11月23日（土）のＦＰの日フォーラムつくばが、つくば国際会議場で開催されます。

メインセミナーの講師は、ＴＶ等でも署名な伊藤元重東京大学教授仁日本経済についてお話させていただきます。

そのほか、ライフプランの作成講座や無料個別相談、そして地元のＦＰによるミニセミナーが６っつと内容充実のもとの開催です。

私はミニセミナーの一つを担当させていただけることとなりました。

内容は、これからの住宅取得のポイントについて、お話させて頂きたいと考えています。

消費増税が決まるのは、おそらく8月か9月かと思います。

特にこの消費増税となった場合の家計の負担を考えて住宅の取得で注意してほしい点をお話させて頂きたいなと考えています。

要は、消費増税による家計の負担を考慮して購入価格の限界を考えること、住宅ローンの組み方を考えること・・・がお話のほとんどとなりそうです。

住宅取得前と取得後の家計への負担では以外に水道光熱費が少なからずの影響を及ばすと
きがあります。

特に一般的な貸家から戸建ての住宅に引っ越すと顕著になってきます。

照明の数、各部屋の広さ、浴槽の大きさ、等々、贅沢な空間は維持費もかかってきます。

毎月の負担額がどの程度、違ってくるのか、シミュレーションをしたうえで住宅の購入価格を確認してほしいと思っています。

また、相続税の改正で、住宅取得への影響は、小規模宅地等の課税価格の計算の特例の扱いでしょう。

それに関連して、二世帯住居の間取りの考え方、老人ホームの入居との考え方など・・・

おそらくは、消費増税、相続税改正での影響についてのお話が中心となりそうな事で考えています。

まずは、安倍総理の消費増税への決断をまってのレジメを作成しようと思っています。

消費増税・・・その結末はいかに・・・なるのでしょうか・・・


本日は、前回の続きで、『銀行預金の名義変更』についての添付書類の種類について、お話させていただきます。

ケース①　相続人が名義変更するときの一般的な添付書類

ⅰ．遺産分割協議書
ⅱ．預金名義人の預金通帳・届出印・キャッシュカード
ⅲ．被相続人の戸籍・除籍事項証明書または戸籍・除籍謄本
ⅳ．相続人全員の戸籍記載事項証明書または戸籍謄本
ⅴ．相続人全員の印鑑証明書
ⅵ．相続人全員の実印
ⅶ．銀行手続きを行うものの実印
ⅷ．遺言書（原本）
ⅸ．各銀行所定の死亡届出書
ⅹ．各銀行所定の念書


ケース②　被相続人が家族名義で行った預金の場合

ⅰ．遺産分割協議書
ⅱ．被相続人の戸籍・除籍記載事項証明書または戸籍謄本
ⅲ．相続人全員の戸籍記載事項証明書または戸籍謄本
ⅳ．相続人全員の印鑑証明書
ⅴ．預金名義人の預金証書・通帳・届出印
ⅵ．各銀行所定の死亡届出書
ⅶ．各銀行所定の相続人の念書
ⅷ．各銀行所定の預金名義人の念書


ケース③　遺言により指定された遺言執行者が申し出る場合

ⅰ．被相続人の戸籍・除籍記載事項証明書または戸籍・除籍謄本
ⅱ．相続人全員の戸籍記載事項証明書または戸籍謄本
ⅲ．相続人全員の印鑑証明書
ⅳ．預金名義人の預金証書・通帳・届出印
ⅴ．各銀行所定の死亡届出書
ⅵ．各銀行所定の相続人の念書
ⅶ．遺言書原本（公正証書遺言の場合は公正証書の謄本）及び遺言執行者選任審書謄本


ケース④　家庭裁判所の調停による遺産分割決定後に申し出る場合

ⅰ．被相続人の戸籍・除籍記載事項証明書または戸籍・除籍謄本
ⅱ．相続人全員の戸籍記載事項証明書または戸籍謄本
ⅲ．相続人全員の印鑑証明書
ⅳ．預金名義人の預金証書・通帳・届出印
ⅴ．各銀行所定の死亡届出書
ⅵ．各銀行所定の相続人の念書
ⅶ．家庭裁判所の調停調書謄本または審判調停謄本


ケース⑤　裁判上の和解による和解調書がある場合

ⅰ．相続人全員の印鑑証明書
ⅱ．預金名義人の預金証書・通帳・届出印
ⅲ．各銀行所定の死亡届出書
ⅳ．各銀行所定の相続人の念書
ⅴ．家庭裁判所の和解蝶よ謄本および確定証明書


ケース⑥　遺言による特定受遺者が申し出る場合

ⅰ．被相続人の戸籍・除籍記載事項証明書または戸籍・除籍謄本
ⅱ．受遺者の印鑑証明書
ⅲ．預金名義人の預金証書・通帳・届出印
ⅳ．各銀行所定の死亡届出書
ⅴ．各銀行所定の相続人の念書
ⅵ．遺言書


ケース⑦　相続財産管理人が申し出る場合

ⅰ．遺産分割協議書
ⅱ．相続人全員の印鑑証明書
ⅲ．預金名義人の預金証書・通帳・届出印
ⅳ．各銀行所定の死亡届出書
ⅴ．各銀行所定の相続人の念書
ⅵ．相続財産管理人選任審判書謄本
ⅶ．限定承認申述書

以上、各ケースごとの一般的に必要とされる添付書類について記載させていただきました。

上記の添付書類は、個別の事情に応じて異なってくる場合がありますので、最終的には各銀行にお問い合わせください。

次回は、上記の７つのケースごとの注意点ついてお話させていただきます。

参院選が自民党の圧勝で幕を閉じました・・・

あまりに強い自民党、あまりに弱い民主党、思いのほか伸びなかった維新の会・・・

いずれにしても、ねじれの解消となりました。

これで思い切りアベノミクスが推進されることでしょう。

まずは、ＴＰＰ交渉・・・

関税交渉はどうなっていくでしょうか・・・

日本の農業は守れるのか・・・

日本郵政とアフラックの提携が及ぼす影響は・・・

どうなってくるのでしょうか、

また、消費税は予定通り増税となるのでしょうか・・・

消費増税後の景気後退を懸念する声も多いようです。

大和総研の消費増税後の家計の負担のシミュレーションでは消費税が10％になると現状と比較した場合、年収500万円程度の家族4人の専業主婦家庭で年間20～30万円程度の影響がでるとありました。

この金額は定年までの老後の資金をためようと30歳前半から60歳までの30年間の期間で考えると、実に、600万円～900万円（運用率を考えないで）の差となって現れてきます。

終身保険や他の金融商品で積み立てれば1000万円近くの差となってくることもあり得そうです。

こうやって、考えると、本当に負担の大きい増税だという気がしてきます。

別の考え方をすれば、月々2万円（年間24万円）の返済で金利2.5％、返済期間30年で約510万円の借り入れができます。

ということは。消費増税を考えると、500万円安い住宅を選んでおいた方が無難な選択ということになってきそうです。

相続の増税も控えています。

相続に関しては、一般の方の注意点は特定居住用宅地等の小規模宅地等の課税価格の計算特例の適用可否でしょう・・・

親の実家の住宅の敷地の相続税評価額がいかようになるのか・・・

相続税がかかってくるのか、かかるとした場合どの程度の金額となってくるのか・・・

そして、何より、財産の分割をどうするのか・・・

小規模宅地等の特例を利用するためには、誰が引き継ぐかも考えておかなければなりません。

こうやって、考えると消費税や相続税の増税は、あらゆる面での配慮をしておく必要がありそうです。

消費増税は国の借金を考えると待ったなしの状況のような感じがしています・・・

ここで、見送ると国債の暴落・・・ギリシャのようになってしまわないかが心配です。

なんとか、景気回復・・・そして賃金ＵＰ・・・

バブル時代のようにとは言いませんが・・・

バブル前の経済成長程度の復帰が待ち遠しいです・・・

今は、我慢のしどきでしょうか・・・


本日は、『銀行預金の名義変更』について、お話させていただきます。

遺産分割後に相続預金の名義変更をする場合、銀行所定の『名義変更依頼書』に必要事項を記載して、添付書類と共に提出します。

なお、銀行預金の名義変更については次の７つのケースが考えられます。

ケース①：相続人が名義変更をする場合
ケース②：被相続人が家族名義で行った預金の場合
ケース③：遺言により指定された遺言執行者が申し出る場合
ケース④：家庭裁判所の調停による遺産分割決定後に申し出る場合
ケース⑤：裁判上の和解による和解調書がある場合
ケース⑥：遺言による特定受遺者が申し出る場合
ケース⑦：相続財産管理人が申し出る場合

提出書類：各銀行所定の名義書換請求書、相続確認書
提出人　：ケース①②④⑤・・相続人
　　　　　ケース③・・・・・遺言執行者
　　　　　ケース⑥・・・・・特定受贈者
　　　　　ケース⑦・・・・・相続財産管理人
提出先　：預入先の各銀行
提出時期：特になし
提出費用：特になし

【ポイント】

◇前提として遺産分割協議の確定

預金を相続するには、銀行口座の名義変更が必要となります。
銀行口座の名義変更を行うには、まず遺産分割協議が確定していることが前提となります。
これは、被相続人の名義である預貯金を一部の相続人が勝手に名義変更することを防止するために、被相続人の死亡を金融機関が確認すると預金の凍結をするためです。
凍結された預貯金の名義変更を受けるためには、遺産分割が確定した上で所定の手続きをしなければなりません。

◇名義書換手続

預入先である各銀行所定の『名義書換請求書』に必要事項と代表相続人、代表相続人以外の相続人の署名をしたうえで実印を押印し、添付書類と共にその現行に提出します。
その際、代表相続人は名義を書き換えるか、解約して支払いを受けるかを選択して記入します。
名義書換請求書および相続確認書は各銀行で所定の用紙をもらいます。

◇提出書類等

請求用紙や添付書類は、銀行預金の相続に関する遺言書、遺産分割協議書、家庭裁判所の審判書がある場合など、個別の事情に応じて必要書類が異なる場合がありますので、最終的には各銀行に確認していただく必要があります。

次回は、上記7つのケースごとの一般的な添付書類の種類とポイントについて、お話させていただきます。

いよいよ、明日は参議院選の投票日です。

今回の選挙でねじれは解消される見込みが大きいようです。

アベノミクスによる株価回復と円安により自民党の支持は盤石の用にみえます。

確かに民主党政権からの政権交代後にもたらされた株高と円安の経済効果は日本の復調を期待させるものでした。

反面、円安による家計の負担もひしひしと感じるようになってきました。

昨日、ガソリンを入れにいきました。

レギュラー１Ｌ、150円後半・・・値上がりしている・・・

これで、消費税が8％になったら・・・10％になったら・・・

考えるだけで憂鬱になってきます。

国債残高を考えると消費増税もやむなしとは思うものの・・・

目先の家計の負担増は頭が痛い問題となりそうです・・・

本格的な景気回復となれば、少しは安心できるのですが・・・

あいもかわらず、非正規雇用の社員が多いのが現実のようです・・・

いま、消費税をあげたら、景気回復どころか景気後退につながっていくという話は、昨日のガソリンを入れる際に身にしみて感じました。

安易に車で買い物に行くのは控えようと本気で考えてしまいました。

とはいえ、消費増税がなくなった場合、国債価格の暴落も心配なところです・・・

今は、じっと我慢のしどころなのでしょうか・・・

景気が良くなることを信じて、ライフプランを練って、景気が良くなった場合はこんなことをしようと楽しみも考えながら夢をもって前に進んでいきたいものです・・・



本日は、『遺産名義変更に関する手続き』のうち、預貯金等①について、お話させていただきます。

１．遺産分割前に預金の払戻しをするとき

相続開始後、遺産分割前に葬式費用の支払い等に充てるため等、被相続人名義の預金を引き出す場合は、預金払戻請求を金融機関に依頼します。

①提出書類　：　各銀行所定の預金払戻請求書
②提出人　　：　共同相続人全員
③提出先　　：　預入先の各銀行
④亭主時期　：　遺産分割協議前に払戻しを受けるとき
⑤提出費用　：　特になし

