宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

土地にしても、中古戸建・マンションにしても、場合によっては新築マンションにしても購入する時は不動産業者が間に入ります。

それは、宅建業法で定められています。

宅建業法には色々規程はありますが、次のような規程はありません。

「消費者は購入物件を最初に案内したもしくは紹介した宅建業者（不動産業者）に仲介手数料を払わなければならない。」

くれぐれもこんな規程はありません。勘違いしないでください。

しかし、不動産業界では、暗黙のルールとして存在しています。

例えば、購入者が最初にA社に言って、甲という中古マンションを案内してもらった。他にも色々見て回ったが、決断できなかった。A社の対応も何となく横柄で好きではなかった。

後日B社に行って、また甲という中古マンションを紹介された、B社では周りの環境のことや住宅ローンの相談からライフプランの相談まで親身になって考えてくれたため、甲の中古マンションを購入することにして、B社に仲介をお願いして契約をした。

契約してからしばらくしてA社から「中古マンション決めましたか？いい物件が出ましたけど。」と電話があった。

「もう、甲マンションを購入しました。」と伝えたところ、
A社は
「それはうちが最初に案内したところでしょ！そしたらうちで契約しなきゃダメですよ。どこの不動産屋で契約したんですか！！」

と言われ、B社のことを伝えると、どうやらA社がB社に乗り込み、手数料をよこせとトラブルになったらしい。

自動車を買うとき、例えばカローラを買うと決めていた時
に最初に行ったAというディーラーの対応が悪かったから親切でサービスの良かったBというディーラーで買うのは消費者として当たり前のことですよね。

B社は親切丁寧な対応が評価されて、仲介手数料をもらったのに、それを最初に（いいかげんに）案内したA社がそれをよこせというのは、おかしな感じがしますよね。

お客さまはB社に１００万円仲介料を払うのはいいけど、A社には払いたくないと思います。

でも、最初に案内したところがいくらかの仲介料を受け取る。それが不動産業界の暗黙のルールです。

不動産を買うつもりなら、くれぐれも最初に相談するところを間違えないでください。

最初に横柄な不動産業者に物件を紹介･案内されるとのちのちトラブルになります。

最近の相談でのショッキングなできごとがありました。

Ａさん
「夢のマイホームが手に入るはずが、貯めた頭金１０００万円が無くなりました。」

Ａさんはマイホームを手に入れるためにコツコツ頭金を１０００万円貯めた方。

売り地の看板を見つけて、不動産屋へ連絡。

「マイホームを建てたいのでこの土地がいくらか知りたいのですが。」

不動産屋は
「ちょうど値下げしたところなんですよ。今買えばお得ですよ。」
と言った。

手数料を含めて１０００万円で買えると言います。

ちょうどマイホームを買うための１０００万円があります。

不動産屋は
「すぐ契約しないと、他の方が検討していますので売れてしまいますよ。」
と言い、その言葉を信じて、全額現金で土地を購入してしまいました。

その後、土地の上に家を建てようと金融機関に住宅ローンの相談に行ったところ。

金融機関は
「残念ですが、あなたは住宅ローンの審査が通りません。」

その方は天国から地獄へ突き落とされました。

理由は色々ありますが、頭金が無いことが主な原因です。頭金相当の担保価値が土地にあればまだ可能性はありますが、担保価値は売買価格を大幅に下回ったのです。

土地を買うときに住宅と合わせて住宅ローンの審査などをかければ、審査が通った可能性が高かったのですが。残念な結果です。

Ａさんは「マイホームを手に入れるために土地が欲しい」と不動産屋に言いました。

ここで不動産屋が「住宅ローンの審査を土地と建物を一緒に申請した方がいいですよ。」とアドバイスしてくれれば良かったのに・・・。

そもそも「他の方が検討しているのですぐ売れてしまう」というのも契約を急がせるための嘘の場合が多いのです。（この場合が嘘だったかはわかりませんが）

不動産屋にとっては、Ａさんがマイホームを手に入れるかどうかはどうでも良かったのです。

その土地が売れて手数料約６０万円（両手の場合売り主から３％、買主からも３％もらえるので）をもらえることを優先させました。

売主は喜んだ。不動産屋も手数料がもらえて喜んだ。

しかし、買主のＡさんはマイホームが立てられない土地を得ただけ。しかも固定資産税を払い続けなければなりません。また頭金を貯めるのはいつまでかかるでしょうか。その間に住宅ローンの金利も上がります。Ａさんのマイホームの夢はどうなるのか・・・・。

知り合いの不動産屋にこのことを言ったら
「そんなの当たり前。住宅ローンが通るとかは業務外。売主が売りたい土地を早く売るのが不動産屋の仕事。」と言われました。

そうなのかもしれませんが、Ａさんという被害者を出すようなことがまっとうな商売なのでしょうか。

また、このあとの一つの予測があります。

Ａさんはマイホームが欲しいのでこの土地を売却して、頭金を取り戻したいと思います。

そうなるとやはり不動産業者に仲介を頼まざるを得ません。運良く買った値段で売れたとしたら、また不動産業者は６０万円の手数料を得る事ができます。

カモに不動産を売って、失敗させて、また不動産を売らせる。それを繰り返すことで不動産屋だけが儲かる。

こんな不動産屋がまだまだたくさんいるようです。

絶対に不動産など高い買い物をする時には、売り手でない第三者のアドバイスが無いと大変なことになります。

ファイナンシャルプランナーの必要性をつくづく感じました。

こんにちは。

お金とくらしのセカンドオピニオンの総合的ファイナンシャルプランナー西村和敏in宮城・仙台です。


私のお客さまの例です。

４０代男性（山形県山形市）

「ハウスメーカーの方が営業で私の持っている土地に賃貸アパートを建てましょうと立派な計画書、収支シミュレーションを持ってきてその気になっていました。しかし契約前に中立な立場の西村さんに見ていただいたところ、

『甘すぎる見込みの計画書ですね。しかも都合の悪いところとリスクについては隠している。いくらでも変えられる数字のマジックについて気がつかないようにしています。』

とアドバイスしていただきました。」

すべてのハウスメーカーや不動産会社さんがおかしなプランを持ってくるわけではありません。中にはすばらしいプランを持ってくる方もいます。

ただ、一般の方の知識はプロのハウスメーカー、不動産会社とは差があります。

その差を埋めるためにファイナンシャルプランナーに同席してもらい、対等に交渉をすることをお勧めいたします。

土地があるからといって、それに必ずしもリスクのあるアパートを建てる必要はありません。

自分のライプラン・資産活用方針に基づいて活用・不活用してください。

活用してもらわないと儲からないところのアドバイスはあくまで参考にとどめておきましょう。