もあるでしょう・・・

親がそばにいる・・・親戚がいる・・・友人知人がいる・・・等々

それぞれに、メリット・デメリットがありますので、何がいいのかは一概にはいえませんが・・・人気のある住宅用地は住みやすい環境、暮らしやすい環境、子育てしやすい環境でしょう・・・

昔のお城のあった街は、水がおいしい、川があって土壌がいい・・・人の住みやすい環境に集落をつくっていました。

徳川家康が江戸の城下町を作るときに、下町の井戸は塩水で使い物にならないことから、武蔵野から水道をひいて人工的な都市開発をおこなって、人がさして住んでいない場所に大きな街を造りました。

戦後の高度経済成長を受けて、大型ニュータウンが続々と登場してきました。

もともと、人の住みつかなかった場所に人工的に快適な居住空間を作り出しました・・・

対局的に昔から人が住んでいたまち・・・小田原市や鎌倉市や川越市や前橋市、高崎市、東京の隅田川界隈等々・・・それぞれに魅力を感じます。

同じ予算で、どんな価値観を選ぶということでしょう・・・

海の好きな人は、何をかいわんや・・・湘南を選ぶでしょうし、ウインタースポーツが好きな人は、練馬や大宮などの山へのアクセスのいい街を選ぶかもしれません・・・

住宅の購入には、子育てから子どもが独立してからの老後のライフイベントまでをも考えて選んでみるといいかも知れません。

意外と一番、大切なのは、セカンドライフでの住環境かもしれません・・・

昨日、某ハウスメーカーさんの賀詞交歓会にいってきました。

会場は某ホテルでの立食形式でした。

お料理のクオリティは高く、昨年度の業績の好調さを窺わせる雰囲気でした。

消費増税が追い風となっていたのでしょうか・・・

懇親会の前に経済評論家の方のお話があったりとか、そのハウスメーカーのサービス体制などのお話がある、とても参考になりました。

印象的だったのは、これからの相続対策での土地活用は、全体の不動産を調査してそのバランスを見ながら考えていくべきです・・・とのお話があったことです。

そして、ご依頼があれば、提携先の税理士事務所とタイアップして相続税額のシミュレーションから土地の分析を行うというものでした。

確かに、同じ土地であっても、その状況によっては、Ａさんにとってはアパートやマンションなどの土地活用が理想的な場合でも、Ｂさんにとっては土地活用よりは納税用に駐車場にしておいたほうがいい場合があります。

大事なのは、きちんとした分析結果に基づいたその見極めでしょう・・・

不動産の知識、税務の知識、その他ＦＰの知識等が必要となってきます。

広い視野で見極めていくことが重要でしょう。

そして、帰りの駅構内で、スーモの住宅と家実例集という冊子が目に入りました・・・

何気に、興味を持って手にしてみました。

首都圏のマンション特集でした。

全部で64件のマンションが特集されています。

いやいや・・・マンションの販売の好調さをうかがわせるものです。

その中でも、東京23区内のマンションが目立ちます。

東京五輪も控え、東京や横浜のマンション人気は、まだまだ、続きそうです・・・

これだけの数のマンションが一気に分譲されると、目移りし、選ぶのにも一苦労しそうです・・・

それにしても、内装もふくめ、充実した共用部分や敷地内の環境など最近のマンションは、本当に魅力的だなと感じます。

自分だったら、どうやって、選定していくだろうか・・・

とふと、考えてみると・・・立地と予算から見ていくでしょうか・・・

そして、広さと間取り・・・

専用庭の広いプランも魅力ですし、高い階数の物件も魅力です・・・

どれもこれも・・・良く見えてしまいます・・・

不動産業のかたが、自分で不動産を購入するときは、意外と悩むらことが多いらしいです・・・

普段は、人には自信をもって奨めているのですが、いざ、自分となると・・・やはり、冷静かつ客観的な見方ができているのかが気になるのだなと思います。

同僚に・・・どう思う・・・等々、確認しながらの決断も多いようです・・・

客観的かつ数値的な根拠を求めたい場合には、どうぞ、お気軽にご相談ください。

日本相続士協会理事の荒木達也です。

きょうは、東京の第4回相続士試験の試験委員です。

今から、試験会場である東京都千代田区のちよだプラットフォームスクエアーに向かいます。

昨年の春から、相続士試験を始めましたが、今年に入って受験者の希望数が増えて来たような感じがします。

来年からの相続制の基礎控除額の減額を睨んで、より一層相続の実務知識を取得したいという傾向の表れでしょうか・・・

相続士試験は、遺産分割等の民法、税法、不動産、保険の4分野に分けて、それぞれの分野の専任講師が、テキストや講義ＤＶＤの講師を務め、かつ、試験委員を担っています。

各分野をそれぞれに得意としている講師人ですので、その内容には、高い満足感をいただけるものと思っております。

それにしても、年明けの受験を希望される方の数をみますと、やはり、かなりの方が相続のビジネスに可能性を感じているような感じがします。

それだけ、来年からの基礎控除額の減額は、大きなインパクトのある改正だといえるでしょう。

今後は、一般のサラリーマンの方であっても、路線価の高い地域に住宅をもっているだけで、相続税の課税対象となりかねません。

自分の相続税評価額は・・・どの程度なのか、早いうちに確認して打てるべく手は打っておくべきでしょう。

特に、広大地や小規模宅地等の価格計算の特例等々、の特例規定の適用が受けられるか否かの確認は必須でしょう。

相続士の試験では、相続税の特例の適用の要件などにも、触れさせていただいております。

来年からの相続増税時代に向けて、相続全般に詳しい専門家が増えていくように相続士の試験を通して尽力していきたいと、考えています。

来年から、いよいよ相続税の基礎控除額が60％に減額されます。

これにともなって、三大都市圏やその近郊、ならびに地方都市の市街においては、相続税の負担を考えざるを得ない方が、相当数、現れてくるのではないでしょうか・・・

相続財産は住宅と金融資産のみ・・・といった場合でも相続税がかかってくる可能性が高い人が増えてきます。

50坪の土地を持っている・・・路線価が坪200万円（60.5万円／㎡）といった場合の土地の評価額は、10,000万円

他に、退職金等の金融資産が2000万円遺してあった・・・合計で12,000万円の相続財産です。

今年までの相続税の計算では、基礎控除額が5000万円＋1000万円×3人＝8000万円となりますので、課税価格は12,00万円ー8,000万円＝4,000万円となります。

家族は、奥様と子ども2人・・・仮に、自宅にはご夫妻しか居住していなかったこともあり子どものどちらかに自宅を相続するかは決めきれずに、一次相続（ご主人の相続）では配偶者の相続税額の軽減を使えば配偶者がもらった相続財産は1億6千万までは無税になることもあり・・・12,000万円すべてを配偶者に相続した・・・といった場合が考えられるでしょう・・・