【一般的な添付書類】
①被相続人の預金通帳（または証書）・届出印・キャッシュカード
②被相続人の戸籍・除籍記載事項証明書または戸籍・除籍謄本、改製原戸籍謄本
③相続人全員または受遺者の戸籍記載事項証明書または戸籍謄本
④相続人全員の印鑑証明書（３ヵ月以内）
⑤各銀行所定の死亡届出書
⑥各銀行所定の相続人の念書等

◇解説

①相続開始と預金の凍結

金融機関は預貯金者（被相続人）の死亡を確認すると一部の相続人が預金を勝手に引き出せないように、被相続人の名義の預金を凍結します。

②分割確定前一部引き出しの必要な場合

凍結された預金の払い戻しを受けるためには遺産分割が確定したうえで、所定の手続きを踏まなければなりません。

しかし、遺産分割前に葬式費用の支払いに充てるため等、預金の引き出しを請求しなければならない場合は、預け入れしている各銀行所定の『預金払戻請求書』に必要事項を記載し、添付書類と共にその銀行に提出する必要があります。

なお、請求用紙や添付書類等は各銀行によって異なってまいりますので、事前に取引銀行に直接、お問い合わせしてください。

預金払戻請求書に記載されている一般的な内容というのは、遺産分割協議成立前ではありますが、預金の一部を引き落とすことに相続人全員が同意していることと、相続人のうちの代表者一名の者にその払い戻しを行うのを同意しているなどの内容です。
要は、預金名義者の死亡により、その預金は一旦、相続人全員の共有財産となりますので遺産分割前であるときや遺言書がないときなどは、預金の払い戻し一つとっても、相続人全員の合意を証明して手続きを行う必要があります。
相続人全員であることを証するために、被相続人や相続人全員の戸籍謄本等が必要となってきます。

金融機関側も、相続人全員の合意がないにもかかわらず誤って一部の相続人に預金の払い戻しを行ってしまうと誰のものともなるか分からない財産を勝手に払戻したこととなり、責任問題にも発展していくことから、かなり慎重に手続きを行っていくわけです。

金融機関によって、その慎重さには温度差がありますので、手続き手順はしつこいようですが、各金融機関にお問い合わせください。

本日は、『遺産分割前の預貯金の払戻し』について、お話させていただきました。

次回は、『銀行預金の名義変更』について、お話させていただきます。

生命保険を貯蓄的な目的で加入することがあります。

終身保険や年金保険、養老保険等々・・・

銀行の金利を考えれば、何かの時の保障もあるし、保険の積立がいいかも・・・

というようなことでしょうか・・・

先日の日経ＷＥＢ版に生命保険の貯蓄機能について意見を述べたコラムが掲載されていましたんので紹介させていただきます。

なるほど・・・と思える内容でしたので、参考にしてみてください。

「契約から○年後以降は、いつ解約しても元本割れしません」。個人年金保険や学資保険など貯蓄型の保険営業で、こんな説明を受けたことがある方は多いと思います。私自身も大手生命保険会社でお客様に商品を勧める際、同じようなことを話してきました。いわば常套句（じょうとうく）ともいえるセールストークです。

しかし、いまさらですが「自分は間違っていた」と感じています。お金の価値が時間によって変わることを無視していたと思うからです。

例えば、いまの時期にちなんで夏のボーナスで考えてみます。仮に「会社の都合で７月のボーナス支給を来年６月まで延期したい。ただし額面はまったく変えない。100万円支払うことになっていた人にはちゃんと100万円支払うので、従業員は１円も損しない」と説明されたら、納得する人がいるでしょうか？　「１円も損しない」というのをずうずうしいと感じ、「支給が１年も延びるのなら、100万円のままではなく120万円くらいに増額して埋め合わせるべきだ」と主張する従業員がいても不思議ではないでしょう。

あるいは会社側から「どうしても７月中の支給を求める人については、例えば100万円を80万円に減額させてほしい。100万円の満額支給を望むなら申し訳ないが来年まで待ってもらうしかない」という妥協案の提示があれば、「来年の100万円より今月の80万円」を選ぶことを考える人も出てきそうな気がします。現時点で手に入るお金と、将来の受け取りが約束されているお金とでは、明らかな価値の違いを感じると思うのです。

ところが保険の話になると、こうした感覚がどこかに置き去りにされるような感があります。ある50代の男性が運用目的で大手生保の「一時払い終身保険」への加入を勧められたときの例を挙げましょう。営業担当者から「死亡保障は1000万円で保険料は約940万円。加入後３年の間に解約すると元本割れしますが、４年後には払い戻し率が100％に達します。４年待てば元本保証でその後は銀行預金よりお金が殖えます」という説明があったそうです。

かつての私が担当者であっても、同様の説明をすると思います。しかし仮の話とはいえ、先のボーナスの例で考えると、４年後の払い戻し金が払い戻し率にして100％、つまり額面で１円も減らないことへの受け止め方も変わってくる気がします。４年間という時間の長さを考えると、一時払い保険料と払い戻し金の額面が同じであることは「事実上、相当額が減額されていることになり、喜んでいる場合ではないのかもしれない」といった考え方もあっていいはずだからです。

もう一つ、個人年金保険に加入している男性のケースもみてみましょう。30代後半から60歳まで保険料を払い込む商品で、50歳手前まで続けるとようやく元本割れしなくなる設計になっています。現時点では契約から２年しか経過していないため、解約すると払い戻し率は30％のマイナスです。そこで男性は「元本割れを避けるため、せめて50歳くらいまでは契約を継続する」といいます。お気持ちは分かりますし、私が知る限り同じ判断をする方が多数派です。

しかし繰り返しになりますが、十数年も経過した時点で元本割れしなくなっている状況は断じて「プラスマイナスゼロ」ではなく、実質的にはマイナスであるはずです。

ちなみに保険会社で商品開発にかかわっている人や有識者の方に確認したところ、保険商品の貯蓄性を評価するうえで適切な比較対象は10年物の国債だそうです。参考までに財務省のホームページで確認すると、「個人向け国債（変動金利型10年満期）」は購入から１年経過後はいつでも購入金額の一部または全額を換金することができ、購入時の額面を割り込むことはありません。

保険商品の元本割れ期間の長さとそのリスクについては、７月３日付の「『葬式代は保険で』が賢い備えとは限らない」や６月21日付の「保険料一括払いの終身保険、『損しない』を疑おう」などでも問題提起してきましたが、比較的最近のことです。私は我が身を振り返り、もっと若いころから敏感であるべきだったと反省しています。
【日経ＷＥＢ版2013/7/17】

いかがでしたでしょうか・・・

期間的な時間軸とお金の価値という観点でしょうか・・・

ＮＩＳＡの導入もあいまって資産運用に興味を持たれる方は増えてくるでしょう・・・

先日の相談でも、終身保険と収入保障保険をセットで奨められていますが、終身保険には抵抗があるという方がいらっしゃいました。

私は、終身保険は払込期間がすぎれば解約返礼金は100％超えてきますし、年々、解約返戻金は増えていくことから、何かの時の保障つきですからいいのではと思っているのですが・・・

要は、年間で2から3％の運用益を望んでいることから株や投信の運用を望んでおり、その意見を聞きにきたようです。

結局は、金額を50万円等に限定して少しずつ練習しながら進めていくようなことなお話になりました。

リスクはつきものという前提でのお話です。

ここにきての株高、円安効果で、多少の欲が出始めてきているのかもしれません・・・

分譲マンションの売れ行きも好調のようです・・・

時勢の流れを感じますが・・・

半年後、1年後は・・・どんあ状況となるでしょうか・・・

アベノミクスや規制緩和に期待です・・・


本日は、不動産の価格調査についてお話させていただきます。

Ⅰ．不動産の価格評価

１．不動産の価格の特徴

不動産の価格は、不動産の効用および総体的希少性並びに不動産に対する有効需要に影響を与える次の要因により形成されます。

①需要と供給の原則
②変動の原則
③代替えの原則（代替性を有する材の価格は相互に影響する）
④最有効使用の原則（不動産の価格は最有効使用を前提に形成される）
⑤均衡の原則（構成要素の均衡により最有効となる）
⑥収益逓増及び逓減の原則（追加投資の判断）
⑦収益配分の原則（収益は資本・労働・経営・土地に配分される）
⑧寄与の原則
⑨適合の原則（周囲の環境との適合により最有効となる）
⑩競争の原則・予備の原則があり、相互に関連している

２．公的土地評価

公的な土地の価格の目安となるものとして、それぞれ、次の種類のものがあります。

◇土地価格の種類

①公示価格・・・・・国土交通省土地鑑定委員会が公表　　
　基準値標準価格・・都道府県が公表

②路線価価格・・・・相続税評価に用いられる

③固定資産税評価額・固定資産税の課税標準のもとになる

④実勢価格・・・・・実際の売買実例より推定される


３．不動産鑑定評価

不動産の鑑定評価方法としては、各々、次の方式があります。

◇不動産鑑定の評価方式

①原価方式・・不動産の最調達（建築造成等による新規の調達）に要する減価に着目

②比較方式・・不動産の取引事例または賃貸借等の事例に着目する。

③収益方式・・不動産から生みだされる収益に着目する。

鑑定評価方式の適用にあたっては、鑑定評価方式を当該案件に即して適切に適用すべきです。

この原則として減価方式、比較方式及び収益方式の３方式を併用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により３方式の併用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めなければなりません。

以上、『不動産の価格評価』　について、お話させていただきました。

相続が発生して、まず、やらなければいけないことは、死亡届の提出からはじまって、葬儀の手配、保険金の請求、その他もろもろの手続きが満載状態となってきます。

そんななかで、戸籍を取り寄せて相続人の確定をおこなって、さらに重要な相続財産のリストアップがあります。

故人が生前に遺していってくれた財産を漏れなく把握しなければ遺産分割協議のやり直しもおこりえます。

そんな相続財産の把握の漏れに注意が必要といった記事が日経ＷＥＢ版に掲載されていましたので参考のためにご紹介させていただきます。


人が亡くなった後には、故人の名前で残っているあらゆるものについて整理を行わなければなりません。こうした一連の相続手続きの中には、うっかり忘れてしまうと大きな不利益が予想されるようなものも含まれているので、くれぐれも気をつける必要があるといえます。

それではまず、前回の「死亡届け出、お金の給付…忘れると困る相続手続き」のなかで区分した相続手続きの大まかな分類と、それぞれの主な手続きを簡単な表にした別表を、もういちど確認しておきましょう。

（１）死亡に関する届け出
（２）お金の給付を受ける手続き
（３）名義の変更・解約手続き
（４）税、登記、裁判、年金などの手続き

前回の（１）の「死亡に関する届け出」と（２）の「お金の給付を受ける手続き」に引き続き、今回は（３）の「名義の変更・解約手続き」についての確認からです。

これらの名義変更や解約については、場合によっては「どうしてもやらなくてはならない」という強い動機が持てないことがあるかもしれません。例えば、少額しか残っていない故人の預金口座などが顕著なケースとなるでしょう。額の多寡によっては、故人の財産をそのまま放置しておいても、特に誰も不便を感じないということもあると思います。

そうなれば、まだ故人名義のものが残っているからといって、わざわざ戸籍を集めて、当事者の実印と印鑑証明書を集めて……という一連の手続きが「面倒なこと」に思われがちです。このようなケースでは手続きが進まずに放置されることもしばしばですが、これは「忘れる」というのとはまた別の次元の話ということになるように思います。

また、まとまった額の銀行口座などの解約手続きが進んでいない場合については、むしろそれを忘れてしまうというよりは、そもそも故人の口座がどこの金融機関にあったのかがわからなくて、やむをえずそのままになっているというケースの方が多いのではないでしょうか。

ちなみに、現在の日本の銀行全体において、10年以上にわたってお金の出し入れがない、いわゆる「休眠口座」のなかに眠ったままになっているお金は、毎年数百億円にものぼるという話もあります。何か手がかりがないと遺産の把握をすることは簡単ではないとはいえ、近所にある銀行の支店などに故人の名義の口座がなかったかどうかは、相続人が所定の手続きを取れば開示してもらうことができるようになっていますので、ぜひとも漏れがないようにしっかりと把握しておきたいものです。

そしてもうひとつ、なかなか気がつきにくい各種の「解約」を忘れずに済ませることも大切になってきます。故人が通っていたフィットネスクラブなどの会費や、故人が借りていた消費者金融への返済金、故人が契約していたクレジットカードの年会費などは、銀行口座からの自動引き落としとなっている場合が多いものです。ですから、故人の通帳の記載を過去にさかのぼって詳細に確認していけば、通帳に引き落としが記録されているものの解約漏れを防ぐことは、かなりの程度まで可能になってくるでしょう。

さらに、通帳の記載のチェックだけではなく、故人の残した書類や封筒などを確認しておく作業も必要となってくるように思います。故人の使っていた机や引き出し、書棚などをよく確認して、まだ関係が継続していそうな先が見つかったら、すぐに問い合わせを入れて契約の現状を確認してみるなど、面倒でもひとつずつ解決しておくことが無難となるでしょう。

そのまま放置しておくと、例えば亡くなった親とのあいだの契約であったものが、契約者としての地位を相続しているものとみなされて、その子どもとのあいだの契約ということに切り替えられてしまうかもしれません。そうなれば、サービス利用料金などを引き続いて課金される場合なども考えられますから、注意をしておきたいところです。

それでは最後に、（４）の「税、登記、裁判、年金などの手続き」についてはどうでしょうか。これらの部分は、財産の権利などに直接的に関係する重要な点が多く存在していますので、まさか忘れてしまうようなことなどありえない……と思いたいところです。

しかし残念ながら、こうした重要な手続きを放置してしまったことで、相続トラブルが起こるようなケースがあとを絶たないという現実もあります。これらの相続トラブルについては、過去のコラムの「相続税の申告を忘れたらどうなるか」などでも触れてきましたし、引き続き今後のコラムの中でも、分野ごとに、より詳細に触れていければと考えています。

以上、多種多様に分かれている相続手続きと、それらの手続きが漏れた場合などの注意点について、前回と今回の２回にわたって簡単に確認してきました。結論として、手続き漏れが起こってしまう主な原因としては、「単純に手続きするのを忘れていた」か、「そもそも手続きの対象となる財産や契約関係を把握していなかった」という２つの大きな要素が考えられるように思います

前者のほうは、あるいは残された人の注意不足がその根元にある問題だともいえるかもしれません。しかし、後者についていえば、残された人の調査不足だけに原因を押しつけてよいとは必ずしもいえないでしょう。その人が生前にどんな団体に所属していたのか、どんな貸し借りをしていたのか、どこのゴルフ場に会員権をもっていたのか……。このような情報は、何らかのメモやエンディングノートなど形での「記録」がなければ、残された相続人たちが確認をすることは難しくなってしまいます。

その「記録」の不在が、ひいては残された人間にまったく知らない借り入れの返済が降りかかってきたり、知らないうちに契約の相手方が有利な形となってしまったりするような事態を招き入れかねないのです。こうしたトラブルを未然に防ぐためには、残す側の「知らせよう」とする努力と、残される側の「知らせてもらおう」とする姿勢とが、お互いに欠かせないものとなるようにも思います。
【日経ＷＥＢ版2013/7/12】

いかがでしたでしょうか・・・

こうやって考えますと・・・

大事なのは、自分の遺した財産を書き記しておくことと、その財産をどのようにしてほしいかの意思表示を遺してておくことが非常に重要なこととなってきます。

また、遺す財産のいくつかが不動産であった場合に、各相続人間にいかにして平等感を持って分割できるかの悩みも生じてくることとなってきます。

相続は、民法による遺産分割、税法による税務上のこと、相続財産の大半の価値を占める不動産、相続対策の手段としての保険や金融資産の活用、さらには土地活用・・・

などなど、あらゆる分野の専門的な知識や経験が必要となってきます。

一番の相続対策は・・・相続関連業務に熟知している人に相談することかもしれません・・・


本日は、『役所調査／道路調査』　についてお話させていただきます。

土地の価値は、接している土地の状況（公道か私道か、道路の幅の広さや、接している長さや、高低差や、などなど）によって、大きく変わってくることがあります。

道路の状況によっては、最悪、建物が建たない場合や、敷地の一部を道路に供する必要（セットバック）が有る場合があります。

土地の評価にあっては、道路の調査はとても重要なものとなってきます。


１．道路の確認

（１）道路と敷地との関係とは　

原則として、建築基準法上の道路は4ｍ（6ｍ）以上だが、現に建築物が建ち並んでいる道で、特定行政庁の指定があったものは、幅員が4ｍ（6ｍ）未満であっても道路とみなされます。
（いわゆる42条2項道路、みなし道路ともいいます）

この場合、現況道路の中心線から2ｍ（3ｍ）ずつ両側に後退した線が道路境界線とみなされます。
ただし、中心線から2ｍ未満で一方ががけ地、川、線路敷地等である場合には、川などから4ｍの線が道路境界線となります。

都市計画区域内及び準都市計画区域内の建築物の敷地は、建築基準法上の道路（自動車専用道路は除く）に2ｍ以上接していなければならないとされています。

例外としては、敷地の周囲に広い空き地を有する建築物などで、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものは、接道義務は適用されないこととされています。

（２）公道か私道かを市町村役場の管理課等で確認します。

（３）42条2項道路と位置指定道路の確認をします。
　市町村役場の道路課等で道路の種別の確認を行い（42条2項道路、位置指定道路）、道路図面を取得します。

■４ｍ以上　建築基準法上の道路には次の種類のものがあります。

１．建築基準法第42条第１項
①１号道路　道路法にいう道路（国道、県道、市町村道）※自動車専用道路は接道不可　
②２号道路　都市計画法、土地区画整理法、都市再開発等の道路
③３号道路　建築基準法施行時に既にあった道。（法以前道路、既存道路）
④４号道路　都市計画道路等で２年以内に事業が施行される予定のあるもの
⑤５号道路　道路の位置の指定をうけたもの　※位置指定道路

２．建築基準法第43条
⑥但し書き道路　幅員4ｍ以上で建築基準法42条に該当しない道路（農道、港湾施設道路、河川管理用道路、学校外周道路など）許可が必要

■４ｍ未満の道路には次の種類のものがあります。

１．建築基準法４２条
⑦2項道路　公道または私道
２．建築基準法４３条
⑧但し書き道路　42条2項に該当しない道路　許可が必要

※①・④は公道　②は原則公道　③は公道および私道　⑤は私道　⑥は私道　
⑦公道および私道　⑧は公道および私道
※４３条但し書きにて敷地に建築する場合、建築指導課の許可で階数・規模・用途などの建築制限があります。

以上、『役所調査／道路調査』　について、お話させていただきました。

次回からは、『不動産の価格評価』　について、お話させていただきます。

自分の家の売却をするときには、先ず数社の不動産仲介会社に売却査定を依頼することとなります。

あえて、高い査定金額を提示して、おませくださいとばかりに専任媒介契約を結んで、高い金額ゆえになかなか売れない・・・

そして2カ月程度、経過した時点で値下げの要求をしてくる・・・

最近、近くで安い取引事例が出てきましたので、この金額では売却できません等々・・・

それであれば、最初から売却価格を抑え目にして売却に出して、早く売れた方がメリットが高かったということもあるかもしれません。

不動産の売却も生命保険の加入も業者の思惑に左右されないことが重要でしょう。

今日はそんな不動産の売却に関する記事が日経ＷＥＢ版に掲載されていましたので、ご紹介させていただきます。

人生で何回もない不動産の売買。購入に労力を注いでも、売却となると業者頼みになりがちだ。しかし任せっぱなしは禁物。業界の慣行に振り回されず、納得して売却するには準備が必要だ。来年４月の消費増税を控え不動産買い替えに関心も高まるなか、担当者の見極め、相場観の養成など自分ができることは多い。

「あれは業者のシナリオだったのだろう」と東京都の小林一郎さん（49、仮名）は振り返る。複数の不動産仲介業者にマンションの査定を頼み、一番高い額を提示した相手と３カ月の媒介契約を結んだ。ところが週１回の報告では「引き合いがありません」の繰り返し。焦ってきたところで「隣のマンションで広い部屋がもっと安く成約した。この値段では難しい」と大幅な値下げを提案された。

改めて相場を調べ直すと、最初の提示額があまりに高すぎた。また熱心に売り込むとの言葉とは裏腹にマンションにビラ１枚入れた形跡がない。「これはおかしい」と契約満了を機に業者を変更し、納得する価格での売却にこぎ着けた。

■利益相反の取引も

東日本不動産流通機構（東京・千代田）のまとめでは、５月の首都圏中古マンションの成約件数は９カ月連続で前年同月を上回った。成約単価（１平方メートル当たり）は2011年２月以来２年３カ月ぶりに40万円台に乗るなど不動産売却への関心は高い。ただ、住宅ジャーナリストの榊淳司氏は「中古住宅の売買では一般にあまり知られていない慣行がある」と指摘する。

その代表例が「両手取引」だ。仲介業者は400万円を超える物件の場合、売買価格の3.15％＋６万3000円を上限に仲介手数料を受け取る。売り主だけでなく買い主も自分で見つければ、両方から手数料を受け取れる。これを両手取引と呼ぶ。

もちろん結果的に両手取引になることはありうるが、不動産コンサルタントの長嶋修氏は「問題は業者が両手取引を狙って物件情報の流通を阻害し、売り主が不利益を被ること」と強調する。具体的には次のケースだ。

多くの売却物件は不動産流通機構のシステム（レインズ）に登録され、会員の不動産業者が照会できる。ところが都内の不動産業者はこう明かす。

「レインズに登録されている物件を売り仲介業者に照会すると『商談中です』と言われ、直後に顧客に直接電話してもらうと『すぐに紹介できますよ』と答えがコロッと変わるケースが少なくない」。これは売り仲介業者が両手取引を狙い、物件を自分の手元にとどめるためで「囲い込み」と呼ばれる。

売買価格が3000万円の物件で仲介手数料は最大100万8000円。１割値下げすると売り主の売却収入は当初予定を300万円下回るが、仲介手数料は10万円弱しか減らない。囲い込んだ物件を値下げして両手取引に持ち込めれば収益は大きい。冒頭の小林さんが最初の業者を疑った背景にはこうした業界の慣行がある。

■まず査定額見極め

仲介は１社に任せる専任媒介契約と、複数の業者に依頼できる一般媒介契約がある。専任契約は業者が活発に売り込んでくれる可能性がある一方、囲い込みのリスクもある。一般契約は囲い込みの心配はないが、各社がどこまで真剣に取り組むかは読みにくい。

どちらを選んでも「売り主のために動いてくれる担当者を見つけた時点で売却の８割は成功」（長嶋氏）。その見極めの第一歩が査定額の判断だ。「突出して高い額を提示する業者に飛びつかない方が無難」と長嶋氏。冒頭の例のように専任契約を結んだ後で値下げを提案する例が多いという。住居を買い替えるなら資金計画に影響しかねない。

不動産調査会社、東京カンテイ（東京・品川）が首都圏の中古マンションを対象にした調査では、売り出し後１カ月以内で売れた物件は希望価格のマイナス3.8％で成約するが、売れるまで時間がかかるほどマイナスの乖離（かいり）率が大きくなる。売れ残り物件とみられると訴求力も弱まる。早く売りたいなら適正な売り出し価格の設定がカギだ。

そのため相場観は養っておきたい。レインズの「不動産取引情報提供サイト」、国土交通省の「土地総合情報システム」は物件の特定はできないが、地域ごとに成約価格を調べられる。民間の不動産情報サイトも「掲載されているのは売り出し希望価格」（榊氏）という点を踏まえれば参考になるだろう。

並んで重要なのが売却戦略だ。埼玉県草加市にある築17年の一軒家の売却を請け負った「あゆみリアルティーサービス」（東京・中央）は売り主に、第三者が外壁や室内、床下などの劣化状況を調べる住宅診断を助言。周囲には類似の物件も多かったが、建物の状態に客観的な評価を得たことでほぼ売り出し価格での契約に成功したという。

同社の田中歩社長は業界慣行に反対の立場。「いずれ具体的な物件名、価格などの成約情報は一般の人にもオープンになる可能性がある。競合物件との差別化などコンサルティング能力が重要になる」と話す。

もう一つのポイントが物件の印象の向上だ。買い手が一番気にするのは水回り。見学の前にバスルームやキッチンを清掃するのはもちろん、ハウスクリーニングを活用するのも一つの手だ。80平方メートルのマンションでは10万～15万円程度で済むという。部屋の汚れが目立つ場合は壁紙を貼り替えても「元が取れることが多い」（田中社長）。成否を分ける他物件との「鼻の差」（同）は、自分が積極的に動けばつけられることも少なくない。
【日経ＷＥＢ版2013/7/14】

いかがでしたでしょうか・・・

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本日は、『役所調査／都市計画・用途地域』　について、お話させていただきます。

１．役所調査

（１）都市計画・用途地域確認

都市計画区域の指定は、次のように指定します。

・１つの都道府県に指定する場合は関係市町村と都市計画地方審議会の意見を聞き国土交通大臣の認可を得て都道府県知事が指定します。

・２つ以上の都府県にわたって指定する場合は関係都府県の意見を聴き国土交通大臣が指定します。


①市街化区域及び市街化調整区域

◇市街化区域とは、既に市街地を形成している区域（規制市街地）＋おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（計画開発区域）

◇市街化調整区域は、市街化を抑制する区域

◇未線引き都市計画区域とは、市街化区域と市街化調整区域に区分されていない区域（三大都市圏の一定の区域と一定の大都市以外の区域に定ることができます）


②地域地区
地域地区は市街化区域と市街化調整区域の２つに分けられます。

ⅰ．用途地域
　住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類の合計12種類があります。
　　　　　　　　　　
【住居系】
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域 　　　　
第二種住居地域 　　　　　
準住居専用地域 　　　　　

【商業系】
近隣商業地域
商業地域 　　　　　　　　　　　

【工業系】
準工業地域 　　　　　　　　　　　
工業地域 　　　　　　　　　　　
工業専用地域 　　　　　

市街化区域内では少なくとも用途地域を定める。市街化調整区域では原則として用途地域を定めないこととする（同法13条）。非線引き都市計画区域や準都市計画区域内においても、用途地域を定めることができる。


ⅱ．補助的用途地区（主なものを列挙）

特別用途地区・特定用途制限地域、特例容積率適用地区、高層住居誘導地区、高度地区（建築物の高さの最高限度または建築物の高さの最低限度を定める地区）、高度利用地区（容積率の最高・最低限度及び建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区）、特定街区、都市再生特別地区、防火地域または準防火地域（市街地における火災の危険を防除するために定める地域。都市計画で、防火地域及び準防火地域が指定されると建築基準法で具体的な規制が行われる。）、景観地区、風致地区（都市の風致を維持するため定める地区。建築物の建築、宅地の造成、木材の伐採についての規制）


③建築基準法

ⅰ．集団規定
　
a)用途についての規定・・別添資料６①

特定行政庁の許可があればこの用途制限規定にかかわらず、建築物を建築することができる。また、敷地が2以上の用途地域にまたがるときは、過半の属する地域の用途制限を受ける。

ｂ）建物の建ぺい率の制限・・別添資料６③の一部参照

・建ぺい率とは建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう（同法53条）
◇建ぺい率＝建築物の建築面積÷敷地面積

・敷地が建ぺい率制限の異なる地域にわたる場合の取扱い
建物の敷地が建ぺい率の異なる規制数値である異なる複数の地域にわたる場合は、それぞれの地域の建ぺい率の最高限度の数値に、その地域に係る敷地が敷地全体に占める割合を乗じた数の合計が、その敷地全体の建ぺい率の最高限度となる。（加重平均）

・建物の敷地が防火地域の内外にわたる場合の取扱い
その敷地内の建物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地は、すべて防火地域内にあるものとみなして建ぺい率の緩和に関する規定を適用する。（同法53条）


ｃ）建物の容積率の制限

・建物の敷地が、容積率の規制数値の異なる複数の地域にわたる場合は、それぞれの地域の容積率の最高限度の数値にその地域に係る敷地の敷地全体に占める割合を乗じた数値の合計が、その敷地全体の容積率の最高限度になる（加重平均）

・次の床面積は容積率算定上の延べ床面積に算入しなくてよい。
◇自動車車庫等の床面積で建築物の床面積の合計の5分の1までの面積
◇住宅用地の地階（天井が地盤面から高さ1ｍ以下にあるもの）の床面積で建築物の住宅部分の床面積の合計の3分の1までの面積
◇共同住宅における共用廊下または階段（エレベーターそのものは除く）の床面積

・以下の建築物で特定行政庁が交通上、安全上、防火上、及び衛生上支障がないと認めて許可したものの容積率はその許可の範囲で緩和される。（同法52条）
◇その敷地の周囲に広い公園、広場、道路、その他の空地を有する建築物
◇同一敷地内の建築物の機械室、その他これに類する部分の床面積の合計が、建築物の延べ面積に対して、著しく大きい割合を有する場合。
　

ｄ）建築物の高さに対する制限

道路斜線、隣地斜線、北側斜線の制限が適用された場合に一定の位置において確保される採光、通風等について一定の基準に適合する建築物については天空率による制限に適合した建物を工夫することにより、斜線制限を超えた高さの建物の建築が可能。


ｅ）防火・準防火地域内の制限

以上、『役所調査／都市計画・用途地域確認』について、お話させていただきました。

次回は、『役所調査／道路の確認』について、お話させていただきます。

子育ても終わり、子どもは無事就職し転勤族となりました。

やっと、一人前の社会人となってほっとしていたのもつかの間、子どの結婚、初孫の誕生と慌ただしいセカンドライフが始まりました。

そして、気がつくと、夫婦二人の生活の中で子育てをするために購入した自宅は、老後の生活には、何か、そぐわない・・・

環境重視の公園の多い駅から少し離れた立地、そして、坂の多い道・・・

若いころには、何の苦労も感じなかったこの環境が、老い始めて来たこの体にこたえてくる。

いっそ、住み替えを考えてみようか・・・

と・・・マイホームを処分して新たな老後の生活を考えたてる方は、相当数、いらっしゃると思います。

先日の日経ＷＥＢ版に、住み替えに関する記事が掲載されていましたので、参考のためご紹介させていただきます。

せっかく手に入れた持ち家でも、経済的な理由などで処分せざるを得ない場合があります。そのときに、自宅をお金に換える方法としては、何が最も適しているのでしょうか。今回の記事では、自宅を賃貸に出すときなどの注意点について解説します。


「どうせ使うのはリビングだけ。1人で住むにはもったいないな」。商社マンのHさんは、住宅ローン残高の通知書を見てつぶやいた。

4年前、兵庫県宝塚市内に4000万円で自宅を購入。子供の教育環境を考えての住み替えだった。4LDK（98平方メートル）は家族4人には程よい広さだった。ところがその後、Hさんは離婚。独り住まいになった上、週の半分は国内外の出張で家を空ける。「転勤になったら売却しよう」と思いつつ、多忙に任せて住み替えを先送りしている……。

このHさんに限らず、思わぬ収入減やリストラ、離婚などで持ち家が重荷になる人は少なくない。資産価値の下落で老後資金の計画にも狂いが生じたとき、どんな対応策が取れるのか。ここでは代表的な対策を紹介しよう。

■貸すべきか売るべきか

まず考えられるのは、自宅を売ることだ。とはいえ、住宅ローンの残債が物件価値を上回る「オーバーローン」の状態だと、売却時に追加資金が必要になる。その場合、妻が専業主婦なら働くことや、親に贈与を頼むことができるのであれば、それで補てんするという手もあるだろう。「1軒目で損が出たら、値上がりが見込める家をもう1軒買って損を帳消しにする方法もある」と、ファイナンシャルプランナー（FP）の藤川太さんは指摘する。

株式運用と同じ発想で、含み損を抱えたまま放置せず、「損切り」をするという考え方だ。ただし、1軒目の損を穴埋めできるだけの手持ち資金がある場合に限られる。さらに2軒目でも失敗しないよう、不動産見極めがより重要になるのは言うまでもない。

一方、交通の便が良いエリアに家がある場合、売るより貸す方が有利なケースもある。売却するのと賃貸に出すのでどちらがいいのかは、自宅の「PER」を見ながら検討してみよう。PERはもともと株式投資で使われている用語で、株価収益率と呼ばれる。企業の利益と株価を比べて、株価が割高か割安かを考えるときに使われている。この株価を不動産価格に置き換えて、家賃に対して自宅の価格が割高か割安かという収益性を判断することができる。

家賃水準は、ターミナル駅からの所有時間で決まることが多い。交通の利便性が高ければ、たとえ自宅の価格が高くない場合でも高い家賃を取れるエリアとなる。こうしたエリアにある自宅は、売却するよりも賃貸向きと言える。なお、ローン返済中の物件を賃貸に回すことは原則認められないが、返済困難な場合など考慮してもらえることもある。

希望の家賃では入居者がつかないことも多いだろうが、「家賃を下げると物件の価値を下げてしまうことになる。極力、最終手段としたい」と不動産情報サイト「HOME’S」を運営するネクストの大出裕之さんは助言する。

空室対策には、敷金・礼金をゼロとする、あるいは当初（1～6カ月など）の家賃を無料にするフリーレントと呼ばれる方法もある。仲介業者が負担する物件広告の費用を持つことで、より熱心に入居者募集をかけてもらう人もいる。

■「地価断層」を狙って転居

ローン返済中の物件でも、条件を満たせば借り上げる住み替え支援制度もある。一般社団法人「移住・住みかえ支援機構（JTI）」の「マイホーム借上げ制度」だ。

耐震基準など条件を満たせば、JTIが借り上げて賃貸に回す。ただし、ローンを組んでいる金融機関が認める場合に限る（フラット35なら可能）。同制度は国の基金が債務保証をしており、空き家になった場合も査定額の85％ほどの賃料が保証される。家主が希望すれば最長3年で家を明け渡してもらえるメリットもある。

では、貸した後にどこに住むか。「都心に比べ地価がぐんと下がる『遠郊外』なら居住コストを抑えることができる」と言うのは、移住・住みかえ支援機構の代表理事、大垣尚司さん。大垣さんによると、都心まで普通列車で70分ほどかかるあたりに、土地価格が激減する「地価断層」がある。その外側近くの「遠郊外」に引っ越すことで住宅コストを圧縮できる。

FPの藤川さんもまた、自宅が「カネを食う家」になり老後資金がためられなかった人に、定年後は思い切った住み替えを勧めている。「例えば都心から1時間半ほど離れれば、神奈川県箱根などで2LDKの中古マンションが500万円ほどで手に入る」（藤川さん）。

自宅をおカネにする手段にもう1つ、「リバースモーゲージがある。自宅を担保におカネを借りる方法で、家主は自宅に住み続けることが可能。借りたおカネは、基本的に家主の生存中は返す必要がなく、死亡後、家と土地の売却により清算される。

扱うのは東京スター銀行、三井住友信託銀行、地方銀行など。基本は一戸建てが対象だが、東京スター銀行なら首都圏など一部地域でマンションも扱う。ただし融資額は自宅と土地の評価の5～8割の範囲。また土地価格が下落した際は、当初予定より融資額が減るリスクもある。
【日経ＷＥＢ版2013/7/10 】

いかがでしたでしょうか・・・

結婚して子どもが産まれ念願のマイホームを購入して、子育てが終わり子どもは立派に独立・・・

そして、思い出の詰まった家に夫婦二人の生活・・・

親子4人で暮らすことを前提の購入した2階建てのマイホーム・・・

高齢になったら2階には上がらない・・・ただの物置のスペースといっても、2階に上がらないのだから物置にもならない。

思い出はあるけれど・・・暮らしやすい家に住み替えることが合理的だとは思います。

そして、その時に、我が家の処分をどうするのか・・・

これからの社会のサイクルを考えると、中古住宅市場の活性化が必要でしょう。

安心して購入できる中古住宅、大事なことは中古住宅の性能や品質の状況を明確に示してあげるシステムの整備でしょうか・・・

中古住宅の性能や品質を診断する専門家を育成し中古住宅市場において診断に基づいた情報を開示することによって安心して中古住宅の購入に踏み切れるのではないでしょうか・・

いずれにしましても、これから先、なお一層、高齢者の方のマイホーム売却等で処分するケースは増えてくるでしょう・・・

その後の受け入れ先としての、高齢者用住宅の整備が、今後とも望まれるところです。


本日は登記以外の資料の調査についてお話させていただきます。

１．登記記録以外の資料の調査

①地図・公図・地積測量図・建物図面

ⅰ．地図
不動産登記法14条は土地及び建物の所在、位置、区画を明らかにするため、図面（地図・建物所在図）を登記所に備えることとしており、この図面は測量された現地復元能力を有する図面であることとされ、この地図の整備には時間と費用を要するため、十分に備えつけは完了していません。

ⅱ．公図
公図とは、各筆の土地の区画及び地積を明確にした地図をいいます。
測量精度は高くありません。
登記された土地が現地のどこに位置し、その形状や区画がどのようなものであるか確認できるよう、この公図を不動産登記法では登記所に備えるようにしています。

ⅲ．地積測量図
土地の形状および面積測定の結果を示した図面です。
土地の表示登記、地積の変更の登記、土地の分筆または合筆の登記申請書に添付して提出するもので、すべての土地について存在するものではありません。

ⅳ．建物図面
建物の位置及び形状を明確にするために作成された図面です。
主たる建物または付属建物の別、付属建物の符号、各階の別、及び床面積等を記載しなければなりません。

②供給処理施設（インフラ）
ⅰ．上水道施設図
前面道路内に上水道菅が埋設されているか、敷地内に上水道が引き込まれているか、その上水道管の口径は何ミリのものが入っているか、かつ、その位置（現地で）を確認します。
口径（一般的に13ｍｍ）によっては引き込み直しが必要なときがあります。

ⅱ．下水道設備図
前面道路に下水道管が埋設されているか（埋設されていないとき浄化槽の種類）、敷地内の汚水枡の有無、かつ、その位置（現地で）を確認します。

ⅲ。ガス引き込み図
敷地内引き込み有無、かつ、その位置の確認

以上、『登記記録以外の資料の調査』について、お話させていただきました。

昨日の日経ＷＥＢ版に収入保障保険の特約についての記事が掲載されていました。

介護の保障も特約で付けられる商品も出て来たようです。

介護の保障が必要となる年齢や確率を考えた場合、その特約の保険料は適切であるのか、否かといったような内容の記事でした。

生命保険の商品は色々な特約を設定した新商品が開発されてきていますが、保険料の設定が高いのか、適切なのかは、良く分からない・・・というより、わからないものです。

生命保険の商品は、なんで、こんなにもわかりにくいものかと思ってしまいます。

自分の入っている生命保険の内容を理解していない方は、大勢いらっしゃるようです。

不動産等の営業経験が長い私にとって、購入頂いた商品の内容をお客様が理解していないことは不思議に感じてしまいます。

不動産の取引は、宅建業法の厳しいルールが定められています。

その一つが、契約前の重要事項の説明義務です。

宅地建物取引主任者という資格を所持している者しかできないなど、説明書に記載する事項など、詳細の決まりがあります。

反して、生命保険の契約においては、お世辞にも不動産でいう重要事項の説明に値するような説明義務が課されているようには思えません。

従前と比べれば、本人の意思確認などを行うようにはなったようですが・・・・

以外に金融商品取引は金融機関という信用力のもと、ずさんな契約行為をおこなっているように思います。

銀行ローンの返済が滞った時に『期限の利益の喪失』という書類が届くことを、どれくらいの人が知っているのか・・・

もっと、真摯に契約行為についての説明はあってしかるべきかと思います。

話はそれましたが、保険選びにとても参考となる記事と思いましたので、原文のまま紹介させて頂きますので、参考にしてみてください。


「収入保障保険」という保険があります。ネーミングの印象から「失業したときにお金がもらえる保険ですか？」と聞かれることもありますが、死亡あるいは高度障害状態に一定期間備える商品です。死亡時に支払われる保険金を給与のように月額で設定する点に特徴があります。

例えば40歳の世帯主が60歳まで月額20万円の収入保障保険に加入すると、万が一の場合月々20万円が支払われるわけです。45歳で急死した場合の保険金総額は20万円×12カ月の15年分（60歳－45歳）で3600万円、50歳で死亡すれば同10年分（60歳－50歳）で2400万円となります。

一般に遺族に必要な保険金は年々少なくなっていくため、保険金額が経過年数とともに減っていく仕組みは合理的です。加入時の保険金が満了時まで定額で続く契約より保険料負担も軽くなり、家族構成が固まった家庭には適しています。

最近はこの収入保障保険で死亡保障以外の機能も付加した商品が注目されてきています。例えば６月12日付の日本経済新聞電子版ライフ「家族構成が固まったら…収入保障保険で掛け金抑制」では、一定の要介護状態になった場合も保険金が支払われる保険を選ぶ人が、新規契約者の約半数に上るという話が紹介されていました。掛け金が同じ保険会社の収入保障保険より３～４割高いにもかかわらず、です。

確かにこうした保障への需要はあるのでしょう。ただ、私には追加された保障機能に見合う料金設定なのかという疑問があります。

まず、この記事で取り上げられた要介護状態にも備える保険で考えてみます。保険会社に確認したところ、所定の要介護状態とは国の介護保障年金支払いの基準でいうと「要介護５以上であることが目安」とのことでした。

厚生労働省「介護保険事業状況報告」にある2011年度末のデータでは、要介護５に該当する人は要支援・要介護認定者531万人のうち61万人と12％弱です。とはいえ要介護５に該当する人の85％は75歳以上です。65歳以上75歳未満では531万人中6万9000人で1.3％、40歳以上65歳未満になると２万2000人で0.4％です。

さらに介護保障年金以外に特定障害にも年金が支払われることになっていますが、国の制度に照らすと障害等級１級で回復の見込みがない場合が対象だということです。

ちなみに、ほぼ同レベルの判断基準で支払われていると考えられる高度障害保険金の支払い実績は、生命保険協会の統計によると死亡保険金支払い件数の10％程度です。

もともと収入保障保険が必要な世帯主は晩婚家庭でも70歳くらいまでではないかと考えると、介護などに備える保障の付加価値が３～４割高い保険料にふさわしいのか、私には分かりません。ほかにも12年秋には五大疾病（悪性新生物・がん、急性心筋梗塞、脳卒中、肝硬変、慢性腎不全）で働けなくなった場合、もしくは病気やけがで所定の要介護状態になった場合に保険金が支払われる機能を付加した商品が登場していますが、やはり価値は判然としません。

生命保険文化センターのホームページでは、要支援者も含む介護になった主な原因の1位は脳血管疾患（21,5％）、2位は認知症（15，3％）、3位は高齢による衰弱（13,7％）となっています。心疾患は6位（3,9％）で、悪性新生物・がんは10位（2,3％）です。これらの原因に肝硬変と慢性腎不全を加えて、70歳くらいまでの人に保険金が支払われる状態になる可能性はどれくらいあるのでしょうか

40歳男性が65歳まで加入するケースで試算すると、五大疾病と介護も保障するタイプでは死亡保障のみの設定と比べ2.7倍の保険料になることもある商品です。

私は基本的に、機能が増えた金融商品は比較検討が難しくなるぶん価格競争が進まないと考えています。6月28日付の「保険選びに不親切　開示広がらぬ保険金支払い実績」でも問題提起しましたが、保険会社が定める諸々の状態になる確率は「企業秘密」のままでいいのでしょうか？
【日経ＷＥＢ版2013/7/10】

いかがでしたでしょうか・・・

保険の価値は、本当に難しいものと思います。

支払保険料の総額まで確認したうえで、自分の価値観にあっているのかでの判断しかないと思いますが・・・

問題は、どこまで、その保険の内容を理解できることかと思います。

本当のことを言ってくれるＦＰの存在が、もっともっと、求められてくるのではないでしょうか・・・

そう考えると、日々の情報収集は、欠かせないなと思い、日々、お会いする各専門家の方に質問しまくっています。

習うより、慣れろ・・・ならず、知っている人に聞くのが一番効率がいいと思います。

いろいろと知りたいことがあったら、まずは、日本ＦＰ協会の無料相談会の申しまれたら、いかがでしょうか・・・

必ずや、何かの参考になると思います・・・


本日は、『登記事項証明書等の見方』について、お話させていただきます。

１．登記事項証明書等の見方

登記事項証明書や登記簿謄本は、対象不動産の過去から現在への物理的変動及び権利関係の変動が記載されています。（移記されて閉鎖登記記録等の確認を要する場合もあります。）

また、記載は順位番号に古い順から新しい順に行われます。

したがって、新しい変動内容ほど順位番号が大きくなってきます。

①表題部

土地、建物の表示に関する事項が記載されます。
「地積」「床面積」の項目には過去から現在への地積・床面積の動きが表示されます。
その変動の原因は「原因及びその日付」の項目に、分筆・合筆・錯誤、または新築・増築などと表示されることとなります。（不動産番号とは不動産を識別するために１筆の土地又は１個の建物ごとに標題部に記録される番号、記号その他の符号で登記申請書等に不動産番号を記載すれば不動産の表示の記載を省略することができます。）

②権利部

ⅰ．甲区

所有権に関する事項が記載されます。
登記の目的（所有権の移転・差し押さえなど）、原因（売買、相続、代物弁済など）、共有の場合は、各共有分の各持分などが記載されています。
1つの不動産（1筆の土地・1個の建物）について2つ以上の所有権は存在しないので、最も順位番号の大きい欄に記載されている所有権が、現在の所有権を表示し、その記載より小さい順位番号に記載されている内容は、過去の所有者の変動が表示されることとなります。

ⅱ．乙区
所有権以外の権利に関する事項が記載されます。
登記の目的（抵当権設定・地役権設定・賃借権設定など）、原因、債権額または極度額、共同担保目録番号、その他の条件や特約などが記載されます。
1つの不動産（1筆の土地・1個の建物）について2つ以上の抵当権が存在する（同順位または順位の異なる抵当権）場合もあります。

本日は、『登記事項証明書等の見方』について、お話させていただきました。

次回は、『登記記録以外の資料の調査』について、お話させていただきます。

先日の日経ＷＥＢ版に相続の手続に関する記事が掲載されていました。

死亡届から始まって実に多種多様な手続が必要となります。

相続対策の話を良く耳にしますが、一番先にやっておきたい相続対策は、相続発生後の必要な手続かもしれません。

相続手続きとは・・・非常に参考となる記事ですので紹介させていただきます。

人が亡くなった後にしなければならない「相続手続き」と呼ばれるものは非常に数多く存在しています。しかもこれらの手続きには、期限が明確に定められているものも少なくありません。この期限を守ることができないと、ペナルティーや不利益をこうむることになる可能性も出てくるので、注意が必要だと言えるでしょう。

相続手続きが数多く存在することから、そもそも遺族として何をどこまでしておかなければならないのかの全体像がつかめなくなってしまうかもしれません。そうなると、どれかひとつくらいは漏れてしまって、手続きを失念してしまうということも絶対にないとは言い切れなくなってしまうと思います。

しかも、人が亡くなった後のタイミングというのは、こういった雑多な手続きの処理に「最適の時期」というわけでは決してないということも考慮しなくてはなりません。もちろん、遺族にとってはただでさえ悲しみや感情の落ち込みが激しい、非常に機微な時期です。

そんな折に、悲しみに追い打ちをかけるかのように、葬儀や法要などの行事が怒とうのように押し寄せてくることになるのです。近年は「家族葬」などの小規模な形式の割合が増えてきていると言われていますが、これもセレモニーとしては縮小傾向にあるというだけで、やはり法要の準備や会葬者への対応などで大変な思いをする遺族はまだまだ多いはずです。

そして、さらにそこにたたみかけるような形で、終えなければいけない大量の「相続手続き」が行列を作って待っているというわけです。手続きの期限のなかには、まさに葬儀や法要のさなかに覆いかぶさってくるものもありますから、悲しみに暮れている最中ではあるのですが、なかなかゆっくりとは待ってもらえない場合も出てきます。

こうなれば、遺族だけですべての手続きを処理して行くことは難しくなるという側面も生じてくることでしょう。そこで、相続のそれぞれの分野に存在している専門家のサポートを利用するということも生じてくるでしょう。ひとくちに「相続手続き」とはいいながら、専門家ごとに担当する分野が異なってきます。たとえば司法書士であれば、不動産の名義変更や、遺言書で執行者と定められていた場合の金融機関の名義変更などを「相続手続き」としてまず思い浮かべるでしょうし、税の専門家である税理士であれば、相続税の申告手続きや所得税の準確定申告を思い出すのではないかと思います。

通常の意味での「相続手続き」なら、そうした専門家のサービスを組み込むことによって一気に解決への手助けが図れることでしょう。しかしながら、非常に広い意味での「相続手続き」となると、そうした専門家が担当できる一連の手続きにはおさまらないようなケースも出てきます。細かなものまでを入れると、すべてを挙げるのが難しくなってしまうほど、非常に多岐にわたる手続きが存在しているのです。そうした膨大な手続きを漏れなく行っていくことは、普段そのような処理に慣れていない遺族からすると、少しハードルが高すぎるのではないか……と思えるような場面もしばしばでしょう。

ところで、そうした各種の相続手続きについて、忘れやすい部分や注意点などを簡単におさえていきたいのですが、便宜的に手続きをいくつかのカテゴリに分けてみたいと思います。別表の項目名にもなっているように、大きく分類すれば次の４つに分けられるでしょう。

（１）死亡に関する届け出
①死亡届　　　　　　　　市町村役場で手続　　7日以内
②火葬許可申請書　　　　市町村役場で手続　　7日以内
③世帯主変更届け　　　　市町村役場で手続　 14日以内
④運転免許書　　　　　　警察署で手続　　　すみやかに　
⑤国民健康保険証　　　　市町村役場で手続　すみやかに
⑥後期高齢者医療保険証 市町村役場で手続　すみやかに
⑦高齢者福祉サービス　　福祉事務所　　　　すみやかに
⑧障害者手帳他　　　　　福祉事務所　　　　すみやかに

（２）お金の給付を受ける手続き
①生命保険　　　　　　　生命保険会社で手続
②簡易保険　　　　　　　郵便局で手続
③死亡退職金　　　　　　会社で手続
④団体弔慰金　　　　　　各種団体で手続
⑤医療費控除の還付請求　税務署で手続
⑥遺族共済年金　　　　　各共済会で手続
⑦損害保険　　　　　　　損害保険会社で手続

（３）名義の変更・解約手続き
（４）税、登記、裁判、年金などの手続き

まずは（１）の「死亡に関する届け出」の手続きについて見て行くことにしましょう。そもそもこの手続きが漏れるようなことは、一般的にはあまり考えにくいのではないかと思います。とはいえ仕事上で戸籍などを日常的に読み込んでいると、明治の初期頃の生まれなのに書類上ではいまだに生存していることになっているようなケースも、非常にまれとはいえゼロではありません。

しかしそれはあくまで例外であり、現在ではほとんどの相続手続きをすすめる大前提として、戸籍などに「死亡」の記載があることが必要とされています。そのためには、まずは死亡届を市役所に提出しなければ何も始まりませんから、故意に隠すというようなことがなければ死亡届が漏れるということは少ないように思います。

おそらくそれよりも漏れやすいのは、国民健康保険や後期高齢者医療保険に関する手続きのなかで生じてくる、加入者が死亡した際の「葬祭費」などの名目で支給される金銭の請求もれの方ではないでしょうか。自治体によって支給額が違う場合もありますが、一般的には５万円程度が支給されているようです。こうした付随的な支給のある金銭はそこまで多額ではないことが多いですが、その制度を知っているか知らないかという点だけで明暗が分かれることもありますから、できるだけ漏らさないようにしておきたいものです。

つぎに（２）の「お金の給付を受ける手続き」について見て行きましょう。生命保険や損害保険などの手続きについても、わかっているのに手続きを失念するということは少ないのではないかと思います。むしろ、亡くなった人がそもそもどの会社とどんな保険契約を結んでいたのかがわからずに、詳細を知らないで放置されているということの方がケースとしては多いのだろうと感じます。

また、各種団体からの弔慰金などの請求手続きについては、故人がどんな団体に所属していたのかを知らなかったとか、そうした団体に入っていたことは知っていても、団体の会則等に弔慰金の支給規程があることを知らなかった、などという理由から請求手続きを失念していることがありえます。このような規程については、団体の事務局などに問い合わせれば詳細に教えてもらえることもありますので、念のため問い合わせておいても損はないかもしれません。

いずれにしても、これらはすべて「請求すればお金を受け取ることができる」という種類のものです。行えば遺族にとってプラスになる可能性が高い手続きですから、あえて放置しておくということはないでしょう。ただ、請求にあたっては「時効」が存在しているものもありますから、この点には注意が必要です。例えば保険金の請求などは、３年などといった短い期間で請求できる時効が来てしまうケースの可能性もありますから、いつまでももらえるというものではない、というポイントだけはおさえておきたいものです。

次回は引き続き、（３）名義の変更・解約手続きと（４）税、登記、裁判、年金などの手続きについて「忘れると困る」ケースについて解説して行きたいと思います。
【日経ＷＥＢ版2013/7/5】

いかがでしたでしょうか・・・

相続対策は遺産分割や納税や節税などの対策に目がいきがちですが、実は、手続が何が必要となってくるかをきちんとおさえておくことも非常に重要なこととなってきます。

当たり前の準備を当たり前のようにしておくことこそが、一番、大切なことかもしれません。


本日は、宅地建物業法の『無免許営業』について、お話させていただきます。

宅建業法の無免許営業とは、宅地建物取引業の免許を持たない人が、広い宅地を所有していたとして、その宅地を区画割りして利益を目的として不特定多数のかたに売却する行為は、『宅地建物取引業』に該当することから、その区画割りして不特定多数の方に分譲した行為は、無免許で『宅地建物取引業』を行ったとして、無免許営業に該当することとなります。

その売買を不動産業者に仲介で依頼したものであっても、無免許営業に該当するというものでした。

ただ、その無免許営業については、何区画分譲したらそれに該当するかなどの明確な基準の定めはなく、各都道府県で、その取り扱いは異なるようです。
一部、厳しい都道府県では、２区画から無免許営業に該当することとしているようですし、反して20区画でも何も言われない都道府県もあるようです。

この無免許営業については、売主の地主さんへの罰則の規定はあるのですが、売主の地主さんへの罰則よりは、その仲介を行った不動産業者に対して『無免許営業幇助』による宅建業法による罰則が適用されることが多いようです。

土地の時価が毎年下落しているなか、広い土地を一括購入して分譲する不動産業者が減っているなか、広い土地を処分しなければならない地主さんにとっては、面倒なことです。

もっとも、自分で『宅地建物取引業』の免許を取得すればいいわけですが、試験をうけて合格後に店舗を準備してそのほか登録費用で約200万円程、かかってきます。
とても、毎年、継続的に売却したい一団の土地があればともかく、数年に一度程度の売却行為であればそこまでの手間と費用の負担は厳しいものでしょう。

土地の地価が右肩上がりから下落基調にかわってきたこの時代において、相続税の納付のために土地を売却しなければならないといったときに、一括で購入してくれる不動産業者が少なくなってきたことから価格を競わせるような有利な価格交渉も出来なくなってきたりとか、なかなか一括では売れなくなってきたりとか、厳しい局面を迎えています。

このように考えてくると、そもそも、自分の土地を細かく区画割りして不動産仲介業者に売却を依頼することに、何の問題が生じてくるのかが、疑問となってきます。

この無免許営業は、宅地建物取引業の免許のない者は土地の分譲を行ってはいけないということですが、その分譲をプロの不動産仲介業者が行えば売買契約の取引上は、何らの問題は生じないと考えます。

昔のように、売り易い時代から、売却困難な時代に変わったなか、宅建業法の見直しも必要ではないでしょうか？

日経ＷＥＢ版に葬式代を生命保険で準備することが、必ずしも賢い選択ではないといった記事が掲載されていました。

ついつい、葬式代くらいは終身保険で準備しておいた方がよろしいのではと奨めがちですが、この記事を読んでみて、確かに生命保険が必ずしも賢い選択ではないなと気付かされました。

一つには、生命保険よりも運用利回りのいい資産運用をした方が、リスクは伴いますが投資効果は高くなることがあります。

終身保険は、保険料払込期間を過ぎれば貯蓄と同じ効果のものとなるので、長生きできる前提であれば利回りの高い金融資産で蓄えをした方がよりよい方法と言えるでしょう。

資産運用にはリスクは付き物ですが、比較的、リスクの少ない商品で生命保健よりは投資効率の高いものを選んで運用していけば、生命保険で300万円となるものが400万円となる可能性はあるでしょう。

もちろん、生命保険には、相続開始後にすぐ現金が手に入ってくるといったメリットもありますし、早くに亡くなった時には少ない保険料でまとまったお金が入ってくるといったメリットもあります。

何を、選択するかは、人それぞれの考え方や事情にもよってくるでしょう。

ここ最近のアベノミクスの効果で、資産運用に興味を持たれている方が多くなってきたような気がします。

銀行に預けておくのは勿体ない・・・株か投信か、はたまたリートか・・・

大儲けは考えずに、無難に3％程度の利回りを確保したいと考える方も多い感じがします。

生命保険も悪くはないが、運用率がいまいちといったような終身保険なら定期保険で保険料を抑えて保障を確保して、残りの資金で株式投資や投信購入を考える方が増えて来たような感じがします。

目の前で株高のニュースを見ていると、そんな気にもなってくるのかなという気もします。

先ずは、学習を兼ねて、例えば元手を50万円に限定して投資を始められのがいいと思います。

ただ、リスクはありますので、深入りし過ぎには注意が必要とは思います。

参考となる記事でしたので、原文のまま、紹介させていただきます。


「お葬式代くらいは準備しておけるように、保険へのご加入を検討されてはいかがでしょうか」。こんなふうに保険会社の営業担当者や代理店から勧められた、という話を聞くことがあります。年収の何年分もの大型死亡保障はいらないと考える主婦や独身者が主な対象のようです。

提案される商品の大半は、一生涯の保障がある終身保険です。加入者がいつ亡くなっても保険金が支払われる保険なので、確かに葬式代などを家族に残したい人には向いているでしょう。

また保険料を投資信託などで積極的に運用する「変額終身保険」の利用が勧められるケースもあります。運用実績により保険金と、解約時に払い戻されるお金の額が文字通り変動する保険です。死亡保険金については最低保証があり、保険料も相対的に安いので、これも理解できる選択肢です。

葬式代を保険で準備しようとする理由の一つとして、相続手続きが終わるまで死亡した人の預金口座が凍結されることが挙げられます。急ぎの資金が必要な場合、厄介な仕組みです。その点、保険で備えておけば万が一のときの請求も比較的楽です。法定相続人が受け取る場合は、保険金500万円まで税金もかかりません。

確かにこうした保険のメリットは知っておきたいところです。ただ、誰もが葬式代を保険で準備する必要はないと思います。理由は主に２つあります。

まず葬式代の優先度がそんなに高いのか、という点です。例えば20代の社会人が自らの葬式代を保険で準備するよう勧められて加入することを想像すると、私は理屈抜きに違和感があります。価値観は人それぞれですから大きなお世話には違いありませんが、「もっとほかにお金を使うべきことがあるのでは？」と思うのです。


また現実問題として親が健在であれば、不幸にも子が20代などで命を落としてしまった場合、親の資金で葬式を出すと考えるのが自然でしょう。「自分の葬式代を用意できるほどの保険にも入っていなかったのか」という親もいないだろうと思います。夫が普通に仕事をしている家庭の主婦など、世帯主でない配偶者についても同じで、収入や蓄えの範囲内でそれなりの対応は可能ではないでしょうか。

こうしたことを考えると、故人の預金口座の凍結が葬式代を支払う際に問題になるケース自体、それほど頻繁に起きるとは思えないのです。

保険で葬式代を準備する場合、もう一点気になるのは本当に安心・安全なのかということです。20代や30代の人が平均余命を全うした場合、保険金が支払われるのは50～60年後です。その間には物価の変動などで、保険金の価値が目減りすることも考えられます。

加入している保険会社が破たんしている可能性も頭に入れておく必要があるでしょう。実際に保険業界では1990年代後半以降、時期にもよりますが40社前後あった保険会社のうち８社が破たんしているのです。こうした点を考慮すると、「終身保険に入っておけばいつか必ず保険金が支払われる」というのは契約内容の説明としては間違っていないものの、不透明な部分があるという認識も必要でしょう。

さらに、これは個人的に思う点ですが、百万円単位のお金がかかる葬式のあり方自体が時代や価値観の変化とともに、もっと簡略化されていく可能性も否定できない気がします。

それでも、どうしても保険を使って葬式代を準備しておきたいという人もいるでしょう。その場合は終身保険より定期保険に加入する方がいいと思います。向こう10年間、保険金額200万円で加入できるプランでは40歳の女性でも月払い保険料は500円程度という会社もあります。これを当面の不測の事態に備える保障とし、数十年後の資金準備は時代や環境の変化を見ながら考えていくのが、現実的な選択肢ではないでしょうか。
【日経ＷＥＢ版2013/7/3 】

いかがでしたでしょうか・・・

終身保険か、資産運用か、ライフプランを考えながらよくよく考えて決めていただけたらと思います。



本日は、不動産コンサルタンンと財産コンサルタントとの違いについてお話させていただきます。

『不動産のコンサルタント業務』と『財産のコンサルタント業務』の違いについて、バードレポートというブログに非常に分かり易く掲載されていましたので、その内容をベースとしてご紹介させていただきます。

不動産コンサルタント業務は『客観的な不動産』を扱いますが、財産コンサルタント業務は『主観的な財産』を扱うものです。

例えば、ある土地があるとして、客観的に不動産としてみれば、用途地域や容積率等から３階建ての賃貸マンションの建築が最有効活用となる土地とします。

その土地をＡさんが持っていた場合、老後の生活資金のため３階建てのアパートを建てるのがＡさんにとっての『財産』としての最有効活用になることでしょう。

ところがもしその土地を大地主のＢさんが持っていたとすれば、将来の相続税の納税のための建物を建てずに、駐車場にしておくことがＢさんにとっての『財産』としての最有効活用ということもあるでしょう。

土地オーナーの皆様にとっては、賃貸マンション建築を代表とする『土地の有効活用』は『目的』ではないこととなります。

例えば『相続対策』が『目的）なのであって、『土地の有効活用』は『手段』なのです。言い換えれば『財産』としてその土地をどうするのかが『目的』であり、『不動産』としてその土地を活かすのかは『手段』となるのです。

そして、『財産コンサルタント』とは、クライアントの方の『目的』を、不動産調査や現状分析にもとづいて、顕在化させて、その対処の結果生じる不動産ニーズを建築売買等で実行支援させていただくものとなります。

その『財産コンサルタント』の手順としましては、次の通りとなってきます。

まず、クライアントの方から、親族関係・財産・所得ほかについての説明を受けます。次に路線価での相続税評価額と相続税額を算出し、相続税の納税が可能か、兄弟間の分割が可能かを検討します。

あらためて、クライアントの方に、その結果を報告し、建築・購入・売却・保険その他の対策案を提案させていただきます。

そのご提案は理詰めに根拠を示させていただくこととなります。
なぜこの土地にこういう建物を建てなくてはいけないのか、なぜこれを買わなくてはいけないのかと・・『そうしなくては、これこれの理由で相続税が払えなくなるからです。』といったような、『お願いですからこれを買ってください。』等の営業を目的としたものではありません。

そして検討とその説明を繰り返しながらその対策案を実行させていただくこととなります。
このようにして、納税・分割・節税のバランスを取りながら対策実行を行っていきます。

要は、クライアントの方のためになることを、クライアントの方のために提案し、実行させていただくということです。

※最後に、ここでいう『不動産コンサルタント業務』とは、あくまで、『手段』としてのご提案に留まっている業務を指していますので、不動産コンサルタントの名称の全てが、それに該当するものではありません。
不動産コンサルタントの名称のもと、当然『財産コンサルティング業務』を行っているケースも数多くありますのでお断りさせていただきます。

今日、参議院選が公示されます。

第二次安倍内閣発足後の最初の全国規模の国政選挙となります。

先日の東京都議選では、自民党、公明党の圧勝でした。

今回の参議院選はどのような結果となるでしょうか・・・

民主党の巻き返しはあるのか・・・

日本維新の会は従軍慰安婦の影響を払拭できるのか・・・

みんなの党の躍進はあるのか・・・

社民党の復活はあるのか・・・

その他共産党他の党の結末はどうなるのか・・・

今回の選書の争点は、アベノミクス、ＴＰＰ、原発再稼働、憲法改正といったとこでしょうか・・・

昨日の党首討論会のＴＶ中継を見ていましたが、これといって、記憶にのこる印象深い話は、あまり、聞かれませんでした。

アベノミクスや消費増税に反発する意見があるものの、その代替え的な政策の具体的な話がなかったような記憶です。

唯一、印象深かったのが、維新の会の橋本代表の『構造改革は業界団体に配慮しなければならない政治ではできない』といったところでしょうか・・・

アベノミクスの第３の矢である成長戦略にについての指摘でした。

農協改革や混合診療の解禁の実現が必要と訴えていました。

今回の参議院選でねじれが解消できるのか・・・

野党連合でねじれを生じさせるのか・・・

今後の経済復興に向けても大きな選挙戦となりそうです。

個人的には、安倍政権後の円安、株高で年金の運用も過去最高額を記録し、なんだかんだ言いながらも、前進しているように感じますので民主党政権時代よりは、はるかに状態は良くなったと感じています。

消費税が10％にＵＰすると現状と比較して年収500万円程度の家庭で年間30万円程度の家計への負担があると試算されたデータがあります。

消費増税での景気後退が心配には思います。

かといって、消費増税がされないと日本国債の格付けにも影響がでるかもしれません。

ここが、我慢のしどころなのでしょうか・・・

誰に投票するか・・・

これから、じっくり、考えて・・・

清き一票を投じてきます・・・



本日は、『不動産現状分析方法③』について、お話させていただきます。

本日は、不動産現状分析における登記記録の調査についてのお話です。

不動産については、所有者がだれであるかを確認することは、すごく、重要なことであり、その確認は登記事項証明書により確認することとなります。

１．登記記録の調査

①所有者
対象となる不動産の所有者について、登記事項が記載された登記事項証明書の交付を受ける等により確認します。
現地に居住していても、相続登記が未了で依頼者等の所有名義となっていない場合もあります。
また。所有者確認のために固定資産税評価証明書を依頼者等に求めることが必要となることもあります。

②所有権以外の権利
借地権の場合は、土地の登記記録には登録されていないことがほとんどです。
借地権の対抗力は建物の登記によって与えられますし、ほとんどの地主さんは借地権の登記には同意しないことが多いからです。
また、通行権は地役権の登記はされていない場合があります。
なお、私道に面している土地は私道について共有持分等を有しているかの調査が必要となります。

２．登記記録の調査方法

①登記事項証明書の交付等
だれでも登記所において手数料を納付して登記事項証明書（登記記録に記録されている事項の全部または一部を証明した書面）および登記事項要約書（登記記録に記録されている事項の概要を記した書面）の交付を請求することができます。
登記事項証明書等の交付請求や登記簿謄抄本の交付申請や閲覧申請等は、土地の場合は『地番』、家屋の場合は『家屋番号』を記載することとなります。
『地番』が不明な場合は、公図と住宅地図を照らし併せて把握します。
『家屋番号』が不明な場合は、所有者または地番上の建物で申請する場合もあります。

なお、登記記録の記載内容は、必ずしも真実の物理的状況・真実の権利関係が記載されているとは限りません。
例えば、現況が『宅地』であるのに土地の地目が『畑』として登記されている場合や、現実の所有者名が登記記録における所有者と違っている場合もあります。

以上、『不動産現状分析方法③』について、お話させていただきました。

次回は、引き続き、登記事項証明書等の見方について、お話させていただきます

先週の金曜日（6/28）と土曜日（6/29）に、第一回日経相続フェアーに行ってきました。

私が理事を務めている『日本相続士協会』でブースを出展させていただきましたので、無料相談と相続士資格の案内を配布させていただきました。

メインのセミナーが初日が伊藤元重東京大学教授、二日目が竹中平蔵慶応大学教授であったことや、主催者が日本経済新聞社ということもあり、多くの参加者の方で賑わった二日間となりました。

メインのセミナー以外でも、相続業界では署名な方達のセミナーもありましたので、終日、コンスタントに参加者の方が訪れていました。

あの賑わいぶりを見ますと、やはり、相続に関する皆さんの関心は高まっていると感じました。

2年後の相続税の基礎控除額の減額が、やはり気になっているのでしょう。

今のうちに、何か、対策を打っておいた方がいいのか、否か・・・

相続税は、かかってくるのか、否か・・・

子どもたちに財産はどうやって、分けてあげようか・・・

遺言は書こうか、否か・・・

等々、何をどうしていいのか、何から手をつけた方がいいのか・・・

考えあぐねているようです。

誰に相談すればいいのか・・・

税金がかかるのか否か・・・税理士の先生に相談するのは敷居が高すぎるし・・・

遺産分割についてアドバイスが欲しい・・・弁護士の先生に相談するほどでもないし、行政書士の先生は相続の専門家というわけでもないし・・・

納税資金対策で保険の営業の方に相談すると、強引に奨めてくるし・・・

納税資金対策で手持ちの不動産の売却を不動産会社の方に相談すると、一番条件のいい
土地を今すぐ現金で買いますと手付金をいきなりテーブルの上に差し出されるし・・・

本当は、条件の劣るものから捌いて欲しいのに・・・

等々、相続は遺産分割、納税、節税がその対策のメインとなりますが、これらの全てを、まとめて、相談に乗ってくれる人は意外に少ないものです。

大手生命保険会社の販売員向けの相続の勉強会に出席しましたが、肝心の相続税の課税価格の計算方法（主には土地の相続税評価額の計算）には触れませんでした。

いかにして、相続のための終身保険に誘導すべきかの内容が多かったような記憶です。

メインの不動産は長男に、そして手持ちの金融資産で長男受取人の生命保険に加入して、その保険金で他の兄弟に代償分割しましょう等々・・・

それは、それでいいのですが・・・

代償分割に必要な金額は、本来、相続税の課税価格をきちんと押さえる必要があります。

これから、土地の評価額を下げられるものは下げていく工夫をする（用途区分等）提案や余りにも立地条件の劣る不動産は近所の人に買ってもらえないか等の提案もしながら、最終的に加入すべき保険金額も見ていくべきでしょう。

営業の上手な人は、わかりやすく、優しい口調で、不動産をご長男に遺す遺言を書かれてご長男受取人の生命保険に加入しておけば、代償分割での争族対策と納税対策は完璧ですよと説明し、大口の契約をとってくることでしょう。

基礎控除額の減額まで考えていくと、そもそもの課税価格をどうすべきか、どうもっていけるかが、大きなポイントなってくるような気がします。

争族対策の生命保険の加入や節税対策の貸家建築は、相続対策の手段であって、対策の方法は手段のまえに遺産分割や納税対策や節税対策等を総括的に分析して行っていくべきでしょう。

相続対策の方法を考えることが重要であって、その手段は方法さえ決まってくれば自ずと答えは導き出されます。

これからは、相続対策の方法を真剣に提案してくれる人、もしくは提案できる人が信用を勝ち得ることでしょう・・・

日本相続士協会は、身近にかつお気軽に相続の相談ができる、そして相続対策の方法を真剣にご提案させていただけるスキル向上のお手伝いをその目的としており、資格試験制度をこの7月から開始しました。

第一回目の試験は7月21日（日）で申し込みは定員に達し、次回は9月の試験となります。

資格試験の他にも、定期的に相続士養成スクールも開講しています。

詳しくはＨＰ　【http://www.souzokushi.or.jp/】をご覧ください。

この2日間の熱気を感じるにつれ、『相続士』の仲間が1人でも多く増えることが必要だなと感じました・・・



本日は、『不動産の現状分析方法②』についてを、お話しさせていただきます。

本日は、不動産現状分析方法のうち、現地調査についてのお話をさせていただきます。

１．現地調査

①交通・接近状況
最寄り駅や、駅からのルートについて調査します。
駅からの距離、バス便であれば最寄駅からの時間、バス停からの距離を調査します。

②市場性等
貸ビル、賃貸マンションまたはアパートの建設の場合など、賃貸需要がどの程度見込めるか、現地や周辺の状況を調査します。
必要な場合は、地元不動産業者に聞き込みを行ったりします。

③現地の状況
現地は更地か、または建物が建っているかを確認します。
新たに建物を建設する場合に解体撤去に要する期間や費用を調査します。

④地形、地勢
土地の形状や傾斜、高低差などを、おおよそ目視で確認します。

⑤境界
現地には境界杭があるのか、塀などに境界らしきペイントがなされているのかを確認します。
土地の売却の場合はもちろん、建物を建築する際も境界を確定する必要が生じます。
また、越境物はないかどうかも確認します。

⑥道路
接道状況はどうなっているか、接道状況によっては共同住宅等の建設ができない場合があるので注意を要します。
また、対象となる土地には、隣地の通行の用に供されている部分はないか、袋地通行権の対象となる無道路地を囲んでいるほうの土地ではないか、等々、権利関係調査のまえに目視で確認します。

⑦生活関連施設

ⅰ．上水道
前面道路の埋設状況の確認（公営か民営か）、水道管の口径の確認（何ｍｍか）、井戸か敷地内に引き込み済みか、かつ、その位置の確認等をします。

ⅱ．下水道
本下水対応か、浄化槽対応か、本下水対応地域の時、前面道路の埋設は、かつ、敷地内に汚水枡の引き込み済みか、かつ、その位置の確認をします。

ⅲ．ガス
都市ガスかプロパンガスかの確認をします。

ⅳ．電気
電柱の位置、敷地内の電柱の有無の確認をします。

以上、『不動産現状分析方法』のうち現地調査について、お話させていただきました。

次回は、引き続き『不動産現状分析方法③』について、お話させていただきます。

昨日のＷＥＢ版に12年度の公的年金の運用益が11兆円であったとの記事が掲載されていました。

昨年11月からのアベノミクスの円安、株高効果によるもののようです。

年金財政については、常に不安がつきまとまっていましたが、一安心というところでしょうか・・・

年金財政の破綻なども思い描いていましたので、個人的には非常な朗報でした。

同記事の内容は以下の通りとなります。

公的年金の運用が大幅に改善している。国民年金と厚生年金の積立金を運用する年金積立金管理運用独立行政法人（ＧＰＩＦ）は２日、2012年度の運用成績を発表した。運用益が11兆2222億円、運用利回りが10.23％と、いずれも過去最高だった。昨年11月からの円安・株高の影響で国内外の株式の評価額が膨らんだ格好だ。

ＧＰＩＦは債券や株式に分散投資している。資産別に見ると、運用益は国内株式が3.3兆円、外国株式が3.8兆円と大幅な黒字になった。昨年11月から運用成績が急激に改善、今年１～３月だけで7.6兆円の運用益を出した。13年３月末時点の運用資産額は120兆4653億円で、前年に比べて６兆8541億円増加した。

厳しい年金財政にとっては朗報だ。団塊世代の大量退職などで毎年の収入だけでは年金給付がまかなえず、ＧＰＩＦが積立金を取り崩して支払いに充てている。13年度まで５年連続で毎年度４兆～６兆円の取り崩しが実施される見通し。09年度に立てた想定では11年度末時点の積立金（時価ベース）が想定に比べ3.1兆円の赤字になっていた。運用結果を受け12年度末時点では「黒字に転換する」（厚生労働省）。

急激な円安・株高はＧＰＩＦにとって“想定外”だった。ＧＰＩＦは規定の資産構成割合を定めており、限度を超えることを認めていない。実際の保有割合が一定以上離れると、保有する株や債券を売買して元の割合に戻す必要がある。昨年末以降に国内債券が下限を一時割り込み、半ば強制的に国内債券を5.9兆円購入していた。

ＧＰＩＦは６月７日に運用の目安とする資産構成割合を変更。国内債券の比率を７ポイント引き下げ60％にしたほか、国内株式を１ポイント引き上げた。市場環境の実勢に合わせ、望まぬ売買を避けた形だ。

政府・与党内には一段の株式比率の引き上げを求める声がある。ＧＰＩＦや公務員共済などの運用のあり方を見直す有識者会議が１日から始まった。ＧＰＩＦの運用が低利回りの国内債券に偏り、株式などでの運用に消極的すぎるとの考えが背景にある。

菅義偉官房長官は２日、「（昨年末からの円安・株高が）年金財政の安定に大いに役立った」とアベノミクスの成果を強調した。今回の運用結果を受けて、株式や外国資産の買い増しを求める声が強まる可能性がある。
【日経ＷＥＢ版2013/7/2 】

過去最高の運用成績だったようです。

円高、株安で今迄の投資環境がどん底であっただけに、その反動ともいえるものでしょうか・・・

投資比率は国内債券から株式にシフトすべしの声が有識者会議であがっているようです。

円安、株高は、非常に喜ばしいことですが、反面、国内債券の購入者が減っていくことにも繋がってきそうです。

国債価格と金利への影響が気になりますが、大胆な金融緩和で対応していくということでしょうか・・・

ここで、オリンピック開催が東京に決まれば、さらなる経済効果も期待できそうです。

オリンピックの開催地はいかなる結果となるでしょうか・・・



本日は、『不動産現状分析①』について、お話させていただきます。

不動産現状分析には、『調査』と『分析』が必要となってきます。

その『調査』、『分析』を行う具体的な項目は次のようになります。

１．物理的な状況調査
①土地関連調査
所在及び地番、地目、地積、隣地との境界確認、地質、地番等
②建物関連調査
所在及び家屋番号、建物構造（耐震調査）、用途、床面積、建築時期等、建築（外装、内装、屋上、外構等）、設備関係、建築のグレード（再調査価格）、維持・保全・修繕費用・増改築等（改修、修繕履歴等）、建築基準法との関連（違反建築等）、アスベスト等の有害物質等
③環境関連調査
騒音・振動・土壌汚染・大気汚染等各種汚染、危険・嫌悪施設等、地中埋設物、地震等災害関連等
④地域関連調査
交通、エリア評価、再開発の有無、道路計画、新規交通利便性（地下鉄の開通など）、人口推移、地域特性

２．法律的な状況調査
①権利関係調査
登記簿記録等による調査（所有権、区分所有権、共有持分、地上権の設定状況、抵当権、根抵当権・・債権者名、債務者名、抵当権者名、債権額、極度額）
②賃貸借契約関連調査
契約当事者名、契約内容・条件、契約期間等
③占有関係調査
占有状況、占有者名等

３．経済的な環境調査
①賃料収入及び経費関係調査
賃料収入【月額賃料、一時金（権利金、敷金・保証金等）の名称・性格及び額、賃料の未払い状況、過去の実績】。賃料相場、運営支出（維持管理費、修繕費、公租公課、損害保険料、その他）及びそれらの過去の実績
②テナント調査
テナント名、個人（職業や身分）、法人（会社の実績、上場・非上場等）
③市場分析
経済、金利、税制、行政等の社会的要因
不動産賃貸及び売買市場の動向（新規開発、競合関係、近隣地域の経済動向等）、空室率（稼働率）、賃料、経費の変動状況等

４．対象不動産の収支予測と価格の査定
上記の調査を通じて得られた収支状況をもとに将来の収支予想を行い、収益還元法を中心に対象不動産の価格の査定を行うものです。

以上、『不動産現状分析方法①』調査と分析の項目について、お話させていただきました。

次回は、引き続き『不動産現状分析②』について、お話させていただきます。