宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

さて、ここしばらくは『住宅ローン破綻事例』の紹介シリーズでいきます。

マイホームを買って５年ほど経つと、金利が上昇するタイプの住宅ローンを組んでいたかたが返済が苦しくなります。
それだけなら、なんとかなるかもしれませんが、それ以外の要因が発生すると、返済が苦しくなります。

実際の相談事例をもとにご紹介していきます。

住宅ローン破綻の原因その２

『オプションの付けすぎ』

家を買う時に坪単価いくらを気にしてハウスメーカーや工務店を選ぶひとがいますが、それは間違い。

そこでいう坪単価はあくまで本体工事のみであり、外溝や冷暖房設備などオプションが入っていません。

坪単価　２●万円とかいっても結局最後には坪５０万円を軽く超える家になることもしばしば。

契約の際は本体工事とそれ以外の工事を分ける（外注）やり方で坪単価を安くみせることもあります。

坪２５万円のつもりが、結果坪５０万円の家になったら完全に予算オーバーです。

しかし、売り手のハウスメーカーや工務店は少しでも工事代金をあげようとオプションや追加工事を勧めることがあります。

それは契約してからですが。

契約前は少しでも安く見せて他社と契約されないようにしますが、契約した後はもうよそに行かないと思い、搾り取れるだけ絞りとろうと考えるところも。

結果、必要と思っていなかった高価なキッチンや床下暖房、ソーラーパネルなど色々ついて、予算は大幅にオーバー。

完全に資金計画は狂っています。

１年くらいはなんとか返せても、２年目以降こどもが大きくなるにつれて足りなくなる。

消費者金融に手を出してあとは債務が膨らむだけ・・・。

建物を引き渡されてすぐに住宅ローン破綻の道が目の前にあります。

売り手なんてそんな時には冷たいものです。営業マンもどこに行ったかわからないでしょう。いたとしても助けてはくれません。

売り手ではない人に事前に相談してください。

久々のブログの更新となりました。

６月１２日に１階来店型のFP事務所『くらしとお金のFP相談センター』の開設に忙しくブログを休んでいました。

さて、ここしばらくは『住宅ローン破綻事例』の紹介シリーズで行きます。

マイホームを買って５年ほど経つと、金利が上昇するタイプの住宅ローンを組んでいたかたが返済が苦しくなります。
それだけなら、なんとかなるかもしれませんが、それ以外の要因が発生すると、返済が苦しくなります。

実際の相談事例をもとにご紹介していきます。

住宅ローン破綻の原因その１

『職場とマイホームが遠い』

「ちょっと交通の便が悪くたって、土地が安くて広い方が自分の好きな家ができる。」

「土地にお金をかけるより建物にお金を掛けた方がいい。」

建築家・設計士・ハウスメーカー・工務店はよくこう言います。

しかし、これは自分たちの売上や利益を多くするためで、消費者のその後の生活まで考えていない場合が多いようです。

Aさんは、遠くて不便な土地を購入してマイホームを建てました。

住宅ローンを返そうと頑張って街中の職場で働きました。

マイカー通勤で、職場近くに駐車場を借りて月３万円の駐車場代がかかります。

接待やつきあいで飲んで夜遅くなることもしばしば。

運転代行を頼んだり、タクシーで帰ったりのお金が月１０万円以上になる時も。

当然ガソリン代の値上げもひびきガソリン代で月３万円。

通勤関係で月額１６万円もかかっていました。

会社から出る通勤費は２万円程度。大赤字です。

残業したり、働けば働くほど暮らしが厳しくなりました。

とうとう職場近くの賃貸アパートに引越しました。家賃が月８万円程度です。今までかかっていた通勤関係費の半分にはなりました。

しかし、誰も住んでいないマイホームのローンは払い続けます。貸すにも売るにも安すぎてローンの返済にはとても足りません。

小学生の子どもも転校しました。子どもながら、家計が大変なのを理解しているようですが、かわいそうです。

自己破産も検討しています。夢のマイホーム購入のはずが、売り手の説明に押されてしまったがために地獄への入り口になってしまいました。

一般の方が不動産屋と付き合うことが多いのは賃貸物件を借りる時でしょう。

不動産屋に行って、物件を案内してもらい、設備や環境などを説明してもらいます。

借りる方はその説明を聞いた上で契約をします。

その説明を書面に表したものが重要事項説明書。

重要事項は宅地建物取引主任者が主任者証を提示しておこないます。
※それをしないと宅建業法違反です。

そして、契約書。

契約書にサインしてオーナーさんに家賃や敷金を支払い、鍵を受け取って基本的には完了です。

だいたいこのタイミングで仲介した不動産屋さんに仲介料を払います。

家賃の1ヶ月分というケースが多いです。結構な額です。この結構な額を受け取れる理由の一つが重要事項説明です。

その不動産について詳しく説明する義務。

それをわかっていない不動産屋が多い気がします。

ただ空き物件を集めて、それを広告して契約をまとめるだけ。

不動産には色々あります。見た目でわからない欠陥があることもあります。

時間が経ってから発見された欠陥については、契約の時期の欠陥なのか、時間の経過で自然にできたものかわかりませんので、それを不動産屋に問うのは告かもしれませんが、契約後すぐにわかった欠陥は別です。

契約前は電気やガスや水道が通っていません。

入居してはじめて、水道が壊れている、電気の配線が切れているところがある。ということに気づくことがあります。

物件の状態について借主に説明する義務を負っているのは、不動産屋です。もちろん、電気配線が切れていることはオーナーも不動産屋も誰も知らなかったかもしれません。

しかし、この修理費用は誰がもつのか？どうやって直すのか。もめることがあります。悪質な大家であればもう契約した。消耗品だから、借主が負担しろということもあるかもしれません。

このような時にオーナーと借主の間でもめることが無いようにするのが不動産屋の仕事そのために仲介料を受け取っています。

それなのに、仲介料を受け取ったら、手のひらを返して
『直接オーナーと交渉してください。私はもう知りません。』という不動産屋も残念ながら存在します。

借主としては『だまされた！！』と不満をもつかもしれません。

不動産の契約に詳しくない方は泣き寝入りするかもしれません。

そうして、不満を抱えて、借主はそこから引っ越す・・・。
空室になる・・・・。オーナーは不動産屋に広告を依頼する・・・・。
不動産屋は次の借主から仲介料を受け取る。

悪質な不動産屋の方が儲かる仕組みはおかしいと思いませんか？

損するのは借主とオーナー両方。

もっと借主とオーナーが賢くならないと損ばかりします。

不動産屋に仲介料を払うのはできるだけ遅らせる方がいいですね。

これから例えば
『当社は借主第一に考えた仲介に自信がありますから、仲介料は半年の分割で受け取ります！契約後になにかあったら遠慮なくおっしゃってください！』
というところでてきたら伸びてくるかもしれません。

伸びて欲しいものです。

高校野球の特待制度が日本学生野球憲章に抵触するとして、問題となっています。

ルール違反と知りながらも、よその学校がやっているのだから、自分のところでもやってもいいじゃないか。

昨年の履修不足問題もそうですが、受験戦争に勝つために受験に関係ない科目をやらない。

ルール違反と知りながらも、よそでもやっているからいいだろう。

「赤信号。みんなで渡れば怖くない。」

談合にも通じる問題が処罰されてきています。

まじめにルールを守っているところがバカを見ていた時代がかわりつつあるのは歓迎できます。

宅建業法違反している不動産、保険業法違反をしている保険会社などにも通じます。

ルールを守るまじめなところを選びましょう。

３月も中旬になり、いよいよ引越しシーズンです。

不動産屋に行って部屋を探す方も多いことでしょう。

また宅建業法の話になりますが、賃貸の部屋を仲介するときも売買を仲介するときも宅地建物取引主任者という有資格者が重要事項を説明しなければいけません。

これは法律上の義務です。違反したら罰則があります。

しかし、実際上は賃貸は不動産屋も軽く見がちで、宅地建物取引主任者という有資格者が重要事項を説明していないのではないかと思われることがあります。

特に繁忙期の今ごろは案内で忙しく、契約する場合は契約書と重要事項説明書を郵送でやってしまう。

宅地建物取引主任者の資格の無い人が重要事項を説明する。

宅地建物取引主任者の資格を持っていてもその証明である主任者証を契約者に見せなければいけないことになっています。

私も何度も引越しをしていますが、主任者証を見せられて重要事項を説明されたことは１度くらいしかなかったです。
※私は学生時代に宅建に合格していましたので、契約のたびに『宅建業法違反なのにな・・・。』と思いながら重要事項を聞いていました。

そう、主任者証を見せなければ違法です。

もし、あなたが賃貸の契約をするときに不動産屋が違法なことをしていたら、契約が終わった時に指摘しましょう。

『主任者証見せてもらっていませんが・・・。』

不動産屋はドキっとします。

『この契約者は知っている・・・。トラブルになったら面倒だ。』

こう思ってもらえれば、その後部屋の不備があったときや、退去する時に現状回復のときに、カモ扱い（大家さんの味方ばかりする不動産屋に賃借人が損するように誘導・説得される）されないですみます。