昨日のＷＥＢ版に12年度の公的年金の運用益が11兆円であったとの記事が掲載されていました。

昨年11月からのアベノミクスの円安、株高効果によるもののようです。

年金財政については、常に不安がつきまとまっていましたが、一安心というところでしょうか・・・

年金財政の破綻なども思い描いていましたので、個人的には非常な朗報でした。

同記事の内容は以下の通りとなります。

公的年金の運用が大幅に改善している。国民年金と厚生年金の積立金を運用する年金積立金管理運用独立行政法人（ＧＰＩＦ）は２日、2012年度の運用成績を発表した。運用益が11兆2222億円、運用利回りが10.23％と、いずれも過去最高だった。昨年11月からの円安・株高の影響で国内外の株式の評価額が膨らんだ格好だ。

ＧＰＩＦは債券や株式に分散投資している。資産別に見ると、運用益は国内株式が3.3兆円、外国株式が3.8兆円と大幅な黒字になった。昨年11月から運用成績が急激に改善、今年１～３月だけで7.6兆円の運用益を出した。13年３月末時点の運用資産額は120兆4653億円で、前年に比べて６兆8541億円増加した。

厳しい年金財政にとっては朗報だ。団塊世代の大量退職などで毎年の収入だけでは年金給付がまかなえず、ＧＰＩＦが積立金を取り崩して支払いに充てている。13年度まで５年連続で毎年度４兆～６兆円の取り崩しが実施される見通し。09年度に立てた想定では11年度末時点の積立金（時価ベース）が想定に比べ3.1兆円の赤字になっていた。運用結果を受け12年度末時点では「黒字に転換する」（厚生労働省）。

急激な円安・株高はＧＰＩＦにとって“想定外”だった。ＧＰＩＦは規定の資産構成割合を定めており、限度を超えることを認めていない。実際の保有割合が一定以上離れると、保有する株や債券を売買して元の割合に戻す必要がある。昨年末以降に国内債券が下限を一時割り込み、半ば強制的に国内債券を5.9兆円購入していた。

ＧＰＩＦは６月７日に運用の目安とする資産構成割合を変更。国内債券の比率を７ポイント引き下げ60％にしたほか、国内株式を１ポイント引き上げた。市場環境の実勢に合わせ、望まぬ売買を避けた形だ。

政府・与党内には一段の株式比率の引き上げを求める声がある。ＧＰＩＦや公務員共済などの運用のあり方を見直す有識者会議が１日から始まった。ＧＰＩＦの運用が低利回りの国内債券に偏り、株式などでの運用に消極的すぎるとの考えが背景にある。

菅義偉官房長官は２日、「（昨年末からの円安・株高が）年金財政の安定に大いに役立った」とアベノミクスの成果を強調した。今回の運用結果を受けて、株式や外国資産の買い増しを求める声が強まる可能性がある。
【日経ＷＥＢ版2013/7/2 】

過去最高の運用成績だったようです。

円高、株安で今迄の投資環境がどん底であっただけに、その反動ともいえるものでしょうか・・・

投資比率は国内債券から株式にシフトすべしの声が有識者会議であがっているようです。

円安、株高は、非常に喜ばしいことですが、反面、国内債券の購入者が減っていくことにも繋がってきそうです。

国債価格と金利への影響が気になりますが、大胆な金融緩和で対応していくということでしょうか・・・

ここで、オリンピック開催が東京に決まれば、さらなる経済効果も期待できそうです。

オリンピックの開催地はいかなる結果となるでしょうか・・・



本日は、『不動産現状分析①』について、お話させていただきます。

不動産現状分析には、『調査』と『分析』が必要となってきます。

その『調査』、『分析』を行う具体的な項目は次のようになります。

１．物理的な状況調査
①土地関連調査
所在及び地番、地目、地積、隣地との境界確認、地質、地番等
②建物関連調査
所在及び家屋番号、建物構造（耐震調査）、用途、床面積、建築時期等、建築（外装、内装、屋上、外構等）、設備関係、建築のグレード（再調査価格）、維持・保全・修繕費用・増改築等（改修、修繕履歴等）、建築基準法との関連（違反建築等）、アスベスト等の有害物質等
③環境関連調査
騒音・振動・土壌汚染・大気汚染等各種汚染、危険・嫌悪施設等、地中埋設物、地震等災害関連等
④地域関連調査
交通、エリア評価、再開発の有無、道路計画、新規交通利便性（地下鉄の開通など）、人口推移、地域特性

２．法律的な状況調査
①権利関係調査
登記簿記録等による調査（所有権、区分所有権、共有持分、地上権の設定状況、抵当権、根抵当権・・債権者名、債務者名、抵当権者名、債権額、極度額）
②賃貸借契約関連調査
契約当事者名、契約内容・条件、契約期間等
③占有関係調査
占有状況、占有者名等

３．経済的な環境調査
①賃料収入及び経費関係調査
賃料収入【月額賃料、一時金（権利金、敷金・保証金等）の名称・性格及び額、賃料の未払い状況、過去の実績】。賃料相場、運営支出（維持管理費、修繕費、公租公課、損害保険料、その他）及びそれらの過去の実績
②テナント調査
テナント名、個人（職業や身分）、法人（会社の実績、上場・非上場等）
③市場分析
経済、金利、税制、行政等の社会的要因
不動産賃貸及び売買市場の動向（新規開発、競合関係、近隣地域の経済動向等）、空室率（稼働率）、賃料、経費の変動状況等

４．対象不動産の収支予測と価格の査定
上記の調査を通じて得られた収支状況をもとに将来の収支予想を行い、収益還元法を中心に対象不動産の価格の査定を行うものです。

以上、『不動産現状分析方法①』調査と分析の項目について、お話させていただきました。

次回は、引き続き『不動産現状分析②』について、お話させていただきます。