この場合、一次相続では相続税の負担も無く遺産分割の問題もなく、その場は凌げるものの、一次相続で相続税を回避したつけが2次相続で爆発してきます。

一次相続ではっきりとさせなかった自宅部分の遺産分割については、二次相続の場合は二次相続の発生前に、きちんと自宅は誰が継承するのか・・・はっきりさせておくべきでしょう。

そうしておかないと結局は子ども二人でその自宅を譲らず・・・平等に換価分轄（売却してお金に換えて分割）ということにもなりかねませんし・・・小規模宅地等の課税価格の計算の特例も使えないこととなりますから、相続税の負担は一次相続から振り返ってみれば最悪ということになってきます。

今回のケースでは、一次相続の時点（二次相続でもＯＫですが一次相続がベストでしょう）で、子供のうちの一人が2世帯住居を建築して同居を始め、さらにはその件についての遺言書を遺し、かつ遺留分のための代償分割の手当てまでしておくとベストでしょう。

子どもの同居により、相続税の小規模宅地等の課税価格計算の特例が使えるようになります。

同居をしていなくても、自分の持ち家に相続開始前3年以内に住んでいなければ、この特例は使えるには使えますが、二次相続の段階で同居していなければ遺産分割でまとまりにくくなるリスクは高くなります。

結局、小規模宅地等の課税価格計算の特例は、同居や持ち家に住んでいないといった要件が必要であるということと、申告期限までに遺産分割の協議が纏まっているということが必要となりますので、同居もしくはきちんとした遺言書が残されていなければ、小規模宅地等の特例の規定の適用を受けることは難しくなるやもしれません・・・

今回の場合、小規模宅地等の特例の効果は、土地の評価額の80％・・・実に8,000万円の課税価格を減額させる効果が産まれます。

12,000万円の課税価格が4,00万円にできます・・・

これは、二次相続の場合の基礎控除額3000万円＋600万円×2人=4200万円（来年からの計算ベース）を下回ることとなります。

来年からの相続税の基礎控除額の見直しは、小規模宅地等の特例の適用が大きな影響を及ぼしてくることとなるでしょう。

住宅購入を考える際には、2世帯住居も、是非、検討候補の一つに入れて、納税を含めたライフプランで比較検討してみてください。

相続対策を考えるなかでも相続税が発生するような場合は、生前に相続税の納税方法を考えておくことは、とても重要です。


相続財産の把握をして、それぞれの財産の時価相場を把握し、かつ、相続税の計算のための財産評価額を計算してみる・・

時価相場と相続税財産評価の価額の差は、土地や建物にあらわれてきます。

土地の相続税評価額は路線価という国税局長が定める評価額（路線価評価額）か固定資産税評価額に一定の割合を乗じて算出する評価額（倍率方式）を、もって算出することとなります。

このような公的に定められた評価額は、路線価のほか、公示価格、基準地標準価格、固定資産税評価額があります。

公示価格は、国土交通省に設置された土地鑑定委員会が不動産鑑定士の鑑定評価をもとに定めるものです。

基準値標準価格は都道府県知事が不動産鑑定士の鑑定評価に基づいて定めるものです。

公示価格も基準値価格も評価額は時価相場を目安としています。

なお路線価は、公示価格の８割程度といわれています。

固定資産税評価額は、市町村長が売買事例価格等から政情売買価格をもとに適正な時価をもとめて評価額を算定するものです。

評価割合は、公示価格の7割程度といわれています。

そして、一般の方が、実際の不動産の取引相場を確認したいときには、国土交通省の不動産の取引価格情報提供制度というサイトがあります。

『取引価格』検索で、同サイトに入って行けます。

ここで、日本全国の取引事例が見れますので、参考にできる情報は得られるでしょう。

遺産分割は実際の時価相場でその不動産の価値を想定し相続分の計算をしますが、公示価格か路線価、固定資産税評価額をベースにするかは、相続人間で決めることとなります。

法的なもので、この価額と決められたものはありません。

したがいまして、相続人間のお話合いで決めればいいのです。

ここで、ありがちなことは、不動産をもらう人は不動産の評価は低く、不動産以外のものをもらう人は少しでも高い評価を望むこととなってきます。

分ける財産は、大方、決まっていても評価で揉める場合もあるでしょう・・・

やはり、安全を見れば、遺言書で指定して分割する方がよさそうです。

そして、分割や相続税の評価額が、算出されたら相続税額のシミュレーションです。

課税価格の合計額を算出し、相続人の法定相続分（相続の放棄があても放棄がなかったものとした相続分）を乗じて相続人ごとの課税価格を算出し、それぞれの課税価格に超過累進税率を乗じて相続人ごとの相続税を算出します。

その合計額が相続税の総額といわれるものです。

この相続税の総額に、各相続人が実際に取得した財産の価格で按分計算してかく相続人ごとの各相続税額が計算されることとなります。

ようは、相続税の総額は、誰がいくらもらおうか・・・その内訳は何ら変わることはありません・・・

そして、各相続人ごとの相続税が算出されたのちに、税額控除というものが減額できることとなります。

代表的なものは、配偶者の相続税額の軽減です。

相続税の総額のうち、半額か、または課税価格のうち1億6千万円の分は控除されることとなります。

他には、贈与税額控除（相続開始前3年以内の贈与財産は相続税の課税価格に加算しますが、贈与時に支払った贈与税は控除されるものです）や、未成年者控除や障害者控除といったものがあります。

その税額控除後の金額が納付財額となります。

この納付税額をどのようにして支払うかを生前に考えておいた方が宜しいわけです。

国に納税する際には、原則は金銭納付となります。

金銭で納付することができない事由があるときは、分割払いの延納が認められます。

さらに、延納によっても金銭で納付することを困難とする事由があるときは、相続財産で納付できる物納が認められます。

物納は、あくまでも、延納によっても金銭で納付できない場合や、物納する財産に法令上の問題が何もないことや、隣地との境界がきちんと確定されていることなど、その要件は少しずつ厳しくなってきています。

現実的には、金銭納付か延納でしょう・・・

金銭納付であれば、申告期限までにその納付すべき税額分の現金がなければその現金を手当てしなければなりません。

どのようにして、手当てできるか・・・

毎月の家賃収入に余裕があれば、終身保険に加入しておいて、万が一のときには、保険で手当てできるという方法もいいでしょう。

終身保険の場合、長生きすれば、貯金と同じこととなります。

健康に自信のある方は、このアベノミクスにのって資産運用という選択もあるでしょう・・・

保険料や資産運用に回せる金融資産がなければ、どこかの時点で不動産の売却等で手当てすることとなるでしょう・・・

いつ、売却するか・・・譲渡所得を考えるのあれば、相続後の方が税金が安く済みます・・・

支払った相続税額分が譲渡所得の必要経費として認められるからです。

税金が高くても、いま、非常に条件のいい買手のお話が来ている時などは、慎重に検討した方がよろしいでしょう。

早目に、売却して、為替のリスクは伴いますが、3％強で運用されるドル建てのが生命保険を利用するのもいいかもしれません。

このように、不動産の売却も視野に入れざるを得ないときは、不動産の現状での分析が、とても重要となってきます。

将来の資産価値が高い不動産は、残しておくべきでしょう・・・

結果、相続対策というのは、日々、不動産を良く見ておくなど・・・普段から自分の財産に目を光らせておくことが重要でしょう・・・

当たり前のことを当たり前にやっておく・・・それが、一番重要なことと思います。

不動産の調査、分析についてのご質問は下記の連絡先までご連絡ください。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく住宅ローンのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索）

住宅メーカー勤務時代にモデルハウスで接客して、自社の商品を説明して、いかに素晴らしい商品化をアピールして、無料設計の依頼をいただく営業をします。

メーカーによっては、設計の段階から有料でとお話している会社もありました。

当然と言えば、当然・・・法的に遵守した設計図を作成するわけですから、有料が当たり前とも思います。

しかし、数多くのお客様との接点を求めるためには、無料でとの勧誘になってしまいます。

その無料設計から、設計のよしあし、営業マンとの相性、商品の好み（外観や内装等々・・・）等で、最初のふるいに懸けられ、そこから何社かが敷地調査の依頼をいただき、正式な見積書の提示となります。

敷地調査は地盤の調査までをも行いますので通常は有償となりますすが・・・どこかのメーカーが調査している場合は無料で引き受けるケースが多くなります。

そして、見積書の提示・・・これが、また大変です・・・

当初、設計に入る段階で、概算の予算書は提出しているものの・・・その予想額は大きく、かけ離れることがおきます。

当初は、標準装備での予算書を提出しています。

打合せを重ねるごとに、出窓が増え、食器棚が増え、食器洗い機が増え、ユニットバスや洗面化粧台がグレードアップし、気がつくと何百万円もの概算予算額を大きくはみ出ることとなってきます。

住宅の営業を始めたころは、とにかく予算をオーバーしない見積額とするために標準装備以外の説明はなしに、他に選べるパーツが有るにも係わらずに、何の説明もせずに契約をいただいたこともあります。

そして、契約後の着工するまでに行う詳細の確認打ち合わせで、いろいろと装備の説明をするうちに追加工事金額が200万から300万円といったことも珍しくありませんでした。

何年もの住宅営業の経験を積んでいるうちに、そんな繰り返しに飽きてきました。

大体に、契約後に大きな追加工事の見積金額を提出するのにも気づかれしてきました。

何か・・・後ろめたさを感じる・・・

そこから、一転、契約前の見積もりの提出の方法を変えました。

標準装備以外のオプションのパーツを全て、説明するようにしました。

ユニットバスのの標準はどこどこのメーカー製でグレードは真ん中位のものですが、他に選べるユニットバスはいくつかあります・・・こちらは、壁のグレードやシャワー水洗のグレードがいいものなので多少の値段は張ってきます・・・他にＴＶも付けられます・・・等々

すべてを説明して希望のものをヒヤリングして、あえて、高い見積もりを提出するようにしました。

高い見積金額を、そのまま提出しては、ただの高い見積書です・・・

標準工事以外のグレードの高い工事の金額の内訳一覧をきちんと提出するようにしました。

玄関床のタイルのグレードＵＰでいくら、キッチン面材のグレードＵＰでいくら、外壁の一部を吹付けからタイル貼りにしていくら、ユニットバスのグレードアップでいくら・・・等々、その内容を明確にしました。

結果、契約前に各オプションごとの金額ＵＰ分を把握することができ、その内訳の一覧は大層、喜んで頂けました。

そして、契約後の追加工事の金額は激減しました・・・

というよりは、減額になることもありました。

これで、お客様の当初予算から外れない契約を行うことができるようになりましたので、ＦＰとなったいまにして思えば、あの方法はお客様にとって優しい営業方法だったかと思います。

とはいえ、まだまだ、あります。

予算書に盛り込んであるカーテンや照明です。

両方で50万円・・・これも大体が予算オーバーです。

外構工事で約80万円・・・何を根拠に・・・といった感じです。

家づくりでは・・・予算は増えていくもの・・・

くれぐれも・・・慎重に確認しながら・・・

最後の最後は・・・ＦＰにライフプランのキャッシュフロー表を作成してもらい、人生設計上の資金収支を確認してからもらってから、請負契約をしたほうがいいかも知れません・・・

今日、住宅展示場にいってきました。

何社ものハウスメーカーの立派な家が立ち並んでいました。

10年前は、この展示場で住宅の営業をやっていました。

モデルハウスに来場されたかたにアンケートを頂いて、感触の良かった来場者のご自宅に挨拶に伺います。

そして、無料設計をやらしてくださいとお願いして設計の依頼を獲ってくる。

無料で設計するのに、ハウスメーカーの方からお願いするのは変なお話ですが・・・

とにかく、お客様との接点を、無料で獲りに行くという感じでしょうか・・・

ハウスメーカーと呼ばれる会社は、数多く存在します。

大手から中小まで・・・さまざまな特色を打ち出して顧客獲得に動いています。

その種類は、まず建物の作り方で大きく分類することができます。

まず、第一の分類の方法は、構造の要となる柱の種類です。

柱の種類は、木質か鉄骨またはコンクリートなります。

木質は、昔ながらの無垢材もあれば、細かい木材を接着剤で接合した集成材があります。

鉄骨は軽量、重量があり建物の階数等で使い分けられています。

3階建てからは、重量鉄骨といったしっかりとした肉厚の厚い柱を使用しているメーカーが多いようです。

コンクリートは、壁を工場で作って組み立てる工法もあれば、現場で型枠を組んで作っていく方法もあります。

いずれの柱も、その特色は三者三様です。

いいのか、悪いのか一概にはいえません。

ここからは、主な構造部材である木質と鉄骨の比較でお話させていただきます。

素材の特色としては、木質は熱に左右されないという特色があります。

木は熱伝導率が極端に低く、外部の熱によって温度が上下されることはありません。

暑い場所でも、木そのものの温度は変わりません。

ということは、夏でも冬でも木質の住宅壁の中の柱の温度は影響を受けないこととなります。

反して、鉄骨は、金属ですから熱伝導率が高く、外部の温度によって柱の温度は極端に上下します。

壁の中にある鉄骨の柱は夏は熱く、冬は冷たくなります。

これをヒートブリッジ減少といいます。

では、木質系住宅が鉄骨住宅に比べて極端に断熱性能が上かというとそうでもあいようです。

鉄骨の住宅のメーカーは断熱材や外断熱工法の工夫により高断熱の住宅を供給してきています。

一概に木質や鉄骨といった材質での断熱性の優劣は考えない方がよさそうです。

メーカーごとの断熱工法の考え方をよく確認して判断した方がよろしいでしょう。

次に工法では、壁工法と軸組（柱）工法があります。

壁工法は、壁、いわゆる面で構造を成り立たせる考えです。

要は、6つの面で床、壁、天井を造り一つの箱をつくって、それをくっつけていく考えです。

アメリカから導入されたツーバイフォー工法などがあります。

昭和49年に日本でも認められた工法です。

この時期、アメリカやカナダでは、日本への木材の輸出に際し、柱の寸法をアメリカやカナダの基準であるインチでしか製材しないこととなりました。

それまでは、日本の基準である尺や寸で製材していたものが拒絶されることとなり、ツーバイフォーという工法も輸入されることとなりました。

日本では何の実績もなく、その作り方にお手本もなく、当時の住宅金融公庫の設計基準でツーバイフォーの作り方の基準が示されることとなりました。

壁工法のその特色は、とにかく気密性が高いということです。

つまり、隙間が少ないということです。

面で構築しますので床の上に壁が乗り、それを天井で塞ぐといった感じです。

そして、軸組工法は柱で家の構造をなす家です。

木質の柱工法が日本古来の在来工法、鉄骨の柱工法の家が鉄骨系のプレハブ住宅と呼ばれる家です。

柱工法の家は、隙間が多く、機密性が低い工法です。

省エネという概念が少なかった時代は、日本の夏は高温多湿であり、隙間の多い家が日本の気候風土に向いているといった在来工法の営業トークとツーバイフォー工法の冷暖房費が安いといった営業トークでお互いのメリットを主張したバトルが繰り広げられていました。

私は、ツーバイフォー工法の家の営業をしていましたが、当時は正直、日本の気候風土には在来工法といった風潮には苦戦を強いられた記憶があります。

その風潮が一転する出来事がおこりました。

それは、国の政策です・・・省エネ住宅です。

高気密・高断熱の住宅を推奨してきたのです。

高気密・高断熱の住宅には、住宅ローンや税金などで優遇される措置が開始されました。

それまでは、一転、隙間のある日本の気候風土にあっていた柱工法の家も高気密の家にシフトしてきました。

木造在来工法の家なのに、ツーバイフォーのように床や壁に合板を打ち付ける・・・もはや、原理はツーバイフォーです。

そこからは、一気に高気密・高断熱型住宅です。

高気密をもとめて熱効率を良くする・・・隙間を少なくしたわけですから、家の中の空気の入れ替えは、当然少なくなってきます。

そこで、建築基準法で強制換気を行うことを義務付けてきました。

一番、簡素な換気であるトイレや浴室の換気扇をつけたままにする～ダクトで全室を熱交換型換気扇で集中換気するものまで、その種別は様々です。

そして、高気密・高断熱で省エネ化した住宅に太陽光発電をセットして光熱費ゼロを謳っている会社も出てきました。

非常にながながと、住宅の変遷を述べてきましたが、個人的には、結論として大手ハウスメーカーであれば、構造や性能ののさしたる差は感じなくなりました。

むしろ、趣向性での比較となってきているようの思います。

北欧の住宅が好きなかたは、パイン材の内装がこよなく好きで、他の住宅に目がいかない人も多いようです。

アメリカの住宅が好きな方は、アメリカの無垢の床材や扉、住宅設備に拘ります。

都市型であればビルのような無機質な箱型の住宅を好む方も多いようです。

結局は、自分の好みに合うか、営業や設計の契約に至るまでのスタッフとの相性が合うか・・・等で決まっていくのかもしれません。

私は、意外と細かく、内装であれば、幅木や周りぶち、扉の枠（ケーシング）等の仕様を細かく見てしまいます。

細かいところまで、手を抜かずに丁寧に作りこんでいるか・・・そこに目が行ってしまいます。

他、アフター体制や会社の姿勢などを、よく確認されればよろしいのかなと感じています。

昨年一年間と今年一年間、私は日本ＦＰ協会の暮らしとお金の相談会の相談員を務めさせていただいおります。

会場は虎ノ門にある日本ＦＰ協会の本部にあります。

一日、原則、３組の方のご相談を承っております。

ご相談の内容は、家計の見直し、住宅ローンや保険の見直しのご相談が多いでしょうか・・・

昨年は、消費増税の追い風もあり都心の分譲マンションの売れ行きが好調であり、住宅取得にともなったライフプランのご相談が多かったように見受けられます。

なかには、自分で考えたライフプランに落ち度がないか・・・の確認にきている風のかたもいらっしゃいます。

じつは、こうしようと思っているというプランがあるにも関わらずに、何も言わず意見を求めてくる。

そこで、自分の考えとのすり合わせをしているような感じです・・・

要は、最後の最後の決断のため、背中をひと押しして欲しいということでしょう。

ＦＰという専門家の考えることに大きくそれていなければ、安心して実行に移れる・・・そんな感じです。

そのような、確認を目的に来られる方もしれば、将来のライフプランは本当に漠然としており、これから、どうやって貯金しようか、いくら貯金が必要か・・・などのご相談も多く寄せられます。

そのなかで、全体像のお話をするなかで、私の場合、定年後のセカンドライフのお話からはいるようにしています。

なぜ、貯金をするのか、いつまでにいくら貯金をするのか・・・

その最終目標は、給与所得のかたは定年までに老後の生活に必要な準備資金を用意しておくということでしょう。

定年後の生活にいくら、お金がかかるのか・・・をまず、考えてみてくださいとお話します。

標準的には夫婦2人で持ち家の場合で月27万円くらいが目安といわれています。

月27万円をベースにシミュレーションしてみてくださいと促し、さらには老後のやりたいこと、海外旅行や温泉旅行、グルメの旅、大型バイクの取得、キャンピングカーでの放浪の旅、等々・・・

そんな夢を、生活費の他に付けたしてくださいと・・・もちろん、そんあ夢の実現のために月27万円を削って調整していただいて結構ですよと・・・お話します。

そのかかる老後の資金に対して、公的年金が亡くなるまでににいくらもらえる見込みなのかシミュレーションしてもらうようお話します。

ご主人であれば、85歳までと想定し奥様であれば90歳で想定してみてはとお話するケースが多いです。

それで、概略の計算をしてみると、おおよそ、2000万円程度の老後の準備資金が必要となるケースが多いようです。

この老後の準備資金は、個人ごとの老後の生活スタイルや公的年金の額で大きく変わってきます。

人によっては1000万円、3000万円ということもあるでしょう。

そして、この準備資金は、退職金でも企業年金でも確定拠出年金でも準備できていればいいわけです。

このように、お話すると老後の生活資金まで意識している方は、ほとんどいない状況でした。

感覚的に貯金はしておかなければと思い、養老保険で60歳満期で1000万円入っています。他に退職金で1500万円はいただける見込みです。

といったような場合、これで老後の準備資金は大丈夫ということになります。

ただし、これは、結果オーライであって、老後の準備資金をシミュレーションしての結果では無いわけです。

要は、裏付けのない、根拠のない、貯蓄の計画ということになります。

そして、ここから教育資金のお話に・・・子供が2人、二人とも大学は出してあげたい・・・

そろそろ、住宅を購入したいといったお話に入っていきます。

お子様の進路は・・・小中高は公立ですか、大学は公立ですか私立ですか・・・

この進路の選択如何によっては・・・その後の資金計画は大きく変わることとなってきます。

そして、その教育資金の準備の方法です・・・学資保険にするか・・・云々・・・

色々な方法がありますが、まずは置いといて・・・

次に住宅取得です。

どこに住みたいか、マンションか戸建か、利便性か子育ての環境か・・・等々の条件のもと・・・感じンの予算にあった物件があるのやいなや・・・

どうしても条件的にゆずれない・・・だけど予算が足りない・・・そうした時は、新築に拘るのや否や・・・中古でもＯＫなら手がとどく場合もあるのではとお話をし、今度は中古物件でもきちんとした物件を探せばリフォームで問題ないと説明し・・・検討をいただきながら、大体の予算組と住宅ローンの借入額、返済期間、金利を想定します。

ここで、だいたいのライフプランの骨格めいたものが見えてきたらキャッシュフロー表の作成をお奨めします。

日本ＦＯ協会の相談会では、無料の50分の相談時間ですので、このような概略のお話をしてタイムアウトとなってしまいます。

ようは、ご家族のライフプランを想定して、キャッシュフロー表を、先ずは作成してみてくださいということです。

毎年の家計の収支を一覧にすることによって、老後の準備資金の過不足もわかりますし、家計の苦しい時期や、家計のやりくりできる箇所も見えてきたりします。

極論な話、収入が少ない時は、専業主婦の奥様が何年かパートに出るか、生命保険を見直して保険料を圧縮するか等の具体的な対策も考えやすくなります。

まずは、ご家族の今後の生活でのイベント（学校や結婚等々）を想定して、かかる費用を見積もってキャッシュフロー票を作成してみてください。

今日は、朝方から冷え込んでいます。

とにかく・・・寒い・・・寒い・・・

日本とアメリカに局地的な冷気が襲っているようです。

昨夏は、異常なほど暑く・・・冬は冷気に襲われている・・・

これも、温暖化などの異常気象のあらわれなのでしょうか・・・

台風シーズンには、必ずといっていいほど、洪水に見舞われています。

冬には、大雪の被害が相次ぎそうな予感がします。

話は戻りますが、我が家の住宅は、築20年強のツーバイフォー住宅です。

建築は大手の住宅メーカーによるものです。

大手メーカーといえど、20年強も前の住宅は現在の住宅と比べて気密断熱性が劣ります。

当時は、日本の国内サッシメーカではペアガラスというものは特別なもの・・・というよりは、ほとんど、耳にしていませんでした。

アメリカの木製サッシはペアガラスを採用しており、羨望のサッシだった記憶があります。

一部、北海道や東北では、ペアガラスや二重サッシは採用しているものの、関東においては、そのほとんどの住宅はシングルガラスによるものでした。

当然、玄関ドアも勝手口の扉も断熱仕様といった考えもありません。

断熱材も、今の住宅と比べれば極端な話、その性能は半分くらいではないかと思います。

我が家はそれでも、居住部分は二重サッシとペアガラスになっています。

ただ、キッチンや浴室、廊下等の、窓はシングルガラス仕様です。

浴室の窓が、当時流行った大きな窓です・・・その幅1600ｍｍ高さ800ｍｍといった代物です。

冬を除いては問題ないのですが・・・冬はたまったものではありません・・・

寒くて・・・寒くて・・・湯船に出たら耐えられないほど冷え込んでしまいます・・・

小さい頃にすごしていた家を思い出します。

仕方なく、3年前にその大きな窓のガラスをペアガラスに交換しました。

だいぶ、改善されたような気もしますが、面積が大きすぎて・・・やっぱり寒いです・・・

私は、長い間、住宅の営業の仕事に就いていましたので、同様の大きなシングルガラスの窓を浴室に付けたこともあります。

今となっては・・・ごめんなさい、という心境です。

仕事がら、最近の高気密高断熱住宅で全館冷暖房換気システムの家を良く知っています。

というよりは、いち早く全館冷暖房換気システム（エアロテック）を導入した三菱地所ホームで営業をしていましたので、熟知しているわけです。

空調設備は温めるよりも快適に冷やす方がむずしいのですが、全館を換気しながら空気の流れを作り家全体を冷やすことにより快適な空間を作り出すことができます。

いわゆる冷房病になりにくい・・・まるで高級ホテルにいるような空調効果です。

ということもありまして、エアロテックの営業では、温めるのは色々な方法で快適に温められますが、冷やすのはエアロテックといって、夏の快適性を売りにしていました。

いま、この家にいて思うことは、快適に温めるには・・・そもそも論として住宅の断熱性がものをいう・・・という当たり前のことに気づかされました。

当時は、高気密・高断熱は当たり前と思っていましたので・・・快適に温めるのは簡単ですといってましたが、住宅の性能によっては、快適に温めるのも難しいと改めて思い知らされました。

ここで、我が家を快適に温める改修工事を考えています。

玄関扉と勝手口扉を断熱扉に変更・・・

リビングの片開き扉（シングルガラス）をペアガラスのものに変更・・・

キッチンの1300の出窓のガラスをペアガラスに変更・・・

洗面室のサッシガラスをペアガラスに変更・・・

浴室の窓に断熱材を嵌める（発砲スチロール系のもの）

床下断熱材の見直し・・・足元が寒い・・・

天井の断熱財の見直し・・・

壁の断熱材も見直したいところですが、内断熱ですから無理でしょう・・・

ここまで、やって、どこまで改善できるか・・・

住宅は、春夏秋冬、快適に暮らせるものを選びたちところです・・・

個人的には、高気密・高断熱・太陽光発電・・・この3点に拘りたいなと思います・・・

相続で一番大変な手続は遺産分割でしょう・・・

遺言書を用意しておくか否かで相続後の手続は大いに異なってきます。

遺言書を遺しておけば、自分の遺した財産を自分の意思に基づいて分けてあげることができます。

遺言書がなければ、相続人間で話し合いをしてそれぞれの財産を分け合うこととなります。

いわゆる遺産分割協議です。

相続対策は、生前に準備をしておくことですから、遺産分割に対する対策と言えば、当然に遺言書を遺しておくとか、または、エンディングノートを遺してあげる・・・といったような自分の考えや気持ちを遺してあげることでしょう。

遺言書は、それ自体に法的効力を生じさせるものですから、その書き方には注意が必要です。

自分で書く自筆証書遺言の場合は、特に注意が必要です。

土地を特定するのには、登記簿上の地番を使う・・・住居表示（住所）は厳禁です・・・

預貯金は口座ごとに口座番号も特定しておく・・・

遺言書の日付は、きちんと年月日を記入する・・・吉日はだめです・・・

等々、自筆証書遺言を遺されるには、その書き方をよくよく調べてからお書きください。

公正証書遺言であれば、公証人が口頭でのヒヤリングのもと作成してくれますので、お金は多少かかりますが、安心した遺言書が作成できます。

では、遺言書は思いついたらすぐ書けるか・・・そうではありません・・・

ある程度の準備は必要です・・・

その一つが、相続人の確定です。

相続人は配偶者は必ず、そして子供がいれば子どもは、あまさず相続人となります。

この子供ですが、例えば離婚経験のあるご主人で前妻の間に二人の子供がいる・・・この2人の子供も立派な相続人です。

また、結婚していない女性との間にできた子ども（いわゆる婚外子）の場合、認知していれば相続人となります。

従来、婚外子は正妻の子の半分の相続分の権利しかなかったのですが、昨年の最高裁の判決によってその格差はなくなることとなりました。

これからは、同じ子どもとして同じ相続分となってきます。

女性が結婚していない男性との間に生まれた子供は認知は関係なく相続人となります。

自分の子供であることに間違いないからです。

この相続人は、戸籍によって確認されることとなります。

相続が発生した後は、この戸籍の準備が大変なこととなってきます。

被相続人は出生から亡くなった時点までの記録のつながった戸籍を準備しなければなりません。

相続人全員の戸籍も必要です・・・

続いて、必要なのは相続財産の把握です。

どれだけの財産があるのか・・・

その把握を再度してみるべきでしょう・・・

預貯金はどこの銀行にいくら、土地は何筆あるか、建物は何戸あるか、株や投信は、ゴルフ会員権は、等々のプラスの財産・・・

そして重要なのが債務の把握です。

誰にいくらの債務が残っているのか・・

〇〇銀行にいくら・・・、☓☓銀行にいくら、△△銀行にいくら、

他、債務保障として保証人になっているのはどの程度あるか・・・等々

マイナスの財産の把握ももれなくしておきたいところです。

そして遺産分割を考えるときには、この把握した財産を分析する必要があるでしょう・・・

分析といえば大袈裟ですが、例えば、自宅がその財産の大勢を占めているといったような場合には、その自宅を誰にあげるのか、それによって他の相続人との間で大きな差が生じないか、他の相続人の遺留分を犯さないか、等の確認は最低限、必要でしょう。

この分析には、相続財産を評価しなければなりません。

この評価は、金融資産であれば簡単です。

その時その時の残高や相場の売ったらいくらの価格が決まっているからです。

問題は土地です。

遺産分割では、当然ながら自宅をもらう相続人のもらった土地や建物の価額がいくらかで、各相続人の法定相続分の金額に変動を生じます。

その自宅をもらった相続人はなるべく低い金額で、それ以外の相続人はなるべく高い金額で、評価したくなります。

たとえ、遺言書が遺されていたとしても遺留分の計算がありますので、その傾向は同様です・・・

この土地は、もっと高く売れる・・・いやそんなに高く売れない・・・等々の交渉が起こりえます。

遺言書を書く前には、その相続財産の分析まで行って、遺留分や各相続人間の不公平感等の問題が残らないようにしたいところです。

特に不動産の評価はきちんと抑えておきたいところです。

多くの土地を所有されている方の場合は、それぞれの土地の調査から分析まで行う必要があるでしょう。

まずは、相続税がかかってきそうか否かの目安を付けます。

それから、土地毎に残したい、手放しても構わない、いますぐにでも換金して別の運用にしたい、等に分類していきます。

それで、分割方法を考えながら、納税方法も考えます。

誰にどこの土地を遺し、納税のためにこの土地を売却しよう・・・等々

そして、節税できる方法や活用の充分でない土地の活用を考えていく

あわせて、分割や納税に生命保険を上手く使えないか考えていく・・・

といったような対策を構築していくわけです。

ここまで、きて、遺言書もかけるというものではないでしょうか・・・

分割や納税まで、そして節税や活用までの大まかな対策の骨格が見えてこない中での遺言書の内容は不十分ではないかとも思えてきます。

遺産分割・・・それは、納税や節税と活用までをも考えてみて思い浮かぶことかもしれません・・・

今までは、きちんとした相続対策を考えずに、遺言書を遺すケースが一般的だったようにも思います。

少しでも効率よく、無駄なく、みなさん仲良く、相続後の手続が進むよう、生前の相続対策、特に、相続財産の調査、特に土地の調査と分析は行っておくべきでしょう。

相続対策とは、不動産の対策とも言われている所以です。

住宅を取得するまでには、大きな道のりを歩んでいきます。

分譲マンションや分譲戸建住宅を購入しようとするかたは、先ずは物件の下見です。

気に入った地域の中から、駅までんび距離、商業施設、学校、病院、さらには20年後、30年後を考えて坂の少ない街であることなど・・・実際に現地に行って自分の目で足で感じて確認して判断するしかありません・・・

駅からバスで10分バス停から歩5分というような立地の場合、駅からあるいて30分から40分くらいの距離であれば、一度は駅から歩いて確認してみるといいでしょう。

車の中からでは分からない街の情景や小さなお店も歩いてみるといろいろと気付くことは数多くあります。

このようにして、先ずは立地の確認をしてお気に入りの物件であれば、次は建物の確認でしょうか・・・

マンションであれば、分譲主は信頼のおける会社か、設計会社は、建築会社は信頼のおける会社か、そして地味だけれどもものすごく大事なのが管理体制です。

マンションは管理を買えと言われるくらいに、管理体制が大事です・・・

管理会社はどこか、管理規約の内容は、管理人のシフトは、管理費用は、修繕計画は、修繕積立金は・・・等々・・・管理の内容は最重要チェック項目です。

そして、建物の構造・・・耐震性は、断熱は外断熱か否か、地盤の強さは、基礎補強は、等々・・・もっとも、殆どのマンションの構造は問題ないものばかりと思いますが・・・

そして、広さから間取りや内装へと進んでいきます。

各お部屋の広さは大丈夫か、日当たりはＯＫか、等々・・・

自分にとって使いやすい間取りかどうか、子供が小さい時は対面式キッチンを好む若い世代のかたが多いですが、10年後に子どもが高校生になったときに対面式である必要があるのや否や・・・

お勝手仕事をしながらコミュニケーションを取る時間がいつまで続くのか・・・

かえって、キッチンが多少散らかっていても気にならない独立型の方が好ましいかも知れません・・・

そして、3ＬＤＫか4ＬＤＫか・・・年に1回あるかないかの泊まり客のための和室が必要かいなや・・・

共用施設で来客用の宿泊施設のある大型マンションであれば問題ないでしょうが・・・


そして気になる内装や住宅設備です。

キッチンは・・・扉の面材は濃い茶系のオーソドックスな重厚なものを好むのか、ホワイトやシルバー系のモダンなものを好むのか・・・

その好みで内部の扉や床材の色調も決まってきます・・・

重厚感のある濃い茶系とするか、反対の明るい茶系かホワイトとするか等々でその雰囲気は大きく変わってきます。

反対に内部の扉や床材の色調でキッチン等の住宅設備の色調が決まってきます。

キッチンの設備についていえば、ＩＨや食洗機は当たり前という感じでしょう・・・細かいところでいえば扉のレールのグレードは、レールもグレードがあります。

引き出しタイプの場合、思い切り占めても寸前で止まってゆっくり閉まっていくものがあります。

私の場合、キッチンのメーカまで確認します。

浴室はどうか、好みにあっているか、広さはＯＫか、シャワーは満足するものか、壁材は好みのグレードか、などなど・・・

浴槽の大きさは、ＴＶ等各種オプションの対応はどこまで可能か、等々・・・そして、やはりメーカーを確認します。

他は、トイレと洗面台です・・・

トイレはとりたてて変わり映えするものではなく、強いて言えばウオッシュレットのグレドは確認したところです・・・

洗面台は好みで決めてよろしいでしょう・・・大半はキッチンを採用したメーカーとなることが多いようです。

他、バルコニーの広さや使い勝手が気になるところです。

このようにして、確認していきながらｍ最後は予算と相談です・・・

本当に適正な住宅にかけられる費用は、老後の生活の準備資金までをも見据えたキャッシュフロー表を作成して検討したいところです。

まさにライフプランです。

場合によっては、専業主婦の奥様に、何年かは働いてもらう必要がでてくるかもしれません・・・

このようなことを事前に予知して、早目、早目に手を打っておきたいところです・・・

このように、長－い・・・長ーい、期間を経て・・・

自分の購入すべき物件にめぐり会えることになります。

あきらめずに、自分の希望にあった物件に巡り合えるように頑張ってください。

相続対策について前回は、相続が発生したあとのもろもろのやらなければならない手続関係についてお話させていただきました。

役所への届出や銀行や保険会社への申請等々、やるべきことは山のようにあります。

相続の前にやるべこことは頭にいれておくと・・・いざという時に慌てふためくことなく対処ができるでしょう。

できることであればエンディングノート等に纏めておきたいところです・・・

役所等への届出は、事前に何が必要か調べておけば、あとは粛々と手続を進めればいいわけですが、相続にとって一番重要かつ大変なのは遺産分割です。

民法で定められた相続人間で相続財産の分割を協議して分割する手続です。

遺産分割は、亡くなられた方が、遺言書を遺したか否かでその手順は多いに変わってくることとなります。

遺言書を遺されていた場合、その遺言が自筆証書遺言であれば、家庭裁判所に検認を依頼しにいくこととなります。

検認は家庭裁判所で相続人立会のもと遺言書を確認し家庭裁判所でそのコピーをとり保管しておく手続です。

目的は、遺言書ぼ書換や消失等の防止の様です。

家庭裁判所に控えが残っていれば、不正な行為が出来なくなるからです。

そして、その遺言書が公正証書遺言であれば、家庭裁判所の検認は必要ありません。

公証人役場に、遺言書の控えが保管されていることから、検認の必要性はないからです。

そして、遺言書に遺言執行者が定められていれば、遺言執行者がその遺言通りに分割手続きを進めればいいこととなります。

もっとも、遺贈の放棄（遺言書で相続財産をもらえる人がいらないと放棄する手続き）をすることもありますので、その場合は遺産分割の協議となってきます。

また、遺言書を遺しておいたとしても、その分割内容が一部の相続人にとって遺留分（法定相続分の2分の1）を侵害している場合で、その遺留分を侵害された相続人が遺留分の減殺請求（遺留分に満たない不足分を請求すること）をされた場合は、代償分割等でその不足分を補う必要があります。

相続人の地位を有しない老後の世話をしてくれた長男の嫁に特別に財産をのこしてあげたいといった場合、遺言書でその手続は可能ですが、もっとも手間のかからないのは自分を被保険者、嫁を保険受取人とした生命保険に加入しておく方法があります。

生命保険は保険受取人の固有の財産ですから、遺産分割の協議の必要もなく受け取ることができます。

要は、遺産分割の対象となる財産に含まれないといった特性があります。

生命保険は、遺産分割にとって有効な方法となりうるものですので、よく利用されています。

遺言署の記載のしかたも注意が必要です。

公正証書遺言であれば、プロの公証人役場が、ヒヤリングをしながら作成してくれますので、内容が無効となるようなことはありません。

しかし、自筆証書遺言の場合は、土地の表記の仕方（住所は不可、あくまで登記上の地番）や、日付の書き方等、せっかく遺した遺言書が法的に無効となってしまうこともよく耳にする話です。

もっとも、たとえ法的に無効な遺言書であってもその本人の意思は確認できますので、その後の遺産分割の協議はやりやすいものとなるでしょうから、全くの無駄ということは無いと思います。

また、遺言書を作成する場合には、相続人をきちんと確認しておきたいところです。

再婚していた場合、生き別れとなった前妻の子はいるか、前妻の子は立派な相続人です。

または、未婚のままの子供がいるか・・・いわゆる婚外子といわれている子供です。

昨年の裁判で婚外子の法定相続分が他の子供の2分の1となるのは違法であるとの判決がでました。

これからは、婚外子のかたも同党の権利をもった相続人となってきます。

このような相続人の確定は戸籍で確認して立証することとなります。

相続が発生するとこの戸籍を複数部、取得する必要があります。

この戸籍の取得がまた、面倒な手続となってきます。

相続人の他には相続財産もれなく把握する必要があります。

相続財産からのお話は、次回以降にさせていただきますが、このように、遺言署や相続人の確定だけでも、注意しなければならないことは、山ほどありますし、そもそも基本的な知識が身についていないと、何の作業も進みません。

相続対策は、事前に手続関連を調べておくことは、もちろん、相続に関連する法務や税務、不動産等の知識の拾得はかかせません。

相続対策に重要なことは・・・相続関連にする基本的なことを知ることです・・・

まずは、相続に関連する会計事務所や生保・証券会社等の無料セミナーを聴きに行って、言葉から馴染んでいってはどうでしょうか？

きっと、役立っていくことと思います。

相続対策といえば、分割対策、納税対策、節税対策・・・といわれています。

いざ、相続が発生してとまどうのが相続に関する手続です。

役所に対して提出する届出や、預金の名義変更や保険金の請求、戸籍の取得、固定資産税評価証明書等の取得などなど・・・

税理士のかたは相続税の申告書に必要な手続は懇切丁寧に教えてくれますが、それ以外の手続のところは、自分で役所や銀行に確認しないとなりません。

意外と見落としがちな大事な大事な相続対策・・・相続手続き・・・何をしなければいけないのか、整理してエンディングノート等に書き記しておいてみてはいかがでしょうか・・・

相続が発生したら何をするのか簡単にまとめてみました。


①死亡に関する届出

死亡届（7日以内）、火葬許可書、埋葬許可書


②もらう手続

厚生年金保険（遺族厚生年金）の請求、国民年金（遺族基礎年金）の請求、国民年金（寡婦年金）の請求、国民年金

（死亡一時金）の請求、共済年金（遺族共済年金）の請求、生命保険の請求、葬祭費の請求、埋葬料（埋葬費）の請

求、高額療養費の請求、団体弔慰金の請求、労災保険（埋葬料）の請求、労災保険（遺族補償年金・遺族年金）の

請求、労災保険（遺族補償一時金・遺族一時金）の請求


③引き継ぐ手続

自動車保険（自賠責・任意保険）、不動産所有権移転登記の手続き、車両の名義変更、株券の名義変更、借地・借家、

家屋の火災保険、電気・ガス・水道の名義変更、ＮＨＫ、電話の名義変更、公営住宅の名義変更、特許権の移転、音楽

著作権信託契約の承継、貸付金の回収、信用金庫への出資金の名義変更、保証金の名義変更、ゴルフ会員権の名義

変更、個人事業の名義変更等


④やめる手続き

クレジットカードに関する手続、携帯電話の解約、キャッシュカードの返却、リース・レンタル契約の解除、インターネットの解約、個人名義の貸金庫の開扉・解約、公的資格、消費者金融、カードローン（銀行系）、カードローン（カード会社系）


⑤義務

住民税の納付、固定資産税の納付


などが、主だった手続等となってきます。

このほかにも、相続人を確定させるための戸籍の取得や、相続財産を把握するための預貯金の残高証明や土地の固定資産評価証明書等の取得も必要となってきます。

ただし、これらの書類は遺産分割に必要となってくるものですので、一般の手続と遺産分割に必要な手続等にわけて整理しておいた方がよろしいでしょう。

次回は、エンディングノートに記載しておきたい内容についてお話させていただきます。

来年からの相続税改正を踏まえて、今年は相続対策の話題で持ちきりとなる予感がしています。

相続対策って何でしょうか・・・

相続税を減らす節税対策、相続税を納めるための納税資金準備の納税対策、親族間の円滑な遺産分割のための遺産分割対策・・・

等々、いろいろなことを考えながら相続対策は練っていかなければなりません。

その基本は、相続人の確定、相続財産の把握と現状分析でしょう。

相続財産をもらえる権利のある人は・・・子どもがいれば配偶者と子ども・・・その子どものなかに非嫡出子はいるのや否や・・・昨年の最高裁判決で非嫡出子の法定相続分が嫡出子の2分の1であることは憲法の公平に反するとの採決がでました。

この判決により民法の改姓の考えられ始めているようです・・・

まずは・・・相続人の確認が重要でしょう。

そして、相続財産・・どれだけの財産を所有しているのか・・・

すぐ換金できる金融商品は・・・ゴルフ会員権は・・・土地は・・・賃貸マンションは・・・等々・・・

特に不動産は換金しにくく、分けにくく、価格の確定も面倒くさく、不動産の処遇をめぐって相続はより面倒なこととなってきます。

不動産をきちんと調査して、不動産の分割方法や換金方法や活用方法を生前に考えて実践することがとても重要です。

そして、出口戦略としての生命保険の活用・・・あるときは節税、あるときは納税、あるときは分割にとその利用価値は金融商品のなかでは、群を抜いているでしょう・・・

と、世間巷で言われている相続対策の基本をのべさせていただきました。

そして、忘れてならない最重要な相続の準備は・・・

相続発生後の手続の確認をしておくことでしょう・・・

役所に対するもの・・・

保険会社に対するもの・・・

税務署に対するもの・・・

銀行に対するもの・・・

葬儀の手配・・・

等々・・・この手続きを知っているか知らないかで。相続が発生した後の心理的負担はかなり違ってくることでしょう・・・

この相続手続きの詳細は、次回、お話させていただきます。

いよいよ、今年の4月から消費税が8％に増税されます。

消費増税後の景気の落ち込みが心配されています。

購買意欲の減少と増税前の駆け込み需要の反動でどの程度の落ち込みとなって表れてくるでしょうか・・・

そして、来年からは相続税の基礎控除額が減額されます。

いままでは、相続税に関係ないと思い込んでいた方のなかにも真剣に相続税のシミュレーションを行っておくべき人は相当数いらっしゃるものと予想します。

特に大都市圏の土地の路線価が高い地域では、不動産は自宅のみといったかたも戦々恐々のことでしょう。

これからは、相続を意識しながら人生設計、いわゆるライフプランニングをしておく必要があります。

ＦＰのテキストに書かれているライフプランのキャッシュフロー表には、ほとんどといっていいほど、親の相続には触れていません。

相続・事業承継といったかたちでは学ぶのですが、そもそもキャッシュフローでは触れずしまいでした。

今迄のＦＰの相談の対象となるべき人は、いわゆるサラリーマンや公務員といったお勤めのかたちが対象であった様なきがします。

従来の相続税を真剣に心配する資産家層は、ＦＰには相談しない・・・信頼のおける税理士等に相談されているでしょう。

来年からは、ＦＰにとって身近であった一部の一般のお勤めの方達も、相続税に大いに悩まされることとなりそうです。

そんな・・・相続に関して関心の高まっているなか、相続に備えた準備は不可欠な時代となってきたような気がします。

備えあれば憂いなし・・・

相続に備えた準備・・・その第一歩は相続が起きた時にどのような手続が必要か、遺産分割は、納税は、等々・・・

その事務的な手続や法的な手続を事前に把握しておくことが重要でしょう・・・

次回からは、その手続関係についてお話させていただきます